Nota grondprijzen 2012

Voorwoord

Voor u ligt de nota grondprijzen 2012 van de gemeente Wijk bij Duurstede. Deze nota geeft inzicht in de grondprijzen die onze gemeente in 2012 hanteert voor verschillende functies. Daarbij wordt opgemerkt dat indien het de gemeentelijke onderhandelingspositie over grondprijzen kan benadelen, in deze nota slechts een globale aanduiding van de grondprijzen wordt gegeven. Elke uitgifte wordt individueel beoordeeld. In uitzonderlijke situaties kan worden afgeweken van de hierna te vermelden grondprijzen en normen.

De grondprijzen en normen in deze nota zijn gebaseerd op trends, ervaringen en ontwikkelingen in de betreffende vastgoedmarkten, waarbij de beschreven markttrends en -ontwikkelingen zijn gebaseerd op gegevens die per januari 2012 beschikbaar waren.

De grondprijzen zijn door een beëdigd taxateur van bureau Ratio beoordeeld op marktconformiteit. Het bureau concludeert dat de genoemde grondprijzen een goede basis vormen voor het vaststellen van de marktwaarde van de gronden.

Om de nota actueel te houden, worden vanuit de afdeling Strategie, Beleid en Projecten relevante ontwikkelingen met name op het gebied van de woningmarkt nauwgezet gevolgd. In de regio Utrecht is nog steeds krapte op de woningmarkt. Er is sprake van een disbalans tussen vraag en aanbod. Gelet hierop ziet de gemeente Wijk bij Duurstede nu geen aanleiding om de grondprijzen voor woningbouw aan te passen.

1. Inleiding

1.1 Aanleiding

De Nota Grondprijzen is een uitwerking van de beleidsbeslissing in paragraaf 4.6 van de Nota Grondbeleid die door de raad op 11 januari 2011 is vastgesteld.

Ieder jaar worden de grondprijzen geïndexeerd en stelt het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Wijk bij Duurstede de grondprijzen vast. De Nota Grondprijzen wordt ter kennisname aan de raad aangeboden.

In deze Nota Grondprijzen worden uitgangspunten vastgesteld voor een transparante, marktconforme wijze van grondprijsbepaling in de te onderscheiden marktsegmenten. Tevens biedt de nota de vereiste onderbouwing voor de uitgifteprijzen die in de grondexploitaties en exploitatieplannen gehanteerd zullen worden.

De Nota Grondprijzen heeft de volgende doelen:

• -

  uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• -

  transparantie: het is voor marktpartijen, burgers en gemeentebestuur duidelijk welke grondprijzen de gemeente hanteert en hoe de grondprijzen tot stand komen;

• -

  draagvlak: door transparantie, objectiviteit en uniformiteit worden de gehanteerde prijzen eerder geaccepteerd.

Het gaat om prijzen van gronden voor woningbouw, kantoren, bedrijven en commerciële en niet-commerciële voorzieningen. Doel van het college is, hiermee sturing en regie te hebben op grondprijzen voor woningbouw, voorzieningen en bedrijventerreinen. Daarnaast kan de nota dienen als referentiekader bij de actualisatie van grondexploitaties en onderhandelingen met ontwikkelende partijen. De prijzen die in de nota genoemd worden zijn richtprijzen, en worden in iedere exploitatie en bij iedere uitgifte concreet en objectief vastgesteld op basis van factoren zoals het programma, de ligging, de oppervlakte en de marktsituatie.

1.2 Relatie nota grondbeleid

In de Nota Grondbeleid ligt vast welke grondbeleidsinstrumenten de gemeente Wijk bij Duurstede in zijn algemeenheid inzet om haar ruimtelijke ambities te verwezenlijken.

De gemeente Wijk bij Duurstede heeft gekozen voor een actief grondbeleid. Uitgifte van grond is een van de instrumenten die onderdeel vormen van een actief grondbeleid. In de Nota Grondbeleid is de beleidsbeslissing opgenomen dat de grondprijzen elk jaar opnieuw door het college worden vastgesteld, waarbij rekening wordt gehouden met de uitgifteprijzen in de omgeving, de marktprijzen en de uitkomsten van de betrokken exploitatieopzet.

1.3 Doelgroepenbeleid

Het uitgangspunt van marktconforme grondprijzen kan worden verlaten als we een bepaalde doelgroep willen bedienen. Dit geldt voor sociale woningbouw, zowel in het huur- als in het starters koopsegment. Voor grond waarop koopwoningen voor starters worden gebouwd, is het van belang dat deze gedurende een langere periode behouden blijven voor de doelgroep en om te voorkomen dat de woningen na doorverkoop meteen in een hogere, voor starters niet bereikbare, prijscategorie terechtkomen.

Een drietal mogelijke maatregelen hiervoor is:

Antispeculatiebeding:

• ·

  Verplichting tot winstafdracht bij verkoop binnen een bepaalde termijn. Dit gebeurt vaak in de gevallen waarbij de gemeente grond goedkoper heeft ingebracht om betaalbare woningbouw te realiseren. Indien toch binnen de afgesproken termijn de woning wordt doorverkocht, dient (een deel van) de winst te worden afgedragen aan de gemeente.

• ·

  Verplichting om bij grondverkoop aan de koper op te leggen, behoudens ontheffing van de gemeente, de op de grond te realiseren woning op straffe van een boete gedurende een aantal (meestal 5) jaren zelf te bewonen en niet te verkopen. Hierdoor is ook de gemeentelijke toewijzing van de kavels gewaarborgd.

