Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Ede houdende regels omtrent huisvesting (Huisvestingsverordening Ede 2019)

Ondertekening

Bijlage bij Huisvestingsverordening Ede 2019

Artikelsgewijze toelichting

In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen, die nadere toelichting behoeven, behandeld.

HOOFDSTUK 1. Begripsbepalingen

Artikel 1. Begripsbepalingen

Voor de definities is zoveel mogelijk aangesloten bij de in de Huisvestingswet en Huisvestingsverordening genoemde begrippen. De in Ede werkzame toegelaten instellingen zijn gemandateerd om de Huisvestingsverordening uit te voeren.

HOOFDSTUK 2. De vergunningplichtige voorraad

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. In het eerste lid is aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is en dat deze vergunningsplicht alleen van toepassing is op woningen van toegelaten instellingen. Hiermee wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich met name voordoet.

Een huisvestingsvergunning is enkel verplicht voor zelfstandige woonruimte in eigendom van toegelaten instellingen. In voorkomende gevallen is onzelfstandige woonruimte (een kamer) echter tevens een passende oplossing voor met name urgent woningzoekende. Dit kan helpen om de extra druk op de woningmarkt te verlichten. De verordening verplicht niet tot zelfstandige huisvesting van urgenten, die alleenstaand zijn.

De gemeente Ede heeft de keuze gemaakt om woonruimten in eigendom van particuliere verhuurders (niet zijnde toegelaten instellingen) zonder vergunningplicht te verhuren. Deze keuze is gemaakt omdat er redenen kunnen zijn (bijvoorbeeld echtscheiding of verandering van baan) dat personen die met spoed in aanmerking willen komen voor woonruimte, niet voldoen aan de urgentiecriteria, op basis van inschrijftijd geruime tijd moeten wachten om in aanmerking te komen voor een huurwoning onder de huurprijsgrens en mogelijk een (iets) te hoog inkomen hebben.

Daarnaast is het aandeel goedkope particuliere huur zeer klein, kost het relatief veel moeite om deze woningen onder te brengen bij Huiswaarts.nu waarna tevens aandacht en tijd moet worden besteed aan een slimme overgangsregeling voor de huidige situatie en handhaving in de toekomst.

Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning

Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.

Woningzoekenden die niet aan deze wettelijke criteria voldoen, komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.

De gemeente Ede sluit aan op de toewijzingsregels zoals die door het rijk worden opgelegd aan toegelaten instellingen en zijn verwoord in de MG-circulaire van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Opgemerkt wordt dat de in dit artikel genoemde MG-circulaire op het grootste gedeelte van de woningtoewijzingen van toepassing is. De huidige Rijkswetgeving beoogt hiermee dat 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden € 38.035 (prijspeil 2019). Daarnaast mogen toegelaten instellingen tot 2021 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 en € 42.436 (prijspeil 2019). De overige, maximaal 10% van de vrijkomende woningen, mogen toegelaten instellingen vrij toewijzen, dus ook aan de doelgroepen met een inkomen boven de 42.436 euro.

De inkomensgrenzen gelden niet voor woningen die worden toegewezen op grond van de Wet langdurige zorg (Wlz) en waar sprake is van een integrale levering van wonen en zorg. Voor zorgbehoevenden met een zorgindicatie geldt dus geen inkomenstoets. Dit type woningen is ondergebracht in artikel 11 van deze verordening. Opgemerkt moet worden dat het hier ook kan gaan om onzelfstandige woonruimte (verpleegunits) die niet vallen binnen de reikwijdte van deze verordening.

De bovenstaande wet- en regelgeving is aan verandering onderhevig. Sinds 1 januari 2016 moeten toegelaten instellingen aan tenminste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een passende woning toewijzen. Dit is een woning met een rekenhuur onder de aftoppingsgrens (passend toewijzen).

Aanvullend aan de bepalingen in de wet eist de gemeente Ede dat iemand, om in aanmerking te komen voor woonruimte, meerderjarig moet zijn. Hiermee wordt aangesloten bij de in het verleden gemaakte keuzes in dezen.

Artikel 4. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 19 van de wet. Daarin is bepaald dat het college gebruik kan maken van de bevoegdheden krachtens artikel 15 van de wet (dit artikel is in deze verordening uitgewerkt door middel van artikel 4) door mandaat te verlenen aan eigenaren van woonruimte voor zover het die woonruimte betreft.

De gemeente Ede mandateert, door vaststelling van deze verordening, de vergunningverlening aan de toegelaten instellingen die werkzaam zijn in de gemeente Ede.

Het niet voldoen aan de voorwaarden zoals deze verwoord zijn in deze verordening leidt tot het weigeren van een Huisvestingvergunning door het college. Een dergelijke besluit moet altijd schriftelijk kenbaar worden gemaakt. Tegen dit besluit kan binnen zes weken na dagtekening bezwaar worden gemaakt. De bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht zijn op deze besluiten van toepassing.

