Convenant Woonruimteverdeling 2011

ONDERGETEKENDEN,

• 1.

  Woningstichting Rochdale, vertegenwoordigd door dhr. P. Vreke

  Parteon, vertegenwoordigd door dhr. R. Meijrink

  Zaandams Volkshuisvesting, vertegenwoordigd door dhr. F. van Dooren

  Woonzorg Nederland, vertegenwoordigd door dhr. J. de Kleine

  Eigen Haard, vertegenwoordigd door dhr. T. Zeegers

  Ymere, vertegenwoordigd door dhr. R. Onverzaagt (hierna te noemen ‘de corporaties’)

• 2.

  de gemeente Zaanstad, vertegenwoordigd door dhr. J. Olthof (hierna te noemen ‘de gemeente’)

OVERWEGENDE

• 1.

  dat deze afspraken een lokale aanvulling zijn op en uitwerking van het Convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2008.

• 2.

  dat dit convenant afspraken bevat tussen de gemeente en de corporaties, met betrekking tot de toewijzing van sociale huurwoningen;

• 3.

  dat het kader voor dit convenant wordt gevormd door de Woningwet, de Huisvestingswet, het Huisvestingsbesluit, het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010, het Convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2008, Verordening Indicatiestelling Woningen en de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting;

• 4.

  dat partijen streven naar een passende, evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling;

• 5.

  dat zij daartoe in maart 1996, een eerste convenant hebben gesloten - in werking getreden in april 1996

  • °

    dat is gewijzigd overeenkomstig het raadsbesluit van 29 januari 1998, voorstel nummer 9, agendapunt 8.1, zoals in werking getreden met terugwerkende kracht tot 1 januari 1998;

  • °

    dat is gewijzigd overeenkomstig het raadsbesluit van 25 maart 1999, voorstel nummer 50, agendapunt 10.2.;

  • °

    dat is gewijzigd overeenkomstig het raadsbesluit van 21 december 2000, voorstel nummer 191, agendapunt 7.1 (gelijkschakeling starters en doorstromers en artikel stadsvernieuwingsindicatie);

  • °

    dat is gewijzigd overeenkomstig het raadsbesluit van 20 september 2001, voorstel nummer 116, agendapunt 12.2 (i.v.m. de invoering van de euro);

  • °

    dat is gewijzigd overeenkomstig het B&W besluit d.d. 27 mei 2003 / raadsbesluit van 11 september 2003, voorstel nummer 106, agendapunt 8.4. (i.v.m. standplaatsen en woonwagens);

  • °

    dat is gewijzigd overeenkomstig het B&W besluit d.d. 28 oktober 2003 / raadsbesluit van 18 december 2003 (i.v.m. besluit beleidsregels urgenties 2003);

  • °

    dat is gewijzigd overeenkomstig het B&W besluit d.d. 2 oktober 2007 / raadsbesluit van 1 november 2007 (i.v.m. Verordening Indicatiestelling Woningen en Regeling indicatiestelling aangepaste woningen).

Artikel 1 Duur van de overeenkomst

• 1.

  De overeenkomst wordt aangegaan tot en met 31 december 2012 en komt in de plaats van het Convenant Woonruimteverdeling 2003.

• 2.

  Als geen van de partijen 3 maanden voor de einddatum heeft aangegeven de afspraken te willen wijzigen of opzeggen, dan wordt het convenant jaarlijks stilzwijgend verlengd met een periode van een jaar.

Artikel 2 Taakverdeling

• 1.

  Het college van Burgemeester en Wethouders geeft de voorrangsindicaties af.

• 2.

  De corporaties verifiëren bij de toewijzing van een woonruimte de relevante persoonsgegevens en woonduur met behulp van de gemeentelijke basisadministratie (GBA).

Artikel 3 Directe bemiddeling

• 1.

  Buiten het aanbodsysteem blijft een deel van de woningvoorraad ten behoeve van de aandachtsgroepen:

  • a.

    voorrangsgeïndiceerden

  • b.

    rolstoelwoninggeïndiceerden

  • c.

    zorgwoninggeïndiceerden

  • d.

    statushouders

  • e.

    zonodig stadsvernieuwingsgeïndiceerden

  • f.

    standplaats- en woonwagenzoekenden

  • g.

    woongroepkandidaten

  • h.

    woningruilkandidaten

  • i.

    2e kansers

  • j.

    kandidaten door/via een instelling

  • k.

    doorschuivers door groot onderhoud, renovatie of door wijziging van het complexlabel.