Koopgarantregeling (uitvoering door woningcorporaties):

·Hierbij wordt de woning gekocht met korting op de marktwaarde. Op het moment dat de koper besluit de woning weer te verkopen koopt de woningbouwcorporatie de woning terug. Eventuele winst wordt hierbij gedeeld en de woning blijft in de sociale markt. De inzetbaarheid van dit instrument is onder andere afhankelijk van de financieringsruimte bij de woningbouwcorporaties.

Gemeentelijke Starterslening

·Is een aanvullende lening op een hypotheek, bedoeld voor inwoners die voor het eerst een huis willen kopen maar daarvoor (nog) niet genoeg inkomen hebben.

1.4 Ter afsluiting

In de voorliggende Nota Grondprijzen wordt uitwerking gegeven aan de doelstelling, die het college in de Nota Grondbeleid heeft vastgelegd en toegezegd. Hiermee is het een volwaardig sturingsmiddel voor het college om doelstellingen te realiseren.

De Nota Grondprijzen is een openbaar stuk en zal als beleidsregel op grond van de Awb worden gepubliceerd. De Nota Grondprijzen is kaderstellend voor de wijze waarop grondprijzen worden berekend en voor de hoogte van de grondprijzen. Om flexibel te kunnen inspelen op specifieke omstandigheden en marktontwikkelingen, kan het in uitzonderlijke gevallen nodig zijn om maatwerk te leveren. Aanpassingen van en uitzonderingen op de Nota Grondprijzen zijn mogelijk. Het college van burgemeester en wethouders kan, op advies van de afdeling Strategie, Beleid en Projecten, besluiten tot dergelijke substantiële aanpassingen of uitzonderingen.

Aan de inhoud van de Nota Grondprijzen is de uiterste zorg besteed. De gemeente aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor type- druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Nota Grondprijzen kan men zich wenden tot de afdeling Strategie, Beleid en Projecten van de gemeente Wijk bij Duurstede.

2. Berekening van de grondprijs

Uitgangspunt voor vaststelling van de grondprijzen is een marktconforme grondprijs voor de verschillende bestemmingen. Dit betekent dat niet altijd de absolute maximalisatie van de grondopbrengst inzet is van het beleid, maar de optimalisatie per functie.

De marktconforme grondprijs kan op verschillende manieren worden berekend of vastgesteld:

Residuele methode

De waarde van de grond is het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van de te realiseren bestemming minus de bouw- en bijkomende kosten;

Comparatieve methode

De grondprijs wordt bepaald door te vergelijken met soortgelijke ontwikkelingen in de omgeving;

Kostprijsbenadering

De grondprijs wordt bepaald door de som van verwervingskosten en kosten van het bouwrijp maken;

Grondquote

De grondprijs wordt berekend als percentage van de stichtingskosten;

Vaste grondprijs

De gemeente stelt zelf met behulp van een analyse van de marktontwikkelingen een marktconforme grondprijs vast;

Veiling/tender

De hoogste bieder mag het plan ontwikkelen. De gemeente kan van tevoren een (residueel berekend) minimum bod vaststellen.

Lumpsum

Op basis van een stedenbouwkundig plan wordt een grondprijs vastgesteld en projectontwikkelaar met het beste plan wordt gekozen.

In bijlage 1 wordt een uitgebreide toelichting gegeven op de diverse berekeningsmethodieken.

In het in op 19 december 2001 gesloten convenant tussen de NEPROM, NVB en VNG is afgesproken de residuele methode bij voorkeur te gebruiken voor het bepalen van de grondwaarde. De grondwaarde wordt objectief berekend op grond van een opbrengst- en kostenraming bij een overeengekomen kwaliteitsniveau.

De residuele methode voor het bepalen van de marktwaarde van de grond is uitgangspunt in Wijk bij Duurstede. Voor bepaalde bestemmingen is de residuele methode echter niet het meest geschikt. In het vervolg van deze nota zal steeds worden aangegeven via welke methode de grondprijs wordt berekend.

In alle gevallen wordt bij de prijsbepaling uitgegaan van:

• ·

  de levering van bouwrijpe grond;

• ·

  de grond is geschikt voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit;

• ·

  de grond heeft geen bijzondere belemmeringen die het gebruiksrecht beperken

( bijv. erfdienstbaarheden);

·Alle prijzen zijn exclusief belastingen, tenzij anders vermeld, en kosten koper.

3. Woningbouw

3.1 Algemeen

Berekeningsmethodiek voor sociale huur- en koopwoningen

Voor de sociale huur- en koopwoningen wordt een vaste kavelprijs gehanteerd. Deze is echter afhankelijk van de omvang van de bouwkavel. Ook kunnen bijzondere kosten bij een bouwlocatie (met name bij inbreidingslocaties) van invloed zijn op de kavelprijs. Bij appartementen, wordt de kavelprijs -indien van toepassing gecorrigeerd met een ‘stapelingsfactor’. Een toelichting is opgenomen in Bijlage 2.

Berekeningsmethodiek voor woningbouw in de vrije sector

Voor woningbouw wordt de residueel berekende grondwaarde vertaald naar een grondquote die in relatie staat tot financieringscategorie en kavelgrootte. In het algemeen kan worden gesteld hoe hoger de von-prijs van een woning is, hoe hoger de grondquote zal zijn. De grondprijs kan worden gecorrigeerd met een liggingfactor of groottefactor (zie bijlage 2).