Een bezwaarschrift wordt mondeling behandeld in een zitting van de bezwaarschriftencommissie gemeente Ede. Deze commissie geeft vervolgens een advies aan het college en die neemt vervolgens een beslissing.

Er kunnen privaatrechtelijk ook redenen zijn op basis waarvan een toegelaten instelling de keuze maakt een aanbieding van de woning in te trekken. Redenen kunnen zijn (niet uitputtend): het hebben van een huurschuld of het exploiteren van een hennepkwekerij in de vorige woning. Een dergelijke keuze vindt geen grondslag in de Huisvestingswet en staat dus niet open voor bezwaar en beroep. Wél staat een rechtsgang open naar een civiele rechter.

HOOFDSTUK 3. Woonruimteverdeling

Artikel 5. Inschrijfsysteem van woningzoekenden

Deze bepaling is gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde woonruimteverdeelsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor woningzoekenden.

De gemeente Ede sluit met deze formulering aan op de huidige werkwijze van de toegelaten instellingen in Ede. Dit is de werkwijze zoals deze door vrijwel alle toegelaten instellingen in Regio FoodValley wordt gehanteerd.

Het vierde en vijfde lid zijn verplichte toevoegingen aan deze verordening op grond van de Wet doorstroming huurmarkt (Stb. 2016, 158) in combinatie met de Wet van 14 april 2016 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Huisvestingswet 2014 artikel 11a en artikel 11b en de Woningwet (aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren) (Stb. 2016, 157).

Artikel 6. Aanbod van huurwoningen

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte.

Artikel 7. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de prijs van die woonruimte voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.

De gemeente Ede verwijst in deze naar artikel 3 van deze verordening waar aansluiting wordt gezocht op de toewijzingsregels zoals die door het rijk worden opgelegd aan toegelaten instellingen en zijn verwoord in de MG-Circulaire.

Artikel 8. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.

Deze bepaling heeft de gemeente Ede overgenomen uit het “WMO-convenant (2015)” die de gemeente Ede en Woonstede hebben gesloten. Met het in werking treden van de Huisvestingwet 2014 is het voor de gemeente niet toegestaan om afspraken te maken in convenanten of in andere overeenkomsten over de toewijzing van woningen. De gemeente Ede heeft deze bepaling opgenomen om efficiënt gebruik te kunnen maken van de beschikbaar financiële middelen in het kader van de Wmo 2015 (of wet- en regelgeving die hiervoor in de plaats komt). Desbetreffende woonruimte wordt voor een periode van maximaal 6 maanden niet aangeboden via het aanbodmodel op het digitale platform Huiswaarts.nu. Indien er zich binnen genoemde periode een inwoner meldt met een indicatie voor een dergelijke woningaanpassing kan deze door middel van directe bemiddeling worden toegewezen. Als genoemde periode is verstreken wordt de woning aangeboden via het digitale platform ‘Huiswaarts.nu’.

Artikel 9. Verhuisintentie

In het verlengde van artikel 8 is deze bepaling opgenomen. Hierbij moet gedacht worden aan situaties waarbij de geïndiceerde persoon is overleden of is verhuisd naar een verpleeghuis en de niet geïndiceerde partner/echtgenoot/ouder(s) in de aangepaste woning achterblijft (de in deze regel genoemde voorbeelden zijn niet limitatief). Gezien de inbreuk die een dergelijke bepaling kan opleveren voor het woongenot van de huurder(s) zal deze bepaling uitsluitend worden ingezet als er sprake is van ‘dringend eigen gebruik’ door de gemeente Ede. De huurder die op grond van deze bepaling de woning moet verlaten, krijgt in overleg met de toegelaten instelling via directe bemiddeling een woning aangeboden en komt in aanmerking voor een wettelijke vergoeding.

Artikel 10. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde omvang

Een toegelaten instelling kan bij woonruimte met minimaal vier slaapkamers en/of bij woonruimte met een gebruiksoppervlakte van minimaal 100 m² de aanvullende eis opnemen dat huishoudens van tenminste vijf personen voorrang krijgen. Bij eengezinswoningen met drie slaapkamers kan een toegelaten instelling de aanvullende eis opnemen dat huishoudens van tenminste drie personen voorrang krijgen.

Artikel 11. Woonzorginstellingen – woongroepen

De toegelaten instellingen Habion, Mooiland, Woonstede en Woonzorg hebben met zorginstellingen in het verleden privaatrechtelijke afspraken gemaakt over de verhuur van hun vastgoed. Desbetreffende instellingen hanteren over het algemeen hun eigen wachtlijsten waarbij de hoogte van de zorgvraag veelal rangordecriterium is. Dit houdt mede verband met de kwetsbaarheid van de doelgroep. Het is niet wenselijk dat de Huisvestingsverordening die afspraken doorkruist. Om die reden is er in de bijlage bij deze verordening een overzicht opgenomen van woonruimte die niet aangeboden wordt via het digitale platform Huiswaarts.nu.

Indien zorginstellingen dat wensen (b.v. bij langdurige leegstand), kan woonruimte aangeboden worden via het digitale platform ‘Huiswaarts.nu’ waarbij gebruik kan worden gemaakt van volgordecriteria. Aanvullende criteria zijn niet toegestaan.

