Beleidsregel Impuls herstructurering en transformatie bedrijventerreinen

Inleiding

Herstructurering van bedrijventerreinen komt moeizaam op gang mede vanwege de enorme bedragen die ermee gemoeid zijn. Herstructurering leidt tot een intensiever gebruik van de ruimte en is daarmee een aspect van duurzaam gebruik van de schaarse ruimte. Duurzaam ruimtegebruik is beleidsmatig wel verankerd in het provinciaal beleid maar aan op uitvoering gerichte plannen en economisch haalbare voorstellen ontbreekt het tot op heden nagenoeg (zie kader).

Andere redenen voor het geringe aantal projecten zijn de relatief grote inspanning die herstructurering vergt terwijl het rendement niet altijd even zichtbaar en vaak laag is. Ook een gebrek aan organiserend vermogen om herstructurering op gang te brengen staat projecten in de weg. Tenslotte kunnen we constateren dat het aanbod van bestaande bedrijventerreinen nog steeds van dien aard is dat herstructurering niet aan de orde is/komt, immers er is een gebrek aan schaarste. Dit alles draagt ertoe bij dat herstructureringprojecten een lage prioriteit hebben op gemeentelijk niveau.

Enige ervaring is opgedaan in het kader van de TIPP projecten 2001 waarbij een drietal projecten zijn gehonoreerd die als een herstructureringsproject kunnen worden bestempeld: Haarmanweg in Terneuzen, Baskenburg in Vlissingen en Zuidhoek in Zierikzee. Alle drie de projecten zijn momenteel volop in uitvoering. Het ministerie van EZ nam een belangrijk deel van de financiering voor zijn rekening met cofinanciering door de provincie. Door een verschuiving in de prioriteiten bij het Rijk is het TIPP project 2003 uiteindelijk niet gehonoreerd.

In de strategische visie van Provinciale Staten staat dat nieuwe bedrijvigheid moet worden geconcentreerd op bestaande havenschapterreinen en bedrijventerreinen binnen het stedennetwerk. Tevens moeten de randvoorwaarden worden geformuleerd voor de grenzen die gesteld worden aan het ruimtegebruik en dit vraagt om een goede afstemming van de planning van bedrijfsterreinen zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin. Dit laatste betekent niet dat er alleen naar oplossingen kan worden gezocht door middel van nieuw aan te leggen terreinen, maar vooral ook door herinrichting van bestaande, verouderde, terreinen. In het re-cent vastgestelde PSEB wordt hier ook verder invulling aan gegeven.

Beleidsaccenten uit die strategische visie bij de herinrichting van bestaande en verouderde terreinen zijn:

• -

  Duurzaam ruimtegebruik: efficiënt omgaan met ruimte is een must, herstructureren verouderde terreinen heeft voorkeur in plaatst van de aanleg van nieuwe locaties;

• -

  Stedelijke vernieuwing: herstructureren en/of transformeren verouderde bedrijventerreinen draagt bij aan de verbetering van het stedelijk leefklimaat;

• -

  Flankerend Ruimtelijk Ordeningsbeleid en grondbeleid: aanbod van en prijsstelling nieuwe locaties meer marktconform (werkelijke kosten, betekent tevens meer aandacht voor goede instandhouding);

• -

  Economisch beleid: kwalitatief goed onderhouden bedrijventerreinen zijn van belang voor bestaande en nieuwe bedrijvigheid;

• -

  Georganiseerd beheer: goed beheer en onderhoud voorkomen grote en kostbare ingrepen later en dra-gen bij aan kwaliteit en vitaliteit van een bedrijventerrein;

• -

  Beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing: inpassing en kwaliteit dragen bij aan goede beeldvorming en uitstraling en daarmee aan de vitaliteit van een terrein.

In navolging van bovenstaande heeft Provinciale Staten op 16 april 2004 de ‘Impuls herstructurering en trans-formatie van bedrijfsterreinen’ vastgesteld. Hierna wordt deze ambitie uitgewerkt in dit uitvoeringsdocument waarin de ambities en beleidsaccenten door vertaald worden naar provinciale doelstellingen, aandachtspunten en criteria. Eerst worden echter nog een aantal begrippen nader uitgewerkt.