3.2 Sociale sector

3.2.1 Sociale huurwoningen

De grondprijs voor sociale huurwoningen is comparatief bepaald door vergelijking van de grondprijs voor sociale huurwoningen in omliggende gemeenten (zie bijlage 3). Vanwege de lage, niet marktconforme huur, is de residuele methode niet geschikt en wordt een vaste grondprijs per woning gehanteerd. De huurprijs is maximaal gelijk aan de liberalisatiegrens, sinds 1 januari 2012 € 664,66 per maand. In Wijk bij Duurstede wordt in sommige gevallen een lagere huurprijs gehanteerd van € 531,00 per maand. Voor deze extra goedkope sociale huurwoningen geldt een aangepaste grondprijs.

Een extern bureau heeft de grondprijzen voor sociale woningbouw van een aantal gemeenten in kaart gebracht en een gemiddelde grondprijs berekend voor grondgebonden woningen en appartementen.

De grondprijzen voor sociale eengezinshuurwoningen zijn richtprijzen die afhankelijk zijn van de omvang kavel en de eventuele bijzondere omstandigheden (zoals bijvoorbeeld bij een inbreidingslocatie en de doelgroep). Voor 2012 geldt een richtprijs van € 24.000

excl. BTW. Voor meergezinswoningen geldt een richtprijs van € 18.000 excl. BTW. Hierop wordt een staffel toegepast (zie bijlage 2: stapelingsfactoren). Voor de extra goedkope sociale huurwoningen met een huurprijs van maximaal € 524,00 per maand, geldt eveneens een grondprijs van € 18.000 excl. BTW. Voor niet zelfstandige wooneenheden wordt een groottefactor berekend overeenkomstig bijlage 2. Hoe kleiner de wooneenheid, hoe lager de grondprijs per eenheid.

3.2.2 Sociale koopwoningen

De maximale von-prijs van een sociale koopwoning bedraagt € 181.512,-- (bepaald door de provincie). Om het realiseren van woningen in dit segment haalbaar te maken, hanteert de gemeente Wijk bij Duurstede een grondprijs die lager ligt dan de grondprijs die verkregen zou kunnen worden in het geval dat de woningen op de vrije markt zouden worden aangeboden. In deze categorie vallen bij voorbeeld de Koopgarant woningen, die door de woningcorporaties kunnen worden verkocht. Hierbij ontvangt de koper van de woning een korting op de marktwaarde. Op het moment dat de eigenaar van de woning besluit de woning weer te verkopen, koopt de woningcorporatie de woning terug, waarbij de eventuele winst wordt gedeeld.

De grondprijs voor sociale koopwoningen is bepaald door een opslag van 25% op de grondprijs voor sociale huurwoningen. Om de sociale koopwoningen langdurig voor de beoogde doelgroep bereikbaar te houden, zal een antispeculatiebeding worden opgenomen bij uitgifte van deze kavels. Bij verkoop op de vrije markt, zal namelijk een hogere verkoopprijs kunnen worden behaald. Indien dit het geval is, zal de grondprijs alsnog residueel moeten worden bepaald en het meerdere ten opzichte van de op dat moment geldende grondprijs voor een sociale koopwoning worden afgedragen aan de gemeente.

Grondprijzen sociale sector

1Dit is een richtprijs, afhankelijk van omvang kavel, doelgroep en locatie.

2 Bij maatschappelijk gebonden eigendom wordt er een korting berekend die gelijk is aan het kortingspercentage op de woning.

3.3 Marktsector (projectmatig)

De grondprijs voor woningbouwkavels die in de marktsector projectmatig worden ontwikkeld, wordt residueel berekend, waarna via de comparatieve methode wordt onderzocht of de berekende grondprijs marktconform is. De grondprijs kan vervolgens in een percentage van de Vrij op Naam (VON)-prijs of de beleggingswaarde (huursector) worden uitgedrukt. In het algemeen kan worden gesteld dat bij een hogere von-prijs of beleggingswaarde het aandeel van de grondprijs (grondquote) ook hoger is.

De residueel berekende grondprijs dient te vallen binnen de bandbreedte van grondquoten van in het verleden gerealiseerde projecten. Ook wordt de berekende grondprijs vergeleken met de grondprijs per m² van nabij gelegen projecten.

Deze toetsing dient plaats te vinden om te voorkomen dat de grondprijs door een verkeerde raming van de bouwkosten of de von-prijs te hoog of te laag wordt vastgesteld.

De bouwkosten kunnen worden getoetst door een gecertificeerd bureau.

Het gunningcriterium is de “economisch meest voordelige inschrijving”. Dit betekent dat de partij die de meeste punten krijgt in de beoordeling, de partij is aan wie de opgave gegund wordt.

3.3.1 Appartementen huur

De residuele grondwaarde wordt berekend door de beleggingswaarde te berekenen als jaarhuur gedeeld door een marktconform bruto aanvangsrendement (BAR) en hierop de (normatief berekende) stichtingskosten in mindering te brengen.

Het residu is de grondprijs. Het aandeel van de grondprijs ten opzichte van de beleggingswaarde varieert van 20% tot 25%.

Let op: aangezien de grondprijs voor appartementen residueel wordt berekend, dient geen stapelingsfactor te worden toegepast.

