Regeling Voorrangsindicaties Woningen 2013

toelichting behorende bij DE REGELING VOORRANGSINDICATIES WONINGEN

ALGEMEEN

Inleiding

De bevoegdheid van het college om voorrangsindicaties (in het spraakgebruik ook wel ‘urgentieverklaringen’) af te geven is een vorm van beleidsvrijheid. Het is een bevoegdheid die op grond van artikel 7 van de Verordening indicatiestelling woningen (verder: de Verordening) aan het college is opgedragen. Het college heeft op grond van artikel 4:81 Awb dan de bevoegdheid om met betrekking tot de invulling van deze beleidsvrijheid beleidsregels vast te stellen. Zowel ter instructie van de met de uitvoering van dit beleid belaste ambtenaren, als ter bevordering van de rechtszekerheid van de burger is het vaststellen van beleidsregels zeer gewenst. Daarom is in artikel 4 van de Verordening de opdracht om beleidsregels vast te stellen opgenomen. Met de Regeling voorrangsindicaties woningen wordt aan de beleidsopdracht in de Verordening voldaan.

Artikelsgewijs

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen

Artikel 1

Met dit artikel wordt duidelijk gemaakt dat de Regeling voor definitiekwesties aansluiting zoekt bij de Verordening.

Artikel 2

Dit artikel geeft een instructie over de wijze waarop deze beleidsregels moeten worden toegepast. De verschillende artikelen dienen in hun onderlinge samenhang toegepast te worden. Wanneer de algemene bepalingen een beletsel voor het afgeven van een voorrangsindicatie opleveren, komen we in het algemeen niet meer toe aan een beoordeling op grond van één van de latere bepalingen.

Bijvoorbeeld:

een persoon die niet ingeschreven staat als woningzoekende in deze regio kan aan een ernstige psychische stoornis lijden die chronisch is en overwegend wordt veroorzaakt door de woonsituatie. Toch is er in dat geval geen aanleiding voor het afgeven van een voorrangsindicatie, immers artikel 4 levert reeds een beletsel voor urgentieverlening op.

Artikel 3

In dit artikel wordt de nadruk gelegd op de eigen verantwoordelijkheid van de woningzoekende. De bedoeling van dit artikel is om nader te preciseren wat onder verwijtbaarheid zoal verstaan wordt. Ook laat dit artikel duidelijk uitkomen dat ook het huisvestingsprobleem dat wordt veroorzaakt door een legitieme, dus niet verwijtbare keuze, niet met een voorrangsindicatie mag worden opgelost.

Dit speelt in de praktijk het meest bij echtscheidingen en bij de geboorte van kinderen. De beslissing om een ontwricht huwelijk te ontbinden noch het feit dat een persoon zwanger wordt kan als verwijtbaar worden gezien. Echter evenmin is het redelijk om de vele andere woningzoekenden (veel) langer te laten wachten op een woning omdat steeds met voorrang in de huisvesting van zojuist gescheiden mensen en zojuist bevallen moeders moet worden voorzien. De hardheid die dit oplevert is een voorzienbaar gevolg van de krapte op de woningmarkt. Met de artikelen 12 en verder, alsmede 18 en verder wordt bereikt dat in een aantal gevallen aan zojuist gescheiden ouders en zojuist bevallen moeders toch een voorrangsindicatie kan worden afgegeven.

Artikel 4

Met dit artikel wordt beoogd te verzekeren dat wie een voorrangsindicatie krijgt geen kansen als regulier woningzoekende in de regio heeft laten lopen en zich dus op zijn minst als woningzoekende heeft geregistreerd in Woningnet en steeds als dat mogelijk was heeft gereageerd op het aanbod van woningen. Daarbij spreekt vanzelf dat wie voor een voorrangsindicatie in aanmerking wil komen in het geheel niet kieskeurig kan zijn in de keuze van woningen. Ook moet de belanghebbende op het beschikbare aanbod hebben gereageerd, ongeacht de vraag of er kans was om als eerste geïnteresseerde te eindigen. Voorop staat dat het altijd het beste is om een huisvestingsprobleem op te lossen zonder dat het middel van de voorrangsindicatie moet worden ingezet.