  • l.

    kandidaten op voordracht van gemeente

  • m.

    overigen, die gelet op hun bijzondere woonsituatie daarvoor naar het oordeel van de corporaties in aanmerking komen.

• 2.

  Woningen die tijdelijk worden verhuurd op basis van de Leegstandswet blijven buiten het aanbodsysteem.

• 3.

  Het streven is het aandeel aandachtsgroepen genoemd in het eerste lid sub a, en sub i. t/m l niet groter te laten zijn dan 10% van het jaarlijkse woningaanbod van de corporaties.

Artikel 4 Labeling

• 1.

  Bij de labeling van woningen voor zorgbehoevenden en gehandicapten zullen de in bijlage 4 opgenomen kenmerken als basis dienen.

• 2.

  Corporaties kunnen woningen labelen voor de primaire doelgroep. Hierbij gelden de inkomensgrenzen uit de Wet op de Huurtoeslag.

Artikel 5 Toewijzing

• 1.

  Voor het betrekken van woonruimte is geen huisvestingsvergunning vereist.

• 2.

  De corporaties wijzen woningen toe via het aanbodsysteem van WoningNet waarop de betaalbaarheidstoets van toepassing is evenals de bezettingsnormen uit de tabel van bijlage 2.

• 3.

  Als meer kandidaten dezelfde woonduur dan wel inschrijfduur hebben, dan bepaalt de leeftijd wie als eerste wordt geselecteerd, met dien verstande dat de oudste als eerste in aanmerking komt.

• 4.

  Sinds op 1 januari 2011 de Europese Beschikking van kracht is, wijzen de corporaties 90% van hun vrijgekomen woningen met een huurprijs tot en met € 652,52 toe aan huurders met een inkomen tot en met € 33.614 (prijspeil 1 januari 2011). Huishoudens waar deze inkomensgrens niet voor geldt, zijn opgenomen in bijlage 1 van dit convenant.

• 5.

  Om de periode vanaf de ingangsdatum van de huur- of koopovereenkomst als woonduur te kunnen gebruiken moet men zich uiterlijk twee maanden na deze ingangsdatum hebben ingeschreven in het bevolkingsregister van de desbetreffende gemeente. Als men zich niet binnen twee maanden na de ingangsdatum van het huur- of koopcontract van de huidige zelfstandige woonruimte heeft ingeschreven dan geldt de periode vanaf de datum van inschrijving in het bevolkingsregister als woonduur.

Artikel 6 Bijzondere categorieën

• 1.

  De corporaties wijzen woningen toe aan voorrangsgeïndiceerden en statushouders, naar evenredigheid van het woningbezit.

• 2.

  Op basis van de lokale beleidsruimte hebben partijen voor de bestaande bouw de volgende groepen aangewezen die met voorrang in aanmerking komen:

  • a.

    voorrangsgeïndiceerden

  • b.

    2e kansers

  • c.

    kandidaten door/via een instelling

  • d.

    doorschuivers door groot onderhoud, renovatie of door wijziging van het complexlabel

  • e.

    kandidaten op voordracht van gemeente

  • f.

    kandidaten die volgens de corporaties in aanmerking komen voor lokaal maatwerk. Voordat de corporaties hier gebruik van gaan maken zullen zij eerst een kader uitwerken waarbinnen deze toewijzing plaatsvindt. Dit zullen zij doen in nauw overleg met de gemeente. De gemeenteraad zal worden gevraagd om een zienswijze op het kader. Voor deze kandidaten is 5 % van de lokale beleidsruimte, zoals bedoeld in artikel 12 lid 2 van het regionale convenant woonruimteverdeling, beschikbaar gesteld.

  • g.

    starters die voor minimaal 1 jaar staan ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (GBA) van Zaanstad of Wormerland of een baan hebben geaccepteerd bij een bedrijf dat gevestigd is binnen de gemeenten Zaanstad of Wormerland. Op basis van artikel 12 lid 2 van het regionaal convenant woonruimteverdeling zal 15 % van de vrijkomende woningen in de bestaande voorraad met voorrang worden aangeboden aan de starters zoals hiervoor benoemd. Het gaat hier om de voorraad woningen onder de liberalisatiegrens. De corporaties bepalen zelf welke vrijkomende woningen ze met voorrang aan de starters, zoals hiervoor benoemd, aanbieden, mits in zijn totaliteit het percentage van 15 % per jaar wordt gerealiseerd.

• 3.