3.3.2 Appartementen koop

Vrije sector koopappartementen hebben een von-prijs die hoger is dan € 181.512. De residuele grondprijs wordt berekend door de (normatief berekende) stichtingskosten in mindering te brengen op de von-prijs exclusief BTW. De prijs van appartementen is sterk afhankelijk van de locatie. Het aandeel van de grondprijs in de totale von-prijs kan variëren van 18% tot 30%.

Richtprijzen grondwaarde appartementen

3.3.3 Grondgebonden woningen

De residuele grondprijs voor projectmatig ontwikkelde grondgebonden woningen wordt berekend door de (normatief berekende) stichtingskosten in mindering te brengen op de von-prijs exclusief BTW. De prijs van eengezinswoningen is afhankelijk van het woningtype, kaveloppervlakte en locatie. In het algemeen ligt het aandeel van de grondprijs in de totale von-prijs hoger dan bij appartementen. Omgerekend naar een grondquote bedraagt de grondprijs 20% tot 40% van de von-prijs excl. BTW.

De door projectontwikkelaars berekende stichtingskosten kunnen worden getoetst door daarin gespecialiseerde bureaus. De aldus residueel berekende grondprijs zal altijd dienen te worden vergeleken met in het recent verleden betaalde grondprijzen. In bijlage 3 is een berekening weergegeven van de residuele grondwaarde van een aantal woningcategorieën. Dit leidt tot de onderstaande afgeleide grondquotes. Deze kunnen slechts als richtprijzen dienen; voor ieder project zal de grondprijs op deze manier berekend moeten worden. De richtprijzen geven wel een indicatie van de verschillen tussen de diverse woningcategorieën.

Richtprijzen grondwaarde grondgebonden woningen

3.4 Vrije kavels

3.4.1. Vrije kavels binnen de rode contour

Voor de waardebepaling van de kavels zijn we uitgegaan van de methode van de comparatieve waardebepaling. Dat betekent dat we in de eigen gemeente en in de omliggende gemeenten hebben onderzocht wat een reële verkoopprijs is voor de grond.

Op 27 juli 2010 heeft het college, vooruitlopend op deze Nota Grondprijzen een besluit genomen met betrekking tot de grondprijzen van een aantal uit te geven bouwkavels.

De Gemeente Wijk bij Duurstede wil een onderverdeling maken naar de omvang van de kavels, waarbij voor de kleinere kavels een lagere m2 prijs wordt gerekend in vergelijking met de grotere kavels. De hier achterliggende reden is dat het hiermee ook voor de laagste inkomensgroepen mogelijk wordt om een eigen woning te bouwen, bijvoorbeeld in CPO verband.

Op deze grondprijzen kan een correctie plaatsvinden van plus of min 25% vanwege een aantrekkelijke of juist minder gunstige ligging. Een kavel uitkijkend over de natuur is aantrekkelijker dan bijvoorbeeld een kavel aan een doorgaande weg. De bepaling van een locatiefactor kan per project gebeuren door de stedenbouwkundige of een aan te wijzen groep van deskundigen.

3.4.2 Vrije kavels buiten de rodecontour

Zie range en prijzen van de kavels binnen de rode contour (3.3.1.).Voor grote kavels in agrarisch gebied valt het onderscheid tussen woonperceel en bijvoorbeeld weiland of boomgaard niet altijd scherp te maken. Hierbij wordt uitgegaan van een maximale oppervlakte van de woonkavel van 1.000 m². Indien het perceel groter is, zal het meerdere moeten worden getaxeerd op grond van het daadwerkelijk beoogde gebruik. De gemiddelde grondprijs zal dan dalen.

3.4.3 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een manier van bouwen waarbij een groep particulieren met elkaar (collectief) optreedt als opdrachtgever en in feite daarmee ook als projectontwikkelaar van hun toekomstige woningen. De koper van een woning bepaalt samen met zijn toekomstige buren met welke architect, aannemer etc. wordt samengewerkt.Het betreft in het algemeen de ontwikkeling en bouw van rijwoningen (minimaal 2) of appartementen. Bij de bouw van vrijstaande woningen kan door de kopers wel worden samengewerkt, het blijven in het algemeen individuele projecten.

CPO heeft een aantal duidelijke voordelen. De woning wordt tegen kostprijs gerealiseerd en kan door het verkregen schaalvoordeel goedkoper worden gebouwd. Deze voordelen komen ten goede aan de kopers van de woningen, hetgeen resulteert in een betere financiële bereikbaarheid en/of hogere kwaliteit.

Om te stimuleren dat ook de lagere inkomensgroepen een eigen woning kunnen (laten) bouwen, kiezen we ervoor om de grondprijzen te berekenen volgens de methodiek van de vrije kavels.

3.4 Overig

Voor bijzondere plannen of een combinatie van woonvormen en functies kan het college van burgemeester een afwijkende grondprijs vaststellen. De grondprijs zal in ieder geval marktconform moeten zijn. In het algemeen kan worden gesteld dat de grondprijs zal liggen binnen de bandbreedte voor meergezinswoningen.

4. Bedrijventerreinen

Voor de bedrijventerreinen wordt de comparatieve methode gebruikt. Bij deze methode wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de waarde van vergelijkbare bedrijventerreinen in de omliggende gemeenten en gerealiseerde verkopen in Wijk bij Duurstede zelf. Voor zichtlocaties kan een toeslag worden gerekend van € 25,00 per m², vanwege de gunstige ligging.