Daarnaast zijn er in Ede woongroepen die woonruimte huren van een toegelaten instelling en die zelf nieuwe bewoners kunnen kiezen. Omdat het aanbieden van woonruimte via Huiswaarts.nu ertoe zou leiden dat het concept/gedachtengoed van dergelijke initiatieven verloren zou gaan, wordt hiervoor een uitzondering gemaakt via de eerder genoemde lijst.

Artikel 12. Voorrang op basis van herstructurering

Een toegelaten instelling kan bij sloop of ingrijpende renovatie van een woning of complex van woningen besluiten om de zittende huurders een herstructureringsurgentie toe te kennen. De betreffende toegelaten instelling draagt zorg voor registratie van de betreffende woningzoekende als herstructureringskandidaat. De rangorde van herstructureringskandidaten onderling wordt bepaald door de woonduur (woonduur is de totale, aaneengesloten duur van bewoning van de achter te laten woonruimte). De voorrang vervalt bij definitieve huisvesting van de betreffende herstructureringskandidaat. Dit geldt dus niet voor het huisvesten in een wisselwoning.

Herstructuringskandidaten zijn zelf verantwoordelijk voor het vinden van geschikte woonruimte via het digitale platform Huiswaarts.nu. Indien deze zoektocht niet tot gewenste resultaten leidt, kan de toegelaten instelling de keuze maken voor directe bemiddeling. Dit is ter beoordeling van de toegelaten instelling. Als de toegelaten instelling kan aantonen dat de woningzoekende onvoldoende initiatieven heeft ontplooid om via het digitale platform Huiswaarts.nu vervangende woonruimte te zoeken en geen medewerking wil verlenen aan het tijdig verhuizen (door onterecht woningen te weigeren bij de actieve bemiddeling) staat de toegelaten instelling een gang naar de rechter vrij.

Artikel 13. Regionale voorrang bij economische of maatschappelijke binding

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de Regio FoodValley voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte.

Deze voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.

Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de verordening genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Dit impliceert dat 50% van de woningen bij het aanbieden van de woonruimte ‘gelabeld’ kan worden voor het stellen van bindingseisen. Maximaal 25% van die 50% is beschikbaar voor personen met regionale binding. Het labelen van een woning geschiedt bij de aanbieding.

Artikel 14. Lokale voorrang bij economische of maatschappelijke binding

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente Ede of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet).

Deze voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.

Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de verordening genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Dit impliceert dat 50% van de woningen bij het aanbieden van de woonruimte ‘gelabeld’ kan worden voor het stellen van bindingseisen. Maximaal 25% van die 50% is beschikbaar voor personen met lokale binding aan Ede. Het labelen van een woning geschiedt bij de aanbieding.

Lokale binding moet gespecificeerd worden naar kern. Als er geen gegadigden zijn uit desbetreffende kern wordt de lokale kernbinding uitgebreid tot de andere kernen van Ede. Als dit niet tot het gewenste effect leidt, vervallen de voorrangscriteria. Het voorrangscriterium regionale binding vervangt niet automatisch die van lokale binding als die laatste niet succesvol is.

Artikel 15. Rangorde woningzoekenden

In deze bepaling wordt, in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening, een rangorde voor de toewijzing van woonruimte gegeven. Het artikel treedt in werking bij situaties waarin er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woning.

Het artikel dient als volgt gelezen te worden. Alle gegadigden (zowel de voorrangskandidaten als de personen die op basis van inschrijftijd in aanmerking zouden kunnen komen voor een woning) dienen te voldoen aan de bepalingen zoals die zijn verwoord met betrekking tot het inkomen in de artikelen 3 en 7. Het inkomen is altijd leidend, tenzij het hier een situatie betreft als genoemd in de toelichting van artikel 3 (waar gesproken wordt over de rijksregels waaraan een toegelaten instelling is gehouden).

Daarnaast wordt opgemerkt dat de voorrangsbepalingen alleen gehanteerd kunnen worden als deze kenbaar zijn gemaakt bij aanbieding van de woning op het digitale platform ‘Huiswaarts.nu’. Uitzondering hierop is het criterium ‘herstructurering’. Er kunnen meerdere voorrangsbepalingen tegelijkertijd gehanteerd worden, waarbij de in dit artikel gekozen volgorde in principe leidend is.

Voor herstructureringskandidaten die specifiek willen terugkeren naar een nieuwbouwwoning binnen het herstructureringsgebied, wordt bepaald dat zij hiervoor als eerste in aanmerking komen. In dit geval gaan zij vóór op wettelijk en lokaal urgenten, die voor de woningen buiten het gebied van herstructurering als eerste in aanmerking zullen komen, zoals bepaald in lid 1. Voor alle woningen buiten het herstructureringsgebied blijft de volgorde zoals bepaald in lid 1 van kracht.