Begripsbepaling

Herstructurering van bedrijventerreinen is nodig wanneer het terrein niet meer optimaal functioneert en/of haar aantrekkelijkheid als vestigingsmilieu verloren heeft. Dit kan te maken hebben met een gebrek aan of verouderde voorzieningen, gebrekkige ontsluiting, milieuproblemen, verouderde panden, etc.

Herstructurering is in feite een koepelbegrip voor een aantal maatregelen die de veroudering van een bedrijventerrein dienen tegen te gaan respectievelijk om te keren. Er worden drie typen van herstructurering, op basis van een verschillende strategie van aanpak en daarbij horende maatregelen, onderscheiden:

• -

  Revitalisering, hiervan is sprake wanneer structurele veroudering niet meer met regulier beheer op te lossen is al dan niet ondersteund met het opknappen van private panden en kavels, het invullen van braakliggende kavels en leegstaande panden, het intensiveren van het ruimtegebruik op bestaande kavels en verbeteren van de infrastructuur. Uitgangspunt is het behoud van bestaande verkaveling en gevestigde bedrijven.

• -

  Herprofilering, dan is sprake van economische veroudering. Dit betekent dat gebouwen worden vervangen, herverkaveling mogelijk plaatsvindt, bodemsanering noodzakelijk is en bedrijfsverplaatsingen niet uitgesloten zijn. Het bestaande bedrijventerrein krijgt als het ware een nieuw bedrijfsprofiel aangemeten.

• -

  Transformatie, hierbij krijgt het terrein een nieuwe bestemming en wordt het dus ontrokken aan de bestaande voorraad bedrijventerreinen. Dit gebeurt vooral als terreinen door hun ligging in de stad niet meer geschikt zijn om nog langer als bedrijventerrein te kunnen blijven functioneren. Transformatie levert doorgaans meer financiële revenuen op omdat de activiteiten die ervoor in de plaats komen een hogere grondwaarde opleveren. Transformatie kan een alternatief vormen voor herprofilering als de kosten niet kunnen worden opgebracht. Ook een gecombineerde aanpak van herprofilering en transformatie van een terrein behoort tot de mogelijkheden, dan wordt het principe van de verevening toegepast.

In feite is er nog sprake van een vierde vorm van opknappen van een bestaand en verouderd bedrijventerrein, namelijk faceliften / upgraden, maar dit is geen vorm van herstructureren. Bij deze laatste wordt vooral het uiterlijk verbeterd, aanpassen en vernieuwen van de openbare ruimte (tegels recht leggen, groen aanpassen en beter onderhouden etc.).

Provinciale doelstellingen

Naast de eerder genoemde beleidsaccenten worden hierna nog een tweetal aspecten nader toegelicht die voor de provincie van belang zijn, namelijk de betrokkenheid van het bedrijfsleven bij de ontwikkeling van plannen en hun financiële inbreng. Immers de bedrijven dienen zich te realiseren dat de herstructurering niet alleen een verbetering van de fysieke structuur is maar ook een positief effect heeft op de uitstraling van het terrein en dus ook een positief effect heeft op de daar gevestigde bedrijven. Een tweede doelstelling heeft betrekking op de inzet van de provinciale middelen.

Inzet bedrijfslevenDe ervaring elders leert dat revitalisering en/of herstructureringsprojecten kostbare ingrepen zijn waarvoor doorgaans bij het bedrijfsleven weinig animo bestaat om hierin te participeren. De kosten voor verwerving van gebouwen en terreinen en de daaropvolgende renovatie dan wel sloop zijn dermate hoog dat de exploitatie doorgaans negatief uitpakt.

Omdat de provincie veel waarde hecht aan een hoog rendement bij investeringen, is het aspect draagvlak door het bedrijfsleven van groot belang. Daarom hecht de provincie er veel waarde aan als bedrijven inhoudelijk én financieel participeren bij het proces van herstructurering van bedrijventerreinen.

