Nieuwe landgoederen gemeente Nunspeet

Paragraaf 1.1 Inleiding

Het college heeft gesteld dat zij een beleid zou ontwikkelen voor nieuwe landgoederen. Deze

notitie geeft aan welke randvoorwaarden de gemeente Nunspeet stelt aan de ontwikkeling van

nieuwe landgoederen en welke procedure doorlopen dient te worden om tot een succesvolle ontwikkeling

te komen.

Paragraaf 1.2 Algemeen uitgangspunt

Nieuwe landgoederen zijn bedoeld om een bijdrage te leveren aan de instandhouding en inrichting

van het buitengebied. Hierbij kan worden gedacht aan een aanzienlijke bijdrage op het gebied

van landschap, recreatie, natuur en water. In ruil voor deze bijdrage mag de landgoedontwikkelaar

een woonhuis van allure bouwen. Afhankelijk van de grootte van het landgoed en de

bijdrage aan gebiedsontwikkeling kan er een woonhuis van allure worden gevestigd van maximaal

3 wooneenheden per eenheid.

In Hoofdstuk 3 zijn de randvoorwaarden verder uitgewerkt.

Paragraaf 1.3 Waar mogelijk

Nieuwe landgoederen kunnen alleen worden gevestigd in gebieden die geen bijzondere streekplanstatus

zoals ‘Ecologische hoofdstructuur – natuur’ of ‘Waardevol landschap – open gebied’,

hebben. In onderstaande figuur is met geel aangegeven waar nieuwe landgoederen mogelijk zijn.

Kaart landgoederen uit streekplan Gelderland (paragraaf 2.8)

Paragraaf 2.1 Inleiding

Op basis van de landgoedkaart uit het streekplan worden vier deelgebieden onderscheiden te

weten: omgeving Elspeet, omgeving Vierhouten, omgeving Nunspeet-Hulshorst en omgeving

Nunspeet noord. Per deelgebied wordt een luchtfoto weergegeven en wordt ingegaan op de mogelijkheid

om een landgoed te vestigen. De gearceerde gebieden op de luchtfoto zijn gebieden

die zijn aangewezen als ‘Ecologische hoofdstructuur – natuur’ of als ‘Waardevol landschap –

open gebied’. In deze gebieden is het vanwege provinciaal beleid niet mogelijk om met gebruikmaking

van de nieuwe landgoederenregeling een landhuis van allure op te richten.

Paragraaf 2.2 Omgeving Elspeet

Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor de

vestiging van nieuwe landgoederen.

De nieuwe landgoederen zullen hier een bijdrage dienen te leveren aan de recreatieve voorzieningen

(wandel- en fietspaden) rondom Elspeet. Verder dienen nieuwe landgoederen te worden

ingezet als versterking of herstel van het landschap. De aanleg van bos kan het contrast tussen

de historisch gegroeide nederzettingstructuur met bouwlandcomplexen en het landschap versterken

maar er dient zeer spaarzaam te worden omgesprongen met de aanleg van extra bos. Belangrijk

is dat zichtlijnen, lanen en open plekken dient te leiden tot een aantrekkelijk gebied wat

zich onderscheidt van het bestaande bos.

Paragraaf 2.3 Omgeving Vierhouten

Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor de

vestiging van nieuwe landgoederen.

Het blijkt dat er maar een beperkt open gebied rondom Vierhouten resteert. Dit open gebied dient

behouden te worden en moet niet verder worden ingevuld met bos, beplantingstructuren en nieuwe

bebouwing. Nieuwe landgoederen zijn hier alleen gewenst als het initiatief uitgaat van opwaardering

van bestaande bebouwing (bijvoorbeeld VAB beleid) en de openheid van het gebied

gewaarborgd blijft.

Paragraaf 2.4 Omgeving Nunspeet - Hulshorst

Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor de

vestiging van nieuwe landgoederen.

Uitgangspunt voor deze zone is dat nieuwe landgoederen naast de algemene doelen een bijdrage

leveren aan het uitloopgebied van de kernen Nunspeet en Hulshorst. Tevens kunnen er

recreatieve verbindingen te worden gemaakt tussen lintbebouwing en het open gebied.

Het gebied ten westen van de rode lijn behoort tot de Hierdense poort. Als gevolg van het beleid

voor de Hierdense poort zijn nieuwe landgoederen hier alleen gewenst als het initiatief uitgaat van

opwaardering van bestaande bebouwing (bijvoorbeeld VAB beleid) en de openheid van het gebied

gewaarborgd blijft.

Gebruik van zichtlijnen richting het open landschap zijn een voorwaarde bij het ontwerp van het

Nieuwe landgoed.

Paragraaf 2.5 Omgeving Nunspeet noord

Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd komt in aanmerking als zoekgebied voor de vestiging

van nieuwe landgoederen.