Lokale binding moet gespecificeerd worden naar kern. Als er geen gegadigden zijn uit desbetreffende kern wordt de lokale kernbinding uitgebreid tot de andere kernen van Ede. Als dit niet tot het gewenste effect leidt, vervallen de voorrangscriteria. Het voorrangscriterium regionale binding vervangt niet automatisch die van lokale binding als die laatste niet succesvol is.

Overigens is het de toegelaten instelling op privaatrechtelijke gronden toegestaan, als sprake is van een gerechtvaardigd onderscheid bijvoorbeeld bij woonruimte specifiek geschikt voor jongeren dan wel ouderen, om leeftijdscriteria te hanteren. Het is echter niet toegestaan om leeftijd als rangordecriterium te hanteren. Dit laatste wordt aangemerkt als leeftijdsdiscriminatie. Bij het hanteren van het leeftijdscriterium moet deze expliciet geduid zijn (bijvoorbeeld met een formulering als ‘maximaal 30 jaar’ of ‘vanaf 65 jaar’).

Artikel 16. Vruchteloze aanbieding

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 17 van de wet, waarin wordt bepaald dat als woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding te lang stilzitten, hun aanspraak op voorrang verdwijnt. In dit artikel is de termijn gesteld waarna de huisvestingsvergunning aan een andere gegadigde (zonder economische of maatschappelijke binding) moet worden verstrekt, mits de betreffende woonruimte binnen die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden. Om frictieleegstand (en daarmee inkomstenderving) zo veel als mogelijk te voorkomen, is er gekozen voor een termijn van één week.

Artikel 17. Experimentbepaling

Nieuwe inzichten of nieuwe technische mogelijkheden kunnen er toe leiden dat andere systemen van woningtoewijzing worden ontwikkeld dan waarop deze huisvestingsverordening is gebaseerd (eventueel voor specifieke woonruimte). Dit artikel maakt het mogelijk om te experimenteren met dergelijke systemen zonder de hele verordening aan te hoeven aanpassen. Ook kan geëxperimenteerd worden met regels waarvan de gevolgen niet geheel voorspelbaar zijn, waarna (bij gebleken succes) een dergelijke regeling via aanpassing van de verordening formeel kan worden ingevoerd.

Artikel 18. Vrije toewijzingsruimte voor toegelaten instellingen

Vrije toewijzingsruimte voor toegelaten instellingen is bedoeld om lokale problemen op te lossen waarvoor de toewijzingsregels onvoldoende ruimte bieden of te generiek zijn. In deze situaties dient allereerst een urgentie te worden aangevraagd op basis van hoofdstuk 4 van de verordening. Indien de urgentieaanvraag wordt geweigerd staat de mogelijkheid open tot het toepassen van dit artikel door de toegelaten instelling. Achteraf vindt verantwoording plaats aan het college.

De vrije toewijzingsruimte is beperkt tot maximaal 2% van het gemiddelde aantal verhuringen van de voorafgaande 3 kalenderjaren. Gemiddeld waren er in de afgelopen 5 jaar (2013-2017) 728 nieuwe toewijzingen per jaar.

HOOFDSTUK 4 Urgentie

Artikel 19. Woonurgentiecategorieën

De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen. Gemeenten zijn vrij om urgentiecategorieën te bepalen. Echter, als een gemeente ervoor kiest een urgentieregeling te hanteren dan schrijft de wet de in dit artikel genoemde verplichte urgentiecategorieën voor (artikel 12 lid 3 van de wet).

Naast de twee wettelijke urgentiecategorieën heeft de gemeente Ede vijf lokale urgentiecategorieën: Vergunninghouders (als bedoeld in artikel 1 lid 1 sub h van de Huisvestingswet 2014), medische urgentie, financiële urgentie, relatiebeëindiging en sociale urgentie. Omdat urgenten hiermee een sterke positie krijgen op de woningmarkt wordt getracht het aantal urgentiebeschikkingen te beperken tot een minimum. Noodsituaties kunnen verschillend zijn in beleving, daarom zijn de noodsituaties beschreven in de Huisvestingsverordening.

Artikel 20. Algemene voorwaarden woonurgentiecategorieën art. 19 lid 2 b t/m e

Dit artikel geeft door middel van enkele voorwaarden aan wie er een beroep kunnen doen op de urgentiecategorieën medische urgentie, financiële urgentie, relatiebeëindiging en sociale urgentie. Wanneer niet aan deze eisen wordt voldaan, wordt (behoudens mogelijke toepassing van de hardheidsclausule) geen urgentie verleend.

Alleen aanvragen van meerderjarige inwoners van de gemeente Ede die tenminste één jaar aaneengesloten ingezetene zijn, worden behandeld. Tevens dienen zij ingeschreven te staan als woningzoekende bij www.huiswaarts.nu en dient de aanvrager de leges te voldoen conform de geldende Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Ede houdende regels omtrent de heffing en invordering van leges.

Ingezetenen zijn personen die staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van Ede en feitelijk hoofdverblijf hebben in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte.