Bestemming financiële middelenProvinciale middelen voor herstructureringsprojecten worden in hoofdzaak ingezet voor fysieke zaken zoals verwerving, uitplaatsingkosten, sloop, sanering, nieuwbouwkosten, aanleg nieuwe openbare ruimte. Daarbij moet de projectindiener aantonen dat de continuïteit van het project gegarandeerd is na afloop van de subsidieperiode.

Bij transformatieprojecten, gelet op de enorme kosten die ermee gemoeid zijn, worden daarentegen de middelen juist ingezet voor meer procesmatige zaken, bijvoorbeeld voor acties om projecten op departementale agenda’s te krijgen, of om de planvorming gericht op nieuwe bestemmingen vlot te trekken.

Van beleidsaccenten en doelstellingen naar concrete projecten

Hieronder worden de eerder genoemde beleidsaccenten en provinciale doelstellingen nader geconcretiseerd en vertaald in een aantal aandachtspunten en aspecten die wij daarbij van belang achten. Bij de uitwerking van een concreet herstructureringsproject aandacht voor:

• 1.

  Samenwerken in regionaal verband

• 2.

  Flankerend RO beleid

• 3.

  Beheer verzekeren

• 4.

  Verduurzamen

Aspecten, die op een of meerdere aandachtspunten betrekking hebben, en die we daarbij van belang achten zijn:

• -

  Zo veel mogelijk bundelen van bedrijfsactiviteiten in het kader van bundelings- en locatiebeleid en daarmee een bijdrage leveren aan duurzaam ruimtegebruik en het terugdringen van mobiliteit (aandachtspunten 1 en 4).

• -

  Dreigend overaanbod bedrijventerreinen tegengaan. Hiervoor kunnen afspraken op regionaal niveau waardevol zijn en daarmee een bijdrage leveren aan het efficiënt omgaan met de beschikbare ruimte (1 en 4).

• -

  Verevening tussen bedrijventerreinen via gemeentelijk en in de toekomst regionaal herstructureringsfonds (bijv. ¤ 25 per m2 nieuw ontwikkeld bedrijventerrein) (1 en 2).

• -

  Alleen investeren in revitalisering/herprofilering, niet in achterstallig onderhoud. Geld inzetten op basis van rendement en provinciale doelstellingen ten aanzien van efficiënt en duurzaam ruimtegebruik en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving (4).

• -

  Zorgvuldig en effectief ruimtegebruik. Te denken valt aan efficiënte verkaveling, benutten van de randen van het terrein, toepassen meervoudig ruimtegebruik (4).

• -

  Verdichting op een terrein gaat voor uitbreiding van een bestaand en voor ontwikkeling van nieuw terrein (4).

• -

  Stel met de private partners (gebruikers van het terrein) een beheersplan op, immers fysieke maatregelen zijn eenmalig en onderhoud op de langere termijn dus noodzakelijk (3).

• -

  Kostendragers om exploitatie vlot te trekken, bijv. kantoren, winkels, woningen op strategische locaties (mits passend binnen provinciaal ruimtelijk beleid) (2).

Provinciale rol bij de ontwikkeling van een project

Gelet op de, in de inleiding, eerdere constatering dat door de ingewikkeldheid van de problematiek, de lange duur van de projecten, het gebrek aan organiserend vermogen, maar ook de bij de provincie aanwezige kennis en ervaring met onder meer bodemsanerings- en Stads en Dorpsvernieuwingprojecten pleiten we voor een actieve betrokkenheid van de provincie bij de ontwikkeling van herstructurerings- en transformatieprojecten. Dit biedt tevens de mogelijkheid om de provinciale doelstellingen te waarborgen en anderzijds deze specifieke expertise verder te ontwikkelen. Een derde en zeker niet onbelangrijk argument is het feit dat indieners van projecten niet aan eind van een (lange) rit moeten worden teleurgesteld, ook al is dat laatste niet helemaal uitgesloten immers de beschikbare middelen zijn eindig. De provinciale betrokkenheid beperkt zich niet alleen tot Ruimtelijke Ontwikkeling, maar ook de beleidsvelden Economie en Milieuhygiëne worden erbij betrokken. Bijkomend voordeel is dat, waar nodig en mogelijk, daar aanwezige financiële bronnen bij de subsidieverlening kunnen worden betrokken.