Voor bijzondere projecten of bedrijven objecten, bijvoorbeeld een kapitaalintensief bedrijf, of een bedrijf met een groot aandeel kantoorruimte dient de residuele methode gehanteerd te worden. Het college zal deze grondprijs dienen vast te stellen.

5. Kantoren

In de gemeente Wijk bij Duurstede wordt sporadisch grond uitgegeven voor kantoorontwikkeling. De grondprijs wordt per project residueel berekend, met inachtneming van de gewenste kwaliteit en geraamde beleggingswaarde van het vastgoed. De grondprijs wordt berekend over de bruto vloeroppervlakte (BVO).

Het effect van een gunstige of minder gunstige locatie komt tot uitdrukking in de hoogte van de huurprijs en is onderdeel van de residuele berekening. Er is geen sprake van locatiefactoren. De grondprijs kan enorm uiteenlopen, afhankelijk van de schaalgrootte, het ontwerp van het pand en de locatie. In Wijk bij Duurstede zal in het algemeen slechts behoefte aan kantoorruimte zijn ten behoeve van bedrijven die reeds in Wijk bij Duurstede of directe omgeving gevestigd zijn. Grootschalige kantoorontwikkelingen zullen niet plaatsvinden.

Indien de gemeente ondergronds parkeren verplicht stelt, kan een vermindering van de grondprijs plaatsvinden van circa € 5.000,- per parkeerplaats.

6. Detailhandel

De grondprijs voor detailhandel wordt residueel berekend, met inachtneming van de branche, kwaliteit en ligging van de kavel. De grondprijs kan zeer wisselend zijn, afhankelijk van de branche en de locatie.

7. Kleine kaveluitbreidingen en snippergroen

In 2002 heeft de raad de grondprijzen voor reststroken grond vastgesteld. Deze worden sindsdien met 2% geïndexeerd en afgerond. Er wordt onderscheid gemaakt tussen verkoop van openbare groenstroken ten behoeve van tuinuitbreiding en grond waarop eventueel gebouwd kan worden (kleine kaveluitbreidingen).

Op grond van het raadsbesluit uit 2002 bedraagt de grondprijs voor snippergroen in 2012 € 59,- /m². Voor kleine kaveluitbreidingen is de grondprijs afhankelijk van de afstand ten opzichte van de gevel en de ligging van het perceel, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de Binnenstad en nieuwe bestemmingsplannen.

In de Programmabegroting 2011 is opgenomen dat de opbrengst uit de verkoop van gemeentegrond, niet zijnde woningbouwkavels, gestimuleerd moet worden. De in 2002 vastgestelde en geïndexeerde grondprijs van snippergroen ligt aanzienlijk lager dan de grondprijs van snippergroen in andere gemeenten, waar grondprijzen gelden van € 120,- tot € 170,- per m².

Daarom wordt voorgesteld de grondprijs voor snippergroen te verhogen tot € 120,- /m² . Deze prijs geldt ook als minimumprijs voor overige kleine kaveluitbreidingen. Voor kaveluitbreidingen in de binnenstad of overige locaties zal maatwerk moeten worden geleverd, waarbij de onderstaande grondprijzen richtinggevend kunnen zijn.

Op bovenstaande prijzen is een uitzondering: Voor snippergroen dat wordt ingezet om woningen in het kader van de WMO uit te bouwen blijft de prijs van € 59,- /m² gelden.

8. Land- en Tuinbouwgrond

De gemeente Wijk bij Duurstede heeft een aantal percelen landbouwgrond in bezit. Deze grond wordt van oudsher verhuurd, veelal tegen een relatief lage huurprijs. De grondprijs voor land- en tuinbouwgrond is afhankelijk van de geschiktheid van de grond voor agrarisch gebruik en de intensiteit van het beoogde agrarische gebruik. Deze grondprijs kan residueel worden berekend vanuit de gegevens van het Landboouw Economisch Instituut (LEI) en een verwacht rendement. Op boerderij.nl is een overzicht te vinden per regio van de afgeronde transacties.

Bij verkoop tegen agrarische waarde zou een grondprijs kunnen worden gevraagd van circa € 5,00 per m² voor landbouwgrond tot maximaal circa € 20,00 /m² voor grond ten behoeve van intensieve tuinbouw.

9. Maatschappelijke voorzieningen

De maatschappelijke voorzieningen zijn te verdelen in commerciële functies en niet-commerciële functies.

• ·

  Berekeningsmethodiek voor maatschappelijke voorzieningen (commercieel).De grondprijs wordt residueel berekend en sluit aan bij de grondprijs voor kantoren.

• ·

  Berekeningsmethodiek voor maatschappelijke voorzieningen (niet commercieel) Een vaste grondprijs wordt gehanteerd, gebaseerd op de historische kostprijs van de grond.

In eerste instantie wordt de grondprijs voor commerciële en niet-commerciële functies op residuele basis vastgesteld. Indien het politiek en maatschappelijk gewenst is, kan hiervan worden afgeweken. Wanneer de uitkomst beneden de kostprijs ligt, wordt een vaste grondprijs gehanteerd: de maatschappelijke grondwaarde. Indien de residuele waarde boven de kostprijs ligt, zal de residuele waarde als grondprijs dienen.