Grenzend aan Nunspeet is voorzien dat de nieuwe woonwijk Molenbeek wordt ontwikkeld en

bedrijventerrein de Kolk. De smalle strook die door het gebied loopt van oost naar west en niet is

gearceerd wordt de Rug van Wessinge genoemd. Landgoedvorming is hier mogelijk onder de

volgende voorwaarde: het landhuis van allure kan worden gebouwd op de Rug van Wessinge. De

toevoeging van groen kan plaatsvinden in het gebied ten noorden en zuiden van deze strook.

Uitgangspunt voor dit hele gebied is dat de openheid dient te worden behouden. Nieuwe landgoederen

dienen hier naast de algemene doelen een bijdrage te leveren aan het wandel- en

fietspadennetwerk. Verder is het belangrijk dat de gronden waar mogelijk een landbouwkundige

invulling krijgen (extensieve begrazing).

Paragraaf 4.1 Stappenplan

Voordat een initiatiefnemer over kan gaan tot het daadwerkelijk realiseren van een nieuw landgoed

dienen een aantal fasen te worden doorlopen. Globaal worden de volgende 5 fasen onderscheiden:

Fase 1: principeverzoek en globaal programma van eisen;

Fase 2: Gebiedsanalyse en definitief programma van eisen;

Fase 3: Totaalvisie – Inrichtingsplan – Beeldkwaliteitplan – Exploitatieopzet;

Fase 4: Anterieure overeenkomst herziening bestemmingsplan;

Fase 5: Procedure bestemmingsplan.

Fase 1

In de eerste fase wordt door de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend. Het principeverzoek

wordt behandeld wanneer de volgende gegevens zijn opgenomen:

- een globale omschrijving van het voornemen met betrekking tot te realiseren

functies en inrichting;

- een heldere en inzichtelijke omschrijving van de langdurige bijdrage die wordt geleverd

aan landschap, recreatie, natuur en water.

- een overzicht van het op de locatie betrekking hebbende relevante beleid

(streekplan, landschapsontwikkelingsplan Nunspeet, natuurgebiedsplan)

- de omvang en begrenzing van het nieuwe landgoed;

- de functie van de nieuwe bebouwing;

- de wijze van exploitatie/ bedrijfsvoering van het landgoed.

Het principeverzoek wordt voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders, waarna

een uitspraak over de kansrijkheid/ wenselijkheid van de beoogde landgoedontwikkeling wordt

gedaan. Voor de beoordeling wordt bijlage 1 als handleiding gebruikt. Het college spreekt afhankelijk

van de gewenstheid de principebereidheid uit om medewerking te verlenen aan het initiatief

en geeft daarbij een beperkt en globaal programma van eisen aan.

Fase 2

Nadat het college de principebereidheid heeft uitgesproken, wordt aan de initiatiefnemer gevraagd

een gebiedsanalyse/-inventarisatie van het te ontwikkelen gebied op te stellen. In dit document

worden onderwerpen, zoals landschap, cultuurhistorie, natuur, water, occupatiepatroon

en infrastructuur nader beschouwd. In de analyse wordt het gehele grondgebied van het nieuwe

landgoed in relatie tot zijn omgeving bestudeerd. Een juiste en volledige analyse en inventarisatie

vormt een goede basis voor het opstellen van een inrichtingsplan.

Na ambtelijke accordering van de gebiedsanalyse (afdeling ROV en OR) dient de initiatiefnemer

in overleg met de gemeente een programma van eisen op te stellen, hierbij zal ook contact worden

opgenomen met de welstandscommissie voor wat betreft eisen aan de bebouwing op het

nieuwe landgoed.

Op basis van het programma van eisen wordt door college en initiatiefnemer een wederzijdse

intentieovereenkomst getekend. Deze intentieovereenkomst geeft de initiatiefnemer een bepaalde

mate van zekerheid dat het landgoed, met hulp van de gemeente, daadwerkelijk gerealiseerd kan

worden. Deze zekerheid is van belang omdat er dient te worden geïnvesteerd in onderzoeken,

architecten etc.

Fase 3

Na het sluiten van de intentieovereenkomst dient de initiatiefnemer een totaalvisie op te stellen.

De totaalvisie van een landgoed bestaat uit de volgende drie documenten:

a. een inrichtingsplan;

b. een beeldkwaliteitplan;

c. en een exploitatieopzet.

Hieronder vindt uiteenzetting plaats waar de drie deeldocumenten aan moeten voldoen. De documenten

worden inhoudelijk getoetst aan de hier vermelde eisen.