Het bepaalde in artikel 8 derde lid van de verordening blijft uiteraard onverkort van toepassing. Dus woningzoekenden uit andere inliggende gemeenten komen in Zaanstad pas in aanmerking voor een voorrangsindicatie indien zij reeds een jaar een voorrangsindicatie van een andere inliggende gemeente hebben en het feit dat deze voorrangsindicatie nog niet tot huisvesting heeft geleid de aanvrager niet kan worden verweten.

Artikel 5

Ook met dit artikel wordt beoogd te verzekeren dat wie een voorrangsindicatie krijgt geen kansen als regulier woningzoekende in de regio heeft laten lopen. Wie daarom tot een jaar voor de aanvraag heeft gereageerd op regulier woningaanbod en daarbij als eerste is geëindigd en vervolgens de huurovereenkomst niet is aangegaan, die krijgt in geen geval een voorrangsindicatie. Deze voorwaarde geldt niet als de reden van de indicatie zeer recent is.

Artikel 6

Dit artikel verwijst naar het convenant woonruimteverdeling. Het convenant woonruimteverdeling geeft een aantal redenen waarom corporaties mogen weigeren om een huurovereenkomst met woningzoekenden aan te gaan. Het gaat om kandidaat huurders van wie de huurovereenkomst met betrekking tot de vorige woning is ontbonden vanwege het veroorzaken van overlast, huurschuld, ernstige vernielingen aan de woning, etc. Het is vanzelfsprekend zinloos om voor een dergelijke woningzoekende een voorrangsindicatie af te geven, immers de corporaties kunnen en zullen ook als deze woningzoekenden urgent gemaakt worden, weigeren met hen een huurovereenkomst aan te gaan.

Artikel 7

Met dit artikel wordt bereikt dat woningzoekenden die over voldoende inkomen beschikken geen voorrangsindicatie kunnen krijgen. Zij kunnen immers hun inkomen inzetten om een woning te kopen of in de vrije sector te huren. Daarmee kunnen zij op eigen kracht voorzien in hun huisvestingsbehoefte. Bij de vaststelling van de inkomensgrens is aansluiting gezocht bij de wet 'Huurverhoging op grond van inkomen'. De inkomensgrens van € 43.000,- (prijspeil 2012) is hoger dan de maximale inkomensgrens voor de huurtoeslag. Ter bevordering van de doorstroming op de huurmarkt wordt voor huurders van een gereguleerde woning (d.w.z. een huurwoning met een huurprijs die lager ligt dan de maximale huurgrens voor de huurtoeslag) met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000,- een hogere jaarlijkse huurverhoging mogelijk gemaakt (een maximale huurprijsstijging van inflatie plus maximaal 5%). (Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, huurverhoging op grond van inkomen)

De definitie van huishoudinkomen is: het gezamenlijke bedrag van de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21 onderdeel e van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van de huurder en de overige bewoners van een woonruimte, met dien verstande dat van een overige bewoner die op 1 januari van het jaar waarin de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs is gelegen de leeftijd van 23 jaar nog niet heeft bereikt het bedrag van het inkomensgegeven slechts in aanmerking wordt genomen voor zover dat meer bedraagt dan de vrije voet, bedoeld in artikel 3.17 van de Wet studiefinanciering 2000, als geldend in het peiljaar.

Artikel 8

Met dit artikel wordt bereikt dat woningzoekenden die over voldoende eigen vermogen beschikken geen voorrangsindicatie kunnen krijgen. Zij kunnen immers hun vermogen inzetten om een woning te kopen. Daarmee kunnen zij op eigen kracht voorzien in hun huisvestingsbehoefte.

