Gronduitgifteregels gemeente Ameland

Artikel 1

De belangstelling voor bouwkavels op Ameland is erg groot. De gemeente Ameland heeft de afgelopen jaren erg veel verzoeken van inwoners (en niet inwoners) gekregen om in aanmerking te komen voor een bouwkavel. Deze belangstellenden zijn, voor zover zij dit zelf wensten, geplaatst op zogenaamde wachtlijsten. Deze wachtlijsten zijn een indicatie voor de gemeente met betrekking tot de belangstelling voor bouwgrond binnen de gemeente.

Omdat de belangstelling voor bouwkavels in ruime mate het aanbod overtreft, is het noodzakelijk enkele uitgifteregels vast te stellen. Zeker nu de mogelijkheden voor de gemeente om verder uit te breiden worden beperkt. Richtlijnen uit bovengemeentelijk beleid (Rijk en provincie) nopen tot het opstellen van een (selectief) gronduitgiftebeleid ten aanzien van bouwgrond.

Deze notitie bevat richtlijnen die het college hanteert bij het beoordelen van verzoeken om uitgifte van bouwgrond.Het systeem bestaat uit drie delen, te weten:a. inschrijvings- en toelatingscriteria;b. opstellen uitgiftelijst en vaststelling prioriteit;c. de uiteindelijke toewijzing bouwgrond.

Ad a. Inschrijvings- en toelatingscriteria

Voordat belangstellenden in aanmerking kunnen komen voor een bouwkavel, moeten ze voldoen aan de onderstaande inschrijvings- of toelatingscriteria:I De belangstellende moet een natuurlijk persoon van minimaal 18 jaar oud te zijn; rechtspersonen en/of projectontwikkelaars zijn dus uitgesloten; II Om in aanmerking te komen voor bouwgrond moet er een bepaalde binding bestaan tussen de gemeente Ameland en de belangstellende.Als binding wordt aangemerkt:- Economische binding: de binding die een belangstellende met de gemeente Ameland heeft omdat hij/zij met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich binnen deze gemeente te vestigen. Economische binding wordt in ieder geval aangenomen als de belangstellende meer dan één jaar werkzaam is binnen de gemeente Ameland;- Maatschappelijke (sociale) binding: de binding die een belangstellende met de gemeente Ameland heeft omdat hij/zij een redelijk, met de samenleving verband houdend belang heeft zich binnen deze gemeente te vestigen. Maatschappelijke of sociale binding wordt in ieder geval aangenomen ten aanzien van personen die tenminste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn, dan wel gedurende de voorafgaande 10 jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest .III De belangstellende mag de afgelopen 10 jaar geen bouwkavel op directe of indirecte wijze van de gemeente Ameland hebben gekocht. Er is sprake van aankoop op indirecte wijze als belangstellende de afgelopen 10 jaar in een woning heeft gewoond welke gebouwd is op een bouwkavel die door een derde werd gekocht van de gemeente Ameland. Dit beding is opgenomen om speculaties tegen te gaan.

Ad b. Opstellen uitgiftelijst en vaststelling prioriteit

Als de belangstellende voldoet aan de inschrijvings- en toelatingscriteria wordt hij/zij op een zogenaamde uitgiftelijst voor bouwkavels geplaatst. De plaats (prioriteit) die de belangstellende op deze lijst in gaat nemen, moet worden vastgesteld aan de hand van de volgende criteria: Inwoner gemeente Ameland:Bij het toetsen van de toelatingscriteria is al vastgesteld dat de belangstellende binding heeft met de gemeente Ameland. Gezien de beperkte bouwmogelijkheden en de bedoeling van de uitbreidingsplannen (opvang natuurlijke bevolkingsgroei) moeten inwoners van Ameland voorrang krijgen op de inwoners van een gemeente aan het vasteland.Zeevarenden, ingeschreven in het bevolkingsregister van de gemeente Ameland, worden beschouwd als inwoner van Ameland.Starter: Het gaat hier om belangstellenden die nog niet beschikken over eigen woonruimte; zij zijn inwonend bij ouders en/of familie. Belangstellenden die beschikt hebben over eigen woonruimte, maar deze woonruimte verkocht hebben en zijn gaan inwonen bij familie om in aanmerking te komen voor een nieuwe bouwkavel, worden niet als “starter” aangemerkt maar als “verlater van een eigen woning”.Verlaten van een huurwoning op Ameland:Bij huurwoningen komt het regelmatig voor het inkomen niet in verhouding staat met de huur. Huurders met hoge inkomens zitten vaak in woningen met een relatief “lage” huur, terwijl andere huurders met een laag inkomen gedwongen worden te wonen in een woning met een relatief “hoge” huur. Dit wordt veroorzaakt doordat huurders normaliter niet doorstromen naar duurdere huurwoningen, maar vaak blijven zitten. Als de huurders uit de relatief “goedkope” huurwoningen doorstromen naar de uitbreidingsgebieden wordt de “scheefheid” wellicht enigszins rechtgetrokken. Bovendien wordt hiermee eventueel ook de druk op de lijst van woningzoekenden wat verlicht. De uitbreidingsplannen zijn uiteraard bedoeld voor de opvang van de natuurlijke groei van de bevolking, en niet zozeer voor