  Op basis van de lokale beleidsruimte voor de nieuwbouw hebben partijen voor de eerste verhuring de volgende groep aangewezen: doorstromers die een huur- en of koopwoning in de gemeente Zaanstad of Wormerland achterlaten. Op basis van artikel 12 lid 2 zal 60 % van de nieuwbouw bij de eerste verhuring met voorrang worden aangeboden aan de doorstromers zoals hiervoor benoemd. Het gaat hier om de nieuwbouwvoorraad onder de liberalisatiegrens. De corporaties bepalen zelf per nieuwbouwproject welk percentage ze met voorrang aan de doorstromers, zoals hiervoor benoemd, aanbieden, mits in zijn totaliteit het percentage van 60 % per jaar wordt gerealiseerd.

• 4.

  De afspraken in lid 2 sub g. en lid 3 worden aangegaan tot en met 31 december 2012. Na een jaar wordt geëvalueerd of de maatregelen effect hebben op het aantal toewijzingen aan Zaankanters. Mede op basis van dit resultaat zullen gemeente en corporaties besluiten of deze maatregelen gehandhaafd blijven.

Artikel 7A Voorrangsindicaties

• 1.

  Voor voorrangsindicaties geldt de Regeling Voorrangsindicaties Woningen.

• 2.

  De corporaties spannen zich in om de woningzoekenden aan wie een voorrangsindicatie is verstrekt binnen 6 maanden na afgifte van de voorrangsindicatie te huisvesten. Als de situatie daar om vraagt kan de corporatie een eengezinswoning toewijzen.

• 3.

  De in het tweede lid bedoelde inspanningsverplichting komt te vervallen indien in die periode aan de geïndiceerde minstens één passende aanbieding is gedaan.

Artikel 7B Stadsvernieuwingsindicatie

• 1.

  Op aanvraag van de corporatie kan het College van Burgemeester en Wethouders een stadsvernieuwingsindicatie toekennen ten behoeve van huurders die hoofdbewoner zijn van de te slopen of ingrijpend te verbeteren woning, indien de woning in verband met deze ingreep moet worden ontruimd.

• 2.

  In de Stedelijke Kaderafspraken hebben de corporaties de basis gelegd voor de sociale plannen bij vernieuwingsingrepen in hun woningbezit.

• 3.

  Geen stadsvernieuwingsindicatie wordt afgegeven ten behoeve van huurders die op het moment van de aanvraag hun woning op basis van een tijdelijk huurcontract in de zin van de Leegstandswet huren.

• 4.

  Stadsvernieuwingsindicatie wordt maximaal twee jaar voor de voorgenomen sloopdatum of datum van de ingrijpende woningverbetering toegekend.

• 5.

  Voorwaarde voor het toekennen van stadsvernieuwingsindicatie door het college van Burgemeester en Wethouders is dat de verhuurder een sloop- dan wel ingrijpend verbeteringsplan kan overleggen, waarin is aangegeven om hoeveel en welke woningen het gaat, wanneer de ingreep is gepland en hoeveel en welke woningen door de vervangende nieuwbouw/ingrijpende verbetering worden gerealiseerd en er een sociaal plan is.

• 6.

  Bij de toewijzing aan stadsvernieuwingsgeïndiceerden kan worden afgeweken van het gestelde betreffende de bezettingsnormen in bijlage 2.

• 7.

  Stadsvernieuwingsgeïndiceerden zoeken zelf met voorrang via het aanbodsysteem. Vanaf 6 maanden voorafgaand aan de sloop of ingrijpende woningverbetering worden de stadsvernieuwingsgeïndiceerden ook door de corporaties bemiddeld.

• 8.

  De stadsvernieuwingsindicatie vervalt indien het betreffende huishouden

  • a.

    een andere woning huurt of koopt, behalve bij tijdelijke huisvesting

  • b.

    de vervangende nieuwbouw huurt of koopt, dan wel terugkeert naar de ingrijpend verbeterde woning

  • c.

    in de periode van 6 maanden voor de sloop of ingrijpende woningverbetering de eerste passende aanbieding weigert

  • d.

    geen andere woning heeft gehuurd of gekocht op het moment van oplevering van de vervangende nieuwbouw of ingrijpend verbeterde woning.

• 9.

  Het streven is het aandeel stadsvernieuwingsgeïndiceerden niet groter te laten zijn dan 20% van het jaarlijkse woningaanbod van de corporaties.

Artikel 7C Woningen voor mensen met een geringe ergonomische beperking (GEB)/ Aanleunwoning/ Zorgwoning/ Rolstoelwoning

• 1.

  Een woningzoekende kan bij het College van Burgemeester en Wethouders een aanvraag indienen voor een indicatie voor een:

  • a.

    woning geschikt voor mensen met een geringe ergonomische beperking.