Bij de bepaling van de hoogte van het redelijk te achten vermogen wordt aangeknoopt bij de het heffingsvrij vermogen voor de heffing op inkomen uit sparen en beleggen (box 3) in de Wet inkomstenbelasting 2001. Het is wenselijk dat ook de overwaarde in een eigen woning bij het vermogen geteld wordt. Dit speelt in de praktijk vooral bij echtscheidingssituaties. Het is redelijk dat degene die de voormalige echtelijke woning verlaat ook het eigen aandeel in de overwaarde inzet om een eventueel huisvestingsprobleem op te lossen. Met deze bepaling wordt daarom mede bereikt dat degene die de voormalige gezamenlijke woning verlaat en daarin zijn aandeel in de overwaarde zonder vergoeding achterlaat, niet in aanmerking komt voor een voorrangsindicatie wanneer deze overwaarde geteld bij het overige vermogen meer is dan de in deze bepaling gestelde grens.

Omdat het vermogensbegrip in de Wet Inkomstenbelasting 2001 de overwaarde in de eigen woning uitsluit, is in dit beleid daarom het vermogensbegrip uitgebreid. De overwaarde in de eigen woning wordt in de Wet IB 2001 immers niet belast als inkomen uit sparen en beleggen, maar als inkomen uit werk en woning.

Artikel 9

Met dit artikel wordt – ten overvloede – aangegeven dat voorrangsindicaties alleen bedoeld zijn om te helpen voorzien in de noodzaak om op korte termijn een zelfstandige woning te verkrijgen. Met een zelfstandige woning wordt bedoeld een woning die ten minste is voorzien van een badkamer en een keuken. De woningzoekende zal moeten kunnen aantonen dat voor hem de noodzaak bestaat om op korte termijn een zelfstandige woning te vinden. Indien de woningzoekende dit niet kan aantonen, moet ervan uit worden gegaan dat ook door onzelfstandige woonruimte in zijn behoefte aan onderdak kan worden voorzien. Dan is er geen aanleiding voor het afgeven van een urgentieverklaring. (Op grond van artikel 8, tweede lid van de verordening worden geen indicaties afgegeven voor onzelfstandige woningen).

Artikel 10

Wanneer er – op grond van concrete aanwijzingen – reden is om aan te nemen dat goed huurderschap voor een belanghebbende een probleem zal worden dan zal in sommige gevallen op grond van artikel 6 en het convenant een voorrangsindicatie geheel geweigerd worden. In andere gevallen is er voor de corporaties nog geen aanleiding om een huurovereenkomst met de woningzoekende te weigeren, maar is er toch – redelijke en concrete – twijfel aan diens vermogen om als goed huurder een woning te huren. In dat geval kan het zin hebben om de belanghebbende financiële en/of maatschappelijke begeleiding aan te bieden en hem pas een voorrangsindicatie te verlenen als hij schriftelijk daarmee akkoord is gegaan. Deze akkoordverklaring kan dan worden doorgestuurd naar de woningbouwcorporatie, bij de voordracht van de belanghebbende voor een woning.

Hoofdstuk 2 Specifieke situaties

Artikel 11

Dit artikel opent de mogelijkheid om urgenties af te geven in het geval een woning door een ramp onbewoonbaar wordt of tenietgaat. Ook hier wordt aangegeven dat de voorrangsindicatie alleen mag worden ingezet als de belanghebbende redelijkerwijs niet zelf voldoende snel in huisvesting kan voorzien. Dus de belanghebbende met voldoende vermogen of inkomen wordt geacht zichzelf te kunnen redden op de vrije markt. Ook komt de voorrangsindicatie niet in beeld wanneer de belanghebbende op voldoende is verzekerd, dan wel zich redelijkerwijs voldoende had behoren te verzekeren.

Artikel 12 & 13

Veel urgentieaanvragen komen tegenwoordig voort uit echtscheidingen of uit verbrekingen van een samenwoningsrelatie. Wanneer in deze gevallen niet zeer terughoudend met het afgeven van urgenties wordt omgegaan, zal de reguliere woningverdeling ernstig worden uitgehold. Het is daarom noodzakelijk op dit punt harde beleidskeuzes te maken. In dit artikel wordt er om te beginnen voor gekozen om geen indicaties af te geven vanwege het enkele feit dat het huwelijk of de samenwoningsrelatie wordt ontbonden.