Als er sprake is van twee of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren en waarvan tenminste één persoon de leeftijd van 18 jaar heeft bereikt, dan kan er een aanvraag worden ingediend. Als één van de meerderjarige inwoners korter dan één jaar aaneengesloten ingezetene is, dan is dat geen belemmering.

Artikel 21. Bewijsstukken woonurgentiecategorieën art. 19 lid 2 b t/m e

In dit artikel is opgenomen welke algemene bewijsstukken de aanvrager moet meesturen bij een aanvraag in de categorie medische urgentie, financiële urgentie, relatiebeëindiging en sociale urgentie. Deze bewijsstukken zijn nodig om te kunnen vaststellen hoe dringend de noodzaak is voor het verlenen van urgentie. Bij de verschillende woonurgentiecategorieën staat beschreven welke aanvullende documenten er verder nog kunnen en/of moeten worden aangeleverd.

Een vereiste is dat de aanvrager zelf actief zoekt naar een woning. De aanvrager is immers zelf verantwoordelijk voor zijn huisvesting. Dit dient dan ook beschreven te worden. Een bewijs daarvan kan o.a. bestaan uit een overzicht van woningen waarop is gereageerd. Dit overzicht kan de woningzoekende zelf via internet uitdraaien of de toegelaten instelling kan daarvan een overzicht verstrekken. Een periode van maximaal 6 maanden voorafgaand aan het besluit op aanvraag wordt meegenomen in het onderzoek in hoeverre de aanvrager zelf actief heeft gezocht naar een woning.

Het inkomen en het vermogen zijn nodig wanneer er urgentie wordt verleend. De toegelaten instelling heeft deze gegevens nodig voor het toewijzen van een passende woning. Om deze reden zijn een inkomensverklaring en kopie van de loonstrook van belang.

Het secretariaat levert bij toezending van de aanvraag zoveel mogelijk relevante stukken aan de commissie. De commissie bepaalt uiteindelijk welke bescheiden essentieel zijn om tot een zorgvuldig besluit te komen en vraagt met het oog daarop zo nodig aanvullende stukken aan de aanvrager.

Artikel 22: Algemene beoordelingscriteria voor woonurgentiecategorieën art. 19 lid 2 b t/m e

Voordat inhoudelijke beoordeling van de aanvraag op grond van artikel 28 t/m 31 plaatsvindt, dient de belanghebbende te voldoen aan de algemene voorwaarden van artikel 20.

Eigen verantwoordelijkheid voor het ontstaan van de acute woonnoodsituatie kan zowel uit een handelen als een nalaten voortvloeien. De acute woonnoodsituatie was voor betrokkene niet te voorzien ofwel betrokkene was niet in staat tijdig maatregelen te nemen om de acute woonnoodsituatie te voorkomen. Verder was de betrokkene niet in staat daarop te anticiperen. In uitzonderlijke situaties kan de toepassing van de regel ‘buiten eigen schuld’ niet gerechtvaardigd zijn.

De woningzoekende heeft aantoonbaar eerst zelf naar een oplossing van zijn probleem gezocht, alvorens een urgentie aan te vragen. Andere oplossing kunnen zijn: een kamer huren, inwonen bij derden, een woning kopen of particuliere verhuur. In voorkomende gevallen is een kamer (onzelfstandige woonruimte) tevens een passende oplossing voor met name (alleenstaande) urgent woningzoekenden. Dit kan helpen om de extra druk op de woningmarkt te verlichten. Daarnaast moet ook een maximale eigen inspanning zijn geleverd om de huidige woning te behouden.

Artikel 23. Behandeling aanvraag urgentie

Het eerste lid van dit artikel bepaalt de reguliere beslistermijn op acht weken. Het tweede lid bepaalt dat die termijn met vier weken verlengd kan worden.

Artikel 24: niet in behandeling nemen van een woonurgentie aanvraag

In het geval een aanvraag voor een woonurgentie niet compleet is (onvolledig ingevuld, niet ondertekend of niet voorzien van de vereiste bewijsstukken) dan kan deze niet goed worden beoordeeld en dus niet in behandeling worden genomen. De aanvrager wordt eerst in de gelegenheid gesteld de aanvraag compleet te maken. Indien de aanvrager hieraan niet voldoet zal de aanvraag niet in behandeling worden genomen. Een besluit om de aanvraag niet te behandelen wordt aan de aanvrager bekend gemaakt.

Artikel 25: aanvullende bepalingen urgentiecategorie verblijf in een tijdelijke opvangvoorziening

Dit artikel geldt voor personen die verblijven in een tijdelijke opvangvoorziening. Om in aanmerking te komen voor een urgentieverklaring dient de betrokkene gedurende een bepaalde tijd te zijn begeleid of behandeld door een in de regio werkzame hulp- en dienstverleningsinstelling. Woonruimte voor deze urgentiecategorie wordt direct bemiddeld.