  • b.

    aanleunwoning

  • c.

    zorgwoning

  • d.

    rolstoelwoning

• 2.

  Voor de verdeling van deze woningen geldt de Regeling indicatiestelling aangepaste woningen.

Artikel 7D Standplaats- en woonwagenzoekenden

Bij de verdeling van standplaatsen en woonwagens zullen de in bijlage 3 opgenomen richtlijnen in acht worden genomen.

Artikel 8 Gronden voor niet toewijzen

• 1.

  De corporaties kunnen in afwijking van het bepaalde in artikel 11 tweede lid van het Convenant woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam besluiten tot het niet aangaan van een huurovereenkomst:

  • a.

    indien de huurovereenkomst met een kandidaat-huurder(s) met betrekking tot diens vorige woning is ontbonden wegens het veroorzaken van overlast;

  • b.

    indien de huurovereenkomst met een kandidaat-huurder(s) met betrekking tot diens vorige woning is ontbonden wegens een huurschuld;

  • c.

    indien de kandidaat-huurder(s) zijn vorige woning op dusdanig slechte wijze heeft bewoond dat de woning slechts tegen onaanvaardbaar hoge kosten weer verhuurbaar kan worden gemaakt, welke schade nog niet is voldaan of waarvoor nog geen betalingsregeling is overeengekomen;

  • d.

    indien aannemelijk is dat het aangaan van een huurovereenkomst het voldoen aan de wettelijke verplichtingen van de corporaties tegenover haar andere huurders in gevaar brengt;

  • e.

    indien de huurovereenkomst met betrekking tot diens vorige woning is ontbonden wegens hennepteelt;

  • f.

    indien de huur te hoog is in verhouding tot het inkomen op grond van de betaalbaarheidstoets van de corporatie. Dit kan het geval zijn als de woningzoekende niet in aanmerking komt voor huurtoeslag.

  • g.

    indien er sprake zal zijn van overbewoning;

  • h.

    indien verhuring aan de betreffende kandidaat-huurder(s) een risico vormt voor de leefbaarheid in het complex of de buurt waar de kandidaat-huurder zich wil vestigen; Op grond van een nader door de corporaties uit te werken kader en in nauwe afstemming met de gemeente zullen corporaties van dit artikel gebruik gaan maken. De gemeenteraad zal worden gevraagd om een zienswijze op de afspraken c.q. overeenkomst tussen betrokken partijen.

  • i.

    indien de huurovereenkomst met een kandidaat-huurder(s) met betrekking tot diens vorige woning is ontbonden wegens woonfraude.

• 2.

  Alle huurders van Zaanse corporaties, die ontruimd zijn wegens huurschuld en /of overlast komen in principe in aanmerking voor (her)huisvesting door de corporaties via het Reglement Tweede Kans Beleid.

Artikel 9 Klachtencommissie

• 1.

  De gemeente heeft een klachtencommissie ingesteld, waar een ieder, die door een besluit ter uitvoering van deze overeenkomst rechtstreeks in zijn belang getroffen is, zijn beklag kan doen.

• 2.

  De Klachtencommissie verricht haar taak onafhankelijk van de gemeente en de corporaties.

• 3.

  Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op klachten van woningzoekenden die betrekking hebben op het besluit op het verzoek tot verlening van een voorrangsindicatie als bedoeld in artikel 7A t/m 7C.

• 4.

  Uitspraken van de klachtencommissie strekken, voorzover zij betrekking hebben op de uitvoering van dit convenant tot bindend advies.

• 5.

  Jaarlijks doet de klachtencommissie ten behoeve van de gemeente en de corporaties verslag van haar werkzaamheden.

Artikel 10 Rapportage

Jaarlijks, in de eerste helft van het jaar, dragen corporaties er zorg voor dat op heldere en toegankelijke wijze aan het College van Burgemeester en Wethouders de gegevens kenbaar worden gemaakt waarover in het voorliggende convenant afspraken zijn gemaakt.

Artikel 11 Overgangsbepalingen

• 1.

  Voor starters wordt de inschrijfduur gerekend vanaf 1 januari 1996 of indien men toen nog niet ingeschreven stond vanaf het moment van inschrijving, op voorwaarde dat de inschrijfkosten zijn betaald.

• 2.

  De datum van inschrijving op de vervallen wachtlijst voor aanleunwoningen is de datum van toekenning indicatie zorg- of aanleunwoning geworden.

• 3.

  De datum van afgifte van de voorwaardelijke beschikking voor verhuiskostenvergoeding is de datum toekenning indicatie GEB-woning geworden.