Artikel 13 is in dit verband een noodzakelijke aanscherping van artikel 12. Door ervoor te kiezen de zorg voor kinderen over beide partners te spreiden is het voorzienbaar dat een huisvestingsprobleem ontstaat. Hoewel de keuze om de zorg voor de kinderen te spreiden in de meeste gevallen een legitieme keuze is, is het niet redelijk om de andere woningzoekenden vanwege deze op zichzelf genomen legitieme keuze langer op een woning te laten wachten. Ook komt het voor dat mensen bewust en (nagenoeg) uitsluitend op papier de zorg voor hun kinderen over beide partners spreiden, om daarmee o.a. te trachten in aanmerking te komen voor een voorrangsindicatie. Deze constructie wordt met de voorgestelde artikelen 12 en 13 bestreden, voorzover het betreft de voorrangsindicatie.

Artikel 14

Met dit artikel wordt bereikt dat urgenties bij echtscheidingen alleen worden afgegeven als de wens tot echtscheiding boven alle twijfel verheven is.

Artikel 15

Met dit artikel wordt bereikt dat urgenties bij ontbinding van een samenwoningsrelatie alleen worden afgegeven als de wens om uit elkaar te gaan boven alle twijfel verheven is.

Artikel 16 & 17

Met deze bepalingen wordt bereikt dat urgenties bij echtscheidingen en bij verbreking van concubinaten niet worden afgegeven als de aanvrager niet op zijn minst zeer serieus gepoogd heeft om de voormalige echtelijke- of gezamenlijke woning aan zichzelf toe te delen. De woningzoekende die zulks niet heeft gedaan, heeft zelf het huisvestingsprobleem veroorzaakt. Daarbij dient bedacht te worden dat artikel 16 en 17 pas tot toepassing komen als de belanghebbende de partner met de volle zorg voor de kinderen is. De partner die zonder kinderen achterblijft krijgt in beginsel op grond van artikel 3 en de artikelen 12 en 13 van deze beleidsregels al geen urgentie. Aan toepassing van de artikelen 16 en 17 komen we dan niet meer toe.

De partner met de volle zorg voor de kinderen zal in de meeste gevallen de voormalige echtelijke of gezamenlijke woning toegewezen krijgen. Dan is afgifte van een voorrangsindicatie uiteraard niet nodig. Is het anders, dan dient de belanghebbende uit te leggen waarom hij ondanks het bepaalde in deze artikelen toch meent aanspraak te kunnen maken op een voorrangsindicatie.

Artikel 18

Met dit artikel wordt bereikt dat voorrangsindicaties in verband met de aanstaande geboorte van een kind pas worden afgegeven als het kind daadwerkelijk (levend) geboren is.

Artikel 19 & 20

Met deze artikelen wordt aangegeven dat ook in het geval van de geboorte van een kind het afgeven van een voorrangsindicatie allerminst een automatisme is. Ook van het krijgen van kinderen kan gezegd worden dat dit een keuze is. Een legitieme keuze, maar ook voor deze legitieme keuze geldt dat het niet redelijk is om de andere woningzoekenden langer te laten wachten. Met artikel 20 wordt nader omschreven welke gegevens nodig zijn om de aanvraag in dit verband te kunnen beoordelen. Met ‘schrijven’ van professionele psychiatrische en sociale hulpverleners wordt bedoeld ‘schrijven’ van meerdere artsen, specialisten daaronder begrepen, maatschappelijk werkers, sociaal verpleegkundigen etc. waaruit consistent blijkt dat er sprake is van een ernstige noodsituatie die snelle voorziening in zelfstandige woonruimte noodzakelijk maakt.