Bijzondere thema’s en uitzonderingen

Hier onder volgen enkele voorbeelden van functies waarvoor maatwerk geleverd zal moeten worden.

• ·

  transformatorruimtes, gasstations etc. Deze voorzieningen worden doorgaans in uitleggebieden gerealiseerd. Een residuele berekening zou kunnen leiden tot een zeer hoge grondwaarde. In het algemeen zal de grondprijs voor vrije kavels kunnen worden aangehouden.

• ·

  Sportvoorzieningen. Voor gebouwde voorzieningen zal de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen worden gehanteerd. Indien ook voor sportvelden deze grondprijs wordt gehanteerd, zou dat leiden tot onevenredig hoge kosten. Daarom wordt een vaste grondprijs gehanteerd, die 50% bedraagt van de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen.

• ·

  Volkstuinen. De aankoopprijs van voor tuinbouw geschikte gronden is het uitgangspunt.

Indien grond wordt uitgegeven ten behoeve van een functie die niet in deze nota is beschreven, zal het college de grondprijs dienen vast te stellen. Uitgangspunt blijft een marktconforme grondprijs.

Bijlage 1: Grondprijsberekeningsmethodieken

Marktconforme grondprijzen

De gemeente Wijk bij Duurstede hanteert marktconforme grondprijzen die gebaseerd zijn op een residuele en comparatieve berekeningsmethodiek. In specifieke gevallen, waar geen sprake is van marktwerking, kan het college de waarde van de uit te geven grond op een andere wijze vaststellen.

Alle in de Nota Grondprijzen vermelde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper. In het algemeen zal de grond bouwrijp worden geleverd aan de afnemer. De bodem is vanuit milieukundig oogpunt geschikt voor de bestemming. Afwijkingen zijn in onderling overleg mogelijk.

Berekeningsmethodieken

De marktconforme grondprijs kan op verschillende manieren worden berekend of vastgesteld. De meest gebruikte methodes zijn:

• 1.

  residuele methode: de waarde van de grond is het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van de te realiseren bestemming minus de bouw- en bijkomende kosten;

• 2.

  comparatieve methode: grondprijs wordt bepaald door te vergelijken met soortgelijke ontwikkelingen in de omgeving;

• 3.

  kostprijsbenadering: de grondprijs wordt bepaald door de som van verwervingskosten en kosten van het bouwrijp maken;

• 4.

  grondquote: de grondprijs wordt berekend als percentage van de stichtingskosten;

• 5.

  vaste grondprijs: gemeente stelt zelf met behulp van een analyse van de marktontwikkelingen een marktconforme grondprijs vast.

• 6.

  veiling/tender: de hoogste bieder mag het plan ontwikkelen. De gemeente kan van tevoren een (residueel berekend) minimum bod vaststellen.

• 7.

  lumpsum: op basis van een stedenbouwkundig plan wordt een (residueel berekende) grondprijs vastgesteld en projectontwikkelaar met het beste plan wordt gekozen.

Residuele methode

In 2001 is de residuele berekeningsmethode als voorkeursmethode afgesproken tussen de marktpartijen, de VNG en het Ministerie van VROM (Convenant gemeentelijk grond(prijs) beleid bij gronduitgifte aan marktpartijen in relatie tot woningkwaliteit, 19 december 2001).

Het convenant is met name gesloten omdat in sommige situaties de door gemeenten veel gehanteerde methode van grondquotes ertoe kan leiden dat de kwaliteit van de woningen onder druk komt te staan. Nadeel van de residuele methode is dat er redelijk ingewikkelde bouwkostenberekeningen moeten worden opgesteld. Het is in het belang van de ontwikkelaar om de bouwkosten zo hoog mogelijk te ramen, waardoor de kans bestaat dat de residuele grondwaarde te laag wordt vastgesteld.

Het toetsen van de residueel berekende grondwaarde aan ervaringscijfers voor grondprijs en grondquote is daarom noodzakelijk.

De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde, vrij op naam prijs) van het te realiseren vastgoed. Voor de residuele methode is inzicht in bouwkosten(ontwikkeling) en kennis daarover van belang, alsmede kennis over de bijkomende kosten en wat daaronder wordt verstaan en de winst- en risicopercentages die mogen worden gehanteerd.

De waarde van het onroerend goed is de vrij-op-naam-prijs (von-prijs) of de beleggingswaarde van een object.

De waarde van de woningen wordt objectief bepaald door de volgende bronnen te raadplegen:

• -

  lokale makelaars

• -

  historische reeksen woningbouwprijzen Kadaster

• -

  internet research (Funda, Nikki, etc)

De waarde van kantoren en winkels wordt berekend door de gangbare huurprijs voor de bestemming te vermenigvuldigen met het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) en te delen door het bruto aanvangsrendement (BAR). De huurprijs en BAR kunnen worden bepaald door het raadplegen van makelaars, bronnen op internet en bijvoorbeeld Vastgoedmarkt.

De waarde van het onroerend goed wordt excl. BTW meegenomen in de berekeningen.

De all-in bouwkosten bestaan uit bouw- en installatiekosten (inclusief vaste voorzieningen als keuken en badkamer) plus bijkomende kosten als begeleidingskosten, honoraria adviseurs, financieringskosten, afkoop prijsstijging, algemene kosten (AK), winst en risico.