Ad a. inrichtingsplan

Het inrichtingsplan geeft inzage in de totale omvang van het nieuwe landgoed; de situering van de

gebouwen, de functie van de gronden en de delen die publiek toegankelijk zijn. Daarnaast geeft

het inrichtingsplan inzicht in de beplantingsvormen en de te realiseren natuurdoeltypen. De inrichting

van nieuwe natuur mag niet strijdig zijn met het “Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland”,

maar de gemeentelijke kwaliteitseisen staan bij de inrichting voorop. Het inrichtingsplan is

het plan dat ruimtelijk gezien het meest relevant is. Voornamelijk op basis van dit plan zal een

ontwerpbestemmingsplan worden opgesteld.

Ad. b. beeldkwaliteitplan (inclusief bouwplan voor het hoofdgebouw)

Het beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de kwaliteit van het nieuwe landgoed en geeft aan op welke

wijze (fysiek en architectonisch) de bebouwing deel gaat uitmaken van het gebied. De beoordeling

van het "woongebouw van allure" (één gebouw) zal mede aan de hand van het beeldkwaliteitplan

plaatsvinden. Het beeldkwaliteitplan wordt door getoetst aan de welstandsnota. Regionale

verschijningsvormen en cultuurverleden dienen de inspiratiebron te zijn voor de vormgeving van

gebouwen.

Ad. c. exploitatieopzet

Uit de exploitatieopzet blijkt een duurzaam beheer en onderhoud van het gehele landgoed. Hierbij

leveren de inkomsten uit de rode ontwikkeling, tezamen met mogelijke beheersovereenkomsten

de basis voor het duurzaam beheer. De exploitatie overeenkomst wordt aan de volgende eisen

getoetst: Het nieuwe landgoed moet gerangschikt kunnen worden onder de NSW en de bouwwerken

dienen de economische functie van het landgoed te ondersteunen.

De totaalvisie wordt door de gemeente gecontroleerd en, na toetsing van de welstandscommissie,

voorgelegd aan het college. Indien het college instemt met de totaalvisie kan worden overgegaan

tot de bestemmingsplanprocedure.

Fase 4

In het kader van de nieuwe WRO dient een anterieure overeenkomst te worden afgesloten. In

deze overeenkomst wordt vastgelegd welke onderzoeken dienen te worden aangeleverd, welke

voorzieningen worden aangelegd. Tevens worden afspraken over beheer en exploitatie van het

landgoed vastgelegd.

Alvorens de overeenkomst wordt afgesloten wordt de raadscommissie geïnformeerd over het

voornemen van het college om een bestemmingsplanprocedure te starten voor de locatie.

Fase 5

Het in procedure brengen van het bestemmingsplan vangt aan na afsluiting van de privaatrechtelijke

overeenkomst en het indienen van een voorontwerpbestemmingsplan met onderzoeken door

initiatiefnemer. Een dergelijke voorontwerpplan dient uit het oogpunt van volledigheid alle vergezeld

te gaan van de vereiste onderzoen, het inrichtingsplan, een beeldkwaliteitplan, een bouwplan

voor een woongebouw, een bijbehorende exploitatieopzet en een privaatrechtelijke overeenkomst

waarmee inrichting en beheer worden afgedekt.

De gemeente zal zich vervolgens inspannen voor de procedurele afwikkeling van het bestemmingsplan.

Of het aangevraagde landgoed daadwerkelijk mogelijk wordt, is pas duidelijk nadat wettelijke

procedures zijn doorlopen en overleg is gevoerd met o.a. provincie, waterschap en belanghebbenden.

Het is aan te bevelen om het laatstgenoemde overleg naar voren te trekken in de procedure.

Paragraaf 4.2 Bestemmingsplan

Nieuwe landgoederen moeten in het bestemmingsplan geregeld worden. Een stedenbouwkundig

bureau dient een bestemmingsplanherziening met een passende bestemmingsregeling op te

stellen. Het ligt voor de hand om hiervoor bij systematiek van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied

(met in acht neming van de RO-standaarden Svbp 2008) aan te sluiten. Deze systematiek

laat zich als volgt samenvatten:

Landgoederen worden met uitzondering van een aantal grote, reeds bestaande, landgoederen

met een dubbelbestemming “landgoed” niet apart bestemd.

De woning of het wooncomplex krijgt de bestemming “Wonen” met een aanduiding “maximaal

aantal wooneenheden”.

Natuur- of bosgebied dat deel uitmaakt van het landgoed krijgt de bestemming “Natuur” respectievelijk

“Bos”.

Betrokken agrarische gronden krijgen vanwege het meer extensieve karakter en mogelijke groentoevoegingen

de bestemming “Agrarisch met waarden”.

Indien het gebied een bepaalde bescherming geniet, zal die bescherming ook na de bestemmingswijziging

blijven gelden. Zo wordt bijvoorbeeld het reliëf, de beplantingsstructuur en de

openheid van “enkgronden” door het bestemmingsplan beschermd. Zeker gezien de openstellingverplichting

van het landgoed zullen de diverse bestemmingen (extensief) recreatief medegebruik

mogelijk moeten maken.