Artikel 21

Met dit artikel wordt in beginsel uitsluitend huiselijk geweld als sociale noodsituatie erkend. Andere sociale noodsituaties zijn hiermee niet uitgesloten, maar komen zo weinig voor dat zij niet in beleidsregels benoemd kunnen worden.

Wil de voorrangsindicatie in gevallen van huiselijk geweld in beeld komen, dan moet de toestand zodanig zijn dat van de belanghebbende terugkeer naar de verlaten woning redelijkerwijs niet meer gevergd mag worden. Inmiddels zijn er meer mogelijkheden om degene die zich schuldig maakt aan huiselijk geweld uit huis te zetten en uit de buurt van het huis te houden. Hoe reëler deze mogelijkheden worden, hoe meer van het slachtoffer van huiselijk geweld gevraagd mag worden om terug te keren naar de verlaten woning.

Artikel 22 & 23

Met deze artikelen wordt aangegeven dat ook in het geval van een medische noodsituatie het afgeven van een voorrangsindicatie geen automatisme is. De noodsituatie moet chronisch zijn en moet in overwegende mate veroorzaakt worden door de woonsituatie, anders is een voorrangsindicatie niet aan de orde. Wanneer er om andere redenen een medische noodsituatie is ontstaan, die door de woonsituatie wordt beïnvloed of enigszins verergerd, dan is er in beginsel geen reden voor het afgeven van een voorrangsindicatie. Met artikel 23 wordt nader omschreven welke gegevens nodig zijn om de aanvraag in dit verband te kunnen beoordelen. Dit artikel heeft dezelfde functie als artikel 20. ‘Verklaringen’ van professionele medische, psychiatrische of sociale hulpverleners is vervangen door een ‘schrijven, waarin de betreffende aandoening en/of stoornis wordt benoemd, die een relatie heeft met het woonprobleem van betrokkene’. Dit op grond van richtlijnen van de Koninklijke Nederlandsche Maatschappij tot bevordering der Geneeskunst (KNMG).

Artikel 24

Wanneer wordt overwogen vanwege een chronische psychische stoornis een voorrangsindicatie af te geven, kan er in beginsel wel van worden uitgegaan dat er termen aanwezig zijn om de belanghebbende financiële en/ of maatschappelijke begeleiding aan te bieden, zoals bedoeld in artikel 10 van deze beleidsregels. Daarnaast kan in deze gevallen aanleiding zijn om ook psychiatrische begeleiding aan te bieden. Om deze begeleiding als voorwaarde bij de afgifte van de indicatie te kunnen stellen is dit artikel opgenomen.

Hoofdstuk 3 Overige afwijzingsgronden & slotbepaling

Artikel 25 t.m. 33

De bepalingen in deze artikelen betreffen een zogenaamde negatieve lijst: d.w.z. wanneer alleen om de redenen genoemd in deze bepalingen een voorrangsindicatie wordt aangevraagd, dient deze aanvraag te worden afgewezen. Bij de beoordeling van aanvragen moeten natuurlijk wel steeds alle door de aanvrager gestelde en aangetoonde feiten in aanmerking worden genomen. Wanneer een aanvrager bijvoorbeeld vanwege een flatneurose en vanwege de geboorte van een kind een voorrangsindicatie aanvraagt, dan mag de aanvraag niet uitsluitend met een beroep op artikel 29 van dit beleid worden afgewezen. Immers dan zal ook moeten worden beoordeeld of belanghebbende in verband met de geboorte van haar kind een voorrangsindicatie dient te krijgen en van deze beoordeling zal moeten blijken door een voldoende draagkrachtige motivering in het besluit op de aanvraag.

Artikel 34

Dit is de slotbepaling. De datum waarop de Regeling Voorrangsindicaties Woningen 2013 van kracht wordt is bepalend, evenals de datum waarop de aanvraag om een voorrangsindicatie wordt ingediend. Wordt de aanvraag ingediend voordat de regeling van kracht wordt, dan geldt nog het oude beleid, daarna geldt het hierboven beschreven beleid.