De bouwkosten worden berekend met de volgende regels en normen als uitgangspunt:

• -

  het Bouwbesluit;

• -

  NEN 2580; Oppervlakten en inhouden van gebouwen – termen, definities en bepalingsmethoden voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan;

• -

  NEN 2631; Investeringskosten van gebouwen – begripsomschrijvingen en indeling van alle kosten die noodzakelijk zijn voor de realisering van het gebouw, de investeringskosten;

• -

  NEN 2634; termen, definities en regels (systematiek) voor het overdragen van gegevens over kosten- en kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten, clustering van kostengegevens.

In de bruto bouwkosten zijn alle kosten begrepen die betrekking hebben op het nieuw te bouwen vastgoed. De bouwkosten zijn sterk afhankelijk van het kwaliteitsniveau van het nieuw te bouwen vastgoed. Over dit kwaliteitsniveau dient dan ook van tevoren overeenstemming te worden bereikt. Andere factoren die van invloed zijn op de bouwkosten zijn onder andere de bruto/netto verhouding (vormfactor) en de diepte/breedte verhouding. Bouwkosten worden berekend per vierkante meter Bruto Vloer Oppervlak. Het aantal vierkante meters BVO wordt berekend volgens de NEN 2580.

De gemeente kan de door de ontwikkelaar opgegeven bouwkosten zelf toetsen, bijvoorbeeld door het raadplegen van internetsites als www.bouwkosten-online.nl of www.bouwkosten.nl. Het is ook mogelijk om de bouwkosten te laten toetsen door een onafhankelijk bureau.

Projectontwikkelaars hebben bij het onderhandelen over de (residuele) grondprijs belang bij zo hoog mogelijke bouwkosten. Bij het aanvragen van de omgevingsvergunning is het echter in hun belang om de stichtingskosten zo laag mogelijk op te geven, aangezien deze de grondslag vormen voor de te betalen leges. Het is dan ook noodzakelijk te controleren of de bij de onderhandelingen gebruikte bouwkosten overeenkomen met de opgegeven bouwsom bij de aanvraag omgevingsvergunning.

De bijkomende kosten bestaan uit voorbereidings- en begeleidingskosten, honorarium architect en overige adviseurs, heffingen en leges, verzekeringen, aanloopkosten, financieringskosten, onvoorziene uitgaven, onderhoudskosten, coördinatiekosten, etc. Deze kosten zijn specifiek per project. Gemiddeld genomen wordt een bandbreedte van 25% tot 30% aangehouden.

De kosten voor winst en risico maken onderdeel uit van de bijkomende kosten. Als bandbreedte kan een range van tussen de 5% en 8% worden aangehouden.

Comparatieve methode

De grondprijs wordt vastgesteld door de te verkopen percelen grond te vergelijken met vergelijkbare percelen grond in de omgeving. De comparatieve methode kan met name worden toegepast bij de verkoop van bouwkavels aan particuliere kopers, bij bedrijventerreinen en ook bij sociale woningbouw. Bij de vaststelling van de grondprijs voor bouwkavels en bedrijventerreinen is het van belang kennis te verzamelen van de markt en van soortgelijke projecten in de omgeving. Door daarnaast specifieke kenmerken van de eigen locatie mee te wegen, kan een goede marktconforme grondprijs worden vastgesteld.

Enkele factoren die mede bepalend zijn voor de grondprijs zijn bijvoorbeeld bereikbaarheid en zichtbaarheid. Jaarlijks zal een actualisatie van deze gegevens moeten plaatsvinden.

De grondprijzen voor sociale woningbouw werden tot 1996 landelijk vastgesteld. Sindsdien hanteren veel gemeenten eigen prijzen. Om de bouw van sociale woningen mogelijk te maken, hanteren gemeenten grondprijzen die lager liggen dan voor marktwoningen. Binnen het sociale segment kan onderscheid worden gemaakt tussen sociale koopwoningen (von-prijs maximaal €181.512), sociale huurwoningen (maandhuur maximaal € 652,52) en (extra) goedkope sociale huurwoningen (maandhuur maximaal € 531,-).

In de overeenkomsten met de woningcorporaties zullen afspraken gemaakt moeten worden over een eventuele verrekening bij verkoop van sociale woningen tegen marktwaarde.

Historische kostprijs

Waardering tegen historische kostprijs houdt in dat het bezit wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.

Kostprijsbenadering

De kostprijsbenadering wordt nauwelijks meer toegepast. Het kan toch zinvol zijn om de kostprijs te berekenen, om bijvoorbeeld een minimale grondprijs te kunnen bepalen. In sommige gemeenten geldt de gemiddelde kostprijs van de grond in alle projecten in de gemeente als grondprijs voor bijzondere doeleinden.

Grondquote

In veel gemeenten worden grondquotes gehanteerd voor het bepalen van de grondprijs. De grondquotemethodiek is een vereenvoudigde variant op de residuele methode. Vanuit ervaring kan worden berekend hoe groot het aandeel (grondquote) van de grondprijs bij bepaalde woningtypen en prijsklassen is geweest. Met die gegevens wordt voor nieuwe projecten bij soortgelijke woningen dezelfde grondquote gehanteerd. Vanwege de eenvoud kan het in de haalbaarheidsfase nuttig zijn snel een grondquoteberekening te maken om grondopbrengsten te ramen. De grondquotemethode wordt vrij veel gehanteerd, soms in combinatie met de residuele methode, ofschoon in het convenant deze combinatie werd afgewezen. Een nadelig effect kan zijn dat een toename van kwaliteit van de woning, leidend tot een hogere v.o.n-prijs, ook een hogere grondprijs tot gevolg heeft. Het toevoegen van kwaliteit wordt hierdoor belemmerd.