Artikel 26: aanvullende bepalingen urgentiecategorie mantelzorg

De Huisvestingswet 2014 schrijft voor dat mantelzorgverleners en – ontvangers in aanmerking kunnen komen voor een urgentieverklaring. Mantelzorgverleners en – ontvangers moeten aan een aantal voorwaarden voldoen om voor urgentie in aanmerking te komen. De vervangende huisvesting moet een wezenlijke bijdrage leveren aan de taakverlichting van de mantelzorgverlener. Daarnaast moet er sprake zijn van een mantelzorgrelatie waarbij de zorg niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep. Er is sprake van dagelijkse zorg waarbij de mantelzorger minimaal 10 uur per week aan mantelzorg besteedt en er is sprake van langdurige ondersteuning waarbij de verwachting bestaat dat de mantelzorgrelatie minimaal 1 jaar na de verklaring in stand blijft. Daarnaast kan de afstand of reistijd tussen de ontvanger en verlener van mantelzorg bij de beoordeling van een aanvraag om een mantelzorgurgentieverklaring worden betrokken.

De mantelzorgurgentieverklaring is alleen geldig in de gemeente die deze verklaring heeft afgegeven. Woonruimte voor deze urgentiecategorie wordt direct bemiddeld.

Artikel 27: aanvullende bepalingen urgentiecategorie vergunninghouders

Gemeenten krijgen op basis van hun grootte per jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal vergunninghouders te huisvesten (artikel 60A e.v. van de Woningwet). Op basis van een informatieprofiel van het Centraal Orgaan Asielzoekers zoekt de gemeente geschikte woonruimte. Woonruimte voor deze urgentiecategorie wordt direct bemiddeld.

Artikel 28: aanvullende bepalingen urgentiecategorie medische urgentie

Centraal staat dat hier sprake is van een vastgestelde medische aandoening. Psychische- en/of psychiatrische aandoeningen kunnen ook leiden tot een medische urgentie. Dit wordt beoordeeld door het college. Er kan bij een onafhankelijke externe deskundig advies worden gevraagd over de noodzaak tot verhuizing in relatie tot de medische aandoening en de woonsituatie.

Artikel 29: aanvullende bepalingen urgentiecategorie financiële urgentie

Het kan zijn dat de aanvrager om financiële redenen in een noodsituatie verkeert. Er kan dan reden zijn om urgentie te verlenen. Van financiële omstandigheden, op grond waarvan urgentie kan worden toegekend, kan sprake zijn indien de aanvrager, buiten eigen schuld om, als gevolg van plotseling optredend ernstig inkomstenverlies of faillissement, de lasten van zijn bestaande woonruimte redelijkerwijs niet meer kan dragen. Onvrijwillig werklozen of arbeidsongeschikten kunnen hiertoe behoren. Om voor een financiële urgentie in aanmerking te kunnen komen moet de aanvrager de zorg hebben voor één of meer kinderen jonger dan 21 jaar.

Artikel 30: aanvullende bepalingen urgentiecategorie relatiebeëindiging

Verbreking van een samenlevingsvorm is geen reden voor urgentie. Als het huisvestingsprobleem primair is ontstaan door het verbreken van een samenlevingsvorm, is het in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de aanvrager om zelf in andere huisvesting te voorzien. De ouder die de zorg heeft voor de kinderen zal over het algemeen de woning toegewezen krijgen wanneer hij of zij de rechter daarom vraagt. De ander kan meestal zelfstandig in huisvesting voorzien. Het is van belang dat de partners gezamenlijk hun zaken goed regelen of dit via de rechter afdwingen. Iemand die zelf vrijwillig met de kinderen de woning verlaat, kan de ontstane huisvestingsproblematiek niet afwentelen op de gemeente/toegelaten instelling. Om deze reden zijn de aanvullende eisen opgenomen. Nadrukkelijk moet er eerst sprake zijn van een onhoudbare situatie en daarna wordt pas beoordeeld of er wordt voldaan aan de aanvullende voorwaarden.

Vanzelfsprekend moet de aanvrager al het mogelijke hebben gedaan om het woonrecht in de oude woning te behouden, tenzij dit aantoonbaar op juridische- en/of financiële gronden niet haalbaar is gebleken.

In geval van co-ouderschap kan slechts één partij in aanmerking komen voor urgentie. Dit betekent dat in het geval beide ouders in gelijke mate de zorg voor een kind hebben en beide de gezamenlijke woning verlaten, door henzelf een aantoonbare keus moet worden gemaakt wie de aanvraag indient. Zo nodig moet dit formeel worden vastgelegd in een convenant en ouderschapsplan. Hiermee wordt voorkomen dat beide partners een huurwoning kunnen claimen. Als er bij co-ouderschap een eigen plek voor het kind / de kinderen beschikbaar is bij één van de ouders dan is woonurgentie voor de andere ouder uitgesloten.

In dit artikel staat ook welke bewijsstukken de aanvrager dient te overleggen.