Artikel 12 Slotbepalingen

Het kan zijn dat na de totstandkoming van dit convenant zich omstandigheden voordoen, welke partijen ten tijde van het sluiten van dit convenant niet hebben voorzien. Mocht dit het geval zijn, dan treden partijen met elkaar in overleg om:

• a.

  in incidentele gevallen een oplossing te bewerkstelligen;

• b.

  dit convenant te wijzigen, aan te vullen of wanneer een andere oplossing niet mogelijk is te ontbinden, indien die omstandigheden zodanige structurele aard zijn dat het convenant of onderdelen daarvan in redelijkheid niet gehandhaafd kunnen worden.

Artikel 13 Citeertitel

Dit convenant kan worden aangehaald als het “Convenant woonruimteverdeling 2011”.

Artikel 4 lid 2. Labeling primaire doelgroep

De primaire doelgroep, prijspeil 2011:

Alleenst > 65 jr € 20.325,-,

alleenst < 65 jr € 21.625,-,

mphh > 65 jr € 27.750,-

Mphh < 65 jr € 29.350,-

Artikel 5 lid 2 Betaalbaarheidstoets

In de regioraad van maart 2011 is besloten dat de regionale huur-inkomentabel is vervallen. In een bestuurlijk overleg tussen de gemeente en de corporaties is een betaalbaarheidtoets als voorwaarde gesteld.

Artikel 6 lid 2f Complexgewijs bemiddelen

Dit artikel maakt lokaal maatwerk mogelijk (i.v.m. crimineel verleden, sturen op type huishouden etc.). De gemeenteraad zal worden gevraagd om een zienswijze op het kader.

Artikel 6 lid 2f, 2g en lid 3 Lokale beleidsruimte

Dit is de invulling van de lokale beleidsruimte van 30 % voor bestaande bouw en 60 % voor nieuwbouw voor grote gemeenten in de omvang als Zaanstad.

Na overleg met de gemeente Wormerland is ervoor gekozen om de burgers van Wormerland binnen deze invulling van de lokale beleidsruimte van Zaanstad te laten vallen.

De economische binding kan aangetoond worden door middel van het overleggen van een werkgeversverklaring.

De gemeenteraad zal worden gevraagd om een zienswijze op deze artikelen.

Artikel 6 lid 4 Evaluatie maatregelen lokale beleidsruimte

De afspraak geldt voor de duur van een jaar. Na een jaar zal worden geëvalueerd of er een toename is van het aantal toewijzingen aan Zaanse starters in de bestaande bouw en een relatieve toename van het aantal toewijzingen aan Zaanse doorstromers in de nieuwbouw. Gemeente en corporaties gaan nog met elkaar in overleg over de wijze waarop het resultaat inzichtelijke wordt gemaakt en beoordeeld kan worden.

Artikel 7A lid 2 Toewijzing eengezinswoning met een voorrrangsindicatie

Dit is niet strijdig met de Verordening. Er wordt geen indicatie verstrekt voor een eengezinswoning.

Artikel 8 lid 1e Ontbonden wegens hennepteelt

Ter uitvoering van het Convenant hennepkwekerijen.

Artikel 8 lid 1g Overbewoning

In de (Zaanse) Bouwverordening is in artikel 7.1.1. een norm opgenomen, nl. dat voor 1 persoon minstens 12 m2 nodig is. Dus het totale gebruiksoppervlak gedeeld door 12 geeft het maximum aantal personen aan.

Artikel 8 lid 1h Leefbaarheid

Zie de toelichting bij artikel 6 lid 2f . Dit artikel maakt lokaal maatwerk mogelijk.

De gemeenteraad zal worden gevraagd om een zienswijze op de afspraken c.q. overeenkomst tussen betrokken partijen.

Artikel 8 lid 1i Woonfraude

Door opnemen van woonfraude in dit artikel 8, is het ook een grond voor het niet afgeven van een voorrangsindicatie.

Woonfraude is gedefinieerd als 'alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van de woning'. Zie ook de definitie zoals verwoord in het convenant Woon wijs! dat opgesteld is om onrechtmatige bewoning tegen te gaan.

Zaanstad, 8 december 2011

namens Woningstichting Rochdale

Dhr. P. Vreke

namens Parteon

Dhr. R. Meijrink

namens Zaandams Volkshuisvesting

Dhr. F. van Dooren

namens Woonzorg Nederland

Dhr. J. de Kleine

namens Eigen Haard

Dhr. T. Zeegers

namens Ymere

Dhr. R. Onverzaagt

namens de Gemeente Zaanstad

Dhr. J. Olthof

wethouder