In Wijk bij Duurstede wordt de grondquote gebruikt om te toetsen of de residueel berekende grondwaarde in redelijke verhouding staat tot de von-prijs.

Vaste grondprijs

Een vaste grondprijs kan worden gebruikt voor bijzondere doeleinden, sociale woningbouw, snippergroen en verkoop van bouwkavels. De hoogte van een vaste grondprijs zal in het algemeen via de comparatieve methode tot stand dienen te komen.

Veiling

Bij een veiling of tender van de grond staan het plan en de kwaliteit van het plan min of meer vast in een Programma van eisen en wordt de grond uitgegeven aan de hoogste bieder op dat programma. De gemeente zal van tevoren op basis van een residuele berekening een minimale grondprijs kunnen vaststellen. Deze methode stelt hoge eisen aan de kennis van bouwkosten binnen de gemeentelijke organisatie. Er zal veel energie en inzet moeten worden geleverd in de voorbereiding. Het moet immers voor iedere partij duidelijk zijn welk programma gerealiseerd kan worden en welke eisen gelden op het gebied van ruimtelijke ordening. Als een goede voorbereiding heeft plaatsgevonden, zal het vervolgtraject in het algemeen sneller kunnen verlopen.

Lumpsum

Bij een lumpsum staat de grondprijs vast en wordt geselecteerd op kwaliteit. De partij die het plan met de hoogste kwaliteit kan ontwikkelen, wordt geselecteerd. De gemeente berekent van tevoren de residuele grondprijs bij een bepaalde bestemming en een minimaal gewenst kwaliteitsniveau. Na de realisatie van het plan wordt het openbare gebied opgeleverd aan de gemeente. Deze methode lijkt in het proces enigszins op zelfrealisatie van een ontwikkelaar op eigen grond. Het grote verschil is de grondpositie. De gemeente kan als grondeigenaar meer invloed uitoefenen en ook andere financiële voorwaarden afdwingen.

Bijlage 2: Toelichting stapeling-,ligging-, en groottefactoren

Stapelings-, ligging en groottefactoren

Voor het bepalen van de uiteindelijke grondprijs van woningen kan het aantal woonlagen, de ligging en de grootte van de woning een rol spelen. Deze aspecten die de grondprijs beïnvloeden worden berekend door middel van een stapelingsfactor, liggingfactor of groottefactor.

Stapelingsfactoren

Stapelingsfactoren zijn van toepassing op gestapelde sociale huurwoningen of sociale koopwoningen. De stapelingsfactor wordt bepaald door het aantal woonlagen. De grondprijs voor gestapelde woningen wordt berekend door de grondprijs voor een appartement (€ 15.000,-) te vermenigvuldigen met een stapelingsfactor.

De stapelingsfactor wordt bepaald door het aantal woonlagen. Een woonlaag wordt hierbij gedefinieerd als de laag van de woning waar het hoofdvertrek is gesitueerd. Bij gestapelde woningbouw, waarbij op de begane grond sprake is van een andere bestemming dan woningen, geldt de begane grond niet als woonlaag.

De gemeente Wijk bij Duurstede hanteert de volgende stapelingsfactoren:

Voorbeeld 1

Bij een gebouw van drie woonlagen, gesitueerd boven een winkel of boven bergingen, is voor de woningen een stapelingsfactor van 0,8 van toepassing voor het vaststellen van de grondprijs per woning. De grondprijs voor de functies op de begane grond (indien van toepassing) wordt apart berekend en opgeteld bij de grondprijs voor de woningen.

Voorbeeld 2

Bij een gebouw van vier woonlagen, waarvan de eerste woonlaag de begane grond is, is een stapelingsfactor van 0,75 van toepassing voor het vaststellen van de uiteindelijke grondprijs per woning.

Liggingfactoren

De waarde van een perceel grond wordt niet alleen bepaald door de beoogde toekomstige bestemming of het beoogde gebruik, maar ook door de ligging. Een bedrijf of kantoor bijvoorbeeld zal graag in het zicht van doorgaande wegen liggen. Een drukke weg kan daarentegen drukkend werken op de grondprijs voor woningbouw.

Als locatiegebonden factoren en marktfactoren daar aanleiding to geven, kan het college de verkoopprijs van gronden voor bedrijven, kantoren en nieuwbouwwoningen in de marktsector binnen de marges van 25% hoger of 30% lager vaststellen.

Groottefactoren

Indien onzelfstandige wooneenheden worden gerealiseerd in de sociale sector, bijvoorbeeld ten behoeve van senioren of studenten, kan gerekend worden met groottefactoren. De grondprijs voor een sociale huurwoning of sociale koopwoning is het uitgangspunt. Hierop vindt een reductie plaats, afhankelijk van de bruto kern oppervlakte (b.k.o.) van de wooneenheid.

In Wijk bij Duurstede wordt op de grondprijs voor onzelfstandige wooneenheden de volgende correctie toegepast.

Wooneenheden groter of gelijk aan 50 m² : 100%

Wooneenheden van 30 m² t/m 49,9 m² : 75%

Wooneenheden kleiner dan 29,9 m² : 50%