Artikel 30a: aanvullende bepalingen indien de huidige woonsituatie een huurwoning betreft

Dit artikel geeft aanvullende bepalingen voor een situatie waarin de huidige woning een huurwoning is. De ouder die de zorg heeft voor de kinderen zal over het algemeen de woning toegewezen krijgen wanneer hij of zij de rechter daarom vraagt. Het recht op de huidige woning moet dus altijd worden geclaimd bij de rechtbank. Beslist de rechter dat de huurwoning verlaten moet worden door de ouder die de volledige zorg heeft over de kind(e)ren, dan kan men in aanmerking komen voor een woonurgentie. In geval van co-ouderschap is er voor de kinder(en) een plek beschikbaar bij één van de ouders en dan is een woonurgentie voor de andere ouder uitgesloten.

Artikel 30b: aanvullende bepalingen indien de huidige woonsituatie een koopwoning betreft

Dit artikel geeft aanvullende bepalingen voor een situatie waarin de huidige woning een koopwoning is. In het geval van co-ouderschap en verkoop van de koopwoning kan slechts één partij in aanmerking komen voor urgentie. In het geval van co-ouderschap waarbij de ex-partner de koopwoning volledig overneemt is er sprake van een plek voor de kinder(en) bij één van de ouders en dan is een woonurgentie voor de andere ouder uitgesloten.

Artikel 31: aanvullende bepalingen urgentiecategorie sociale urgentie

De huisvestingssituatie moet onhoudbaar zijn (woonnoodsituatie) en moet binnen een half jaar (acuut) worden opgelost. De aanvrager dient aan te tonen dat de sociale problemen direct samenhangen met de huidige woonsituatie en dat hij/zij er alles aan heeft gedaan om de situatie te voorkomen of te verbeteren. De sociale problematiek dient bekend te zijn bij een op dat gebied werkzame instantie, die de problematiek onderschrijft. De omstandigheden moeten een duidelijke relatie hebben met de woonsituatie. Hiervoor kan schriftelijk advies van een externe deskundige gevraagd worden.

Ten behoeve van sociale urgentie waarbij een woningzoekende dringend woonruimte nodig heeft vanwege uitstroom uit een opvang-, BW of hulp- en dienstverleningsinstelling in de urgentieregio, beoordeelt de (centrum)gemeente feiten en omstandigheden die betrekking hebben op onder meer het sociaal netwerk (familie en vrienden), het doorlopen traject, persoonlijke overwegingen en bekendheid bij zorginstellingen. In artikel 32 worden redenen genoemd die op zichzelf onvoldoende reden zijn om urgentie te verlenen. Voor de doelgroep onder artikel 31 lid 2 zijn een viertal redenen hiervan niet van toepassing:

• •

  (dreigende) dakloosheid door eigen toedoen / woningontruiming;

• •

  inwoning/kamerbewoning;

• •

  huurschuld of schadevordering woningstichting;

• •

  illegale bewoning, bijvoorbeeld op een recreatiepark.

Woonruimte voor de doelgroep onder artikel 31 lid 2 wordt direct bemiddeld.

De algemene voorwaarde dat een woningzoekende eerst aantoonbaar zelf naar een passende woning heeft gezocht, blijft hierbij gelden.

Artikel 32: Weigeringsgronden urgentie

In dit artikel worden praktijksituaties gegeven waarvoor zondermeer geen urgentie wordt verleend. In afwijking van hetgeen genoemd in het tweede lid kan er een woonurgentie verleend worden indien de gevolgen van de huidige woonsituatie dermate ernstig zijn dat voortzetten niet van de aanvrager gevergd kan worden. Bijvoorbeeld als er sprake is van een combinatie van factoren die hier genoemd worden.

In geval van een huurschuld wordt de uitsluitingsgrond onder h buiten toepassing gelaten. Dit betekent dat ondanks een huurschuld er toch urgentie verleend kan worden. De toegelaten instelling stelt echter als voorwaarde voor het feitelijk verstrekken van een woning dat er een betalingsregeling getroffen wordt. Om de betaling van de aflossingen te waarborgen, zal de aanvrager zich moeten laten bijstaan door een hulpverlenende instantie. Daarnaast zal de toegelaten instelling van de aanvrager verlangen een aanvullende overeenkomst te tekenen, waarbij deze hulpverlenende instantie de bereidheid moet hebben om de overeenkomst mee te tekenen. Dit laatste geldt ook voor de doelgroep onder artikel 31 lid 2.

Indien de aanvrager niet bereid is aan deze voorwaarden mee te werken, zal deze niet in staat zijn de urgentieverklaring te effectueren. Om de aanvrager vooraf te informeren zal hierover informatie worden verstrekt via internet en in een informatiebijlage in de beschikking.

Artikel 33: Inkomen en vermogen

Er geldt geen inkomens- en/of vermogensgrens voor urgentieverlening. De hoogte van het inkomen en vermogen zijn echter wel van belang bij de toewijzing omdat door de toegelaten instelling wordt gekeken naar de huur van de woning (passendheidstoets). Het inkomen en vermogen worden daarom wel gevraagd op het aanvraagformulier voor urgentie. Mogelijk leidt een hoog inkomen of vermogen tot oordeel dat de aanvrager zelf in woonruimte kan voorzien.

Artikel 34: Procedure toewijzing woningen

Toewijzing vindt plaats op basis van het zoekprofiel. Dat wil zeggen welke woning past, in verband met de urgentie, het beste bij de aanvrager. De commissie besluit over deze eisen. Dit is het minimaal passende woningaanbod met de kortste wachttijden. Urgent woningzoekenden kunnen vervolgens zelf reageren op woning uit het vastgestelde zoekprofiel of worden bemiddelingsurgent waarbij de toegelaten instelling zoekt naar passende huisvesting.

Omdat men als urgent woningzoekende wordt aangemerkt, moet de aanvrager de eerst beschikbaar komende passende woning aanvaarden. Met de woonwensen wordt, zo mogelijk, rekening gehouden.

De woonurgentie is maximaal zes maanden na besluitvorming geldig. In het geval van een bemiddelingsurgent moet binnen zes maanden na besluitvorming toewijzing van een woning door de toegelaten instelling plaatsvinden. Als dit niet mogelijk is binnen deze periode, dan vindt er overleg plaats met de aanvrager en eventueel de commissie.

Artikel 35: beëindiging van een woonurgentie

In dit artikel is bepaald wanneer een urgentie wordt beëindigd. Bij beëindiging van een urgentie in de situaties zoals genoemd in het eerste lid wordt de aanvrager schriftelijk geïnformeerd.

Tegen het besluit van het college kan binnen zes weken na dagtekening bezwaar worden gemaakt. De bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zijn op deze besluiten van toepassing;

Een bezwaarschrift wordt mondeling behandeld in een zitting van de bezwaarschriftencommissie gemeente Ede. Deze commissie geeft vervolgens een advies aan het college en die neemt vervolgens een beslissing.

Hoofdstuk 5. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

Artikel 36. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21 van de wet. Hiermee worden twee soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten:

• 1.

  Omzetting: ‘van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten’.

• 2.

  Woningvorming: ‘te verbouwen tot twee of meer woonruimten’.

In het eerste lid is bepaald dat het vergunningvereiste van toepassing is op alle woonruimten die zijn gelegen in de gemeente Ede. Deze aanwijzing is gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Enerzijds voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet) en anderzijds met het oog op de leefbaarheid.

Artikel 37. Aanvraag vergunning

Op grond van artikel 35, eerste lid, van de Huisvestingswet dienen er in de verordening onder andere regels te worden gesteld met betrekking tot de wijze waarop een vergunning kan worden aangevraagd, de gegevens die door de aanvrager moeten worden verstrekt met het oog op de beoordeling van de aanvraag. Hieraan wordt in dit artikel uitvoering gegeven.

Zo is in het eerste lid bepaald dat de vergunningaanvraag niet vormvrij is, maar geschiedt door middel van een aanvraagformulier. De vergunning wordt aangevraagd bij het bestuursorgaan dat bevoegd is op de aanvraag te beslissen: het college.

In het tweede lid is aangeven welke gegevens en bescheiden in ieder geval bij de aanvraag dienen te worden overgelegd. In het derde lid wordt ten slotte de mogelijkheid geopend om advies in te winnen bij de Kamer van Koophandel, waarmee de belangenafweging nog beter kan plaatsvinden.

Artikel 38 en 39. Voorwaarden en voorschriften / Weigeringsgronden

De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening mogelijke voorwaarden en voorschriften en weigeringsgronden op te nemen ten aanzien van een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet. Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd.

Uitgangspunt is dat er een belangenafweging moet plaatsvinden tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand, oftewel de leefbaarheid. In artikel 26 van de wet zijn intrekkingsgronden opgenomen. Deze gelden rechtstreeks en zijn in de verordening niet herhaald.

Onder artikel 39, sub b (voorschriften in het kader van de borging van een goed woon- en leefklimaat), vallen bijvoorbeeld voorschriften over de aanwezigheid van voldoende ruimte ten behoeve van (fiets)parkeren, het voorkomen van (geluids)hinder, het voorkomen van verrommeling etc.

Om het kader voor vergunningverlening - met name in het kader van de controle op een goed woon- en leefklimaat - scherper te maken, zijn beleidsregels opgesteld. Deze worden bij de toetsing van een aanvraag betrokken.

Hoofdstuk 6. Overige bepalingen

Artikel 40: hardheidsclausule

Dit artikel behoeft geen nadere toelichting.

Hoofdstuk 7. Slotbepalingen

Artikel 41. Overgangsrecht

Dit artikel behoefte geen nadere toelichting.

Artikel 42. Inwerkingtreding en citeertitel

De Huisvestingswet 2014 schrijft voor dat een huisvestingsverordening een tijdelijk karakter heeft van maximaal 4 jaar, waarna opnieuw schaarste en verdringing moet worden aangetoond. Het onderzoek naar schaarste en verdringing is uitgevoerd eind 2018. De Huisvestingsverordening Ede 2019, op basis van het onderzoek naar schaarste en verdringing van 2018, geldt daarom van rechtswege tot 1 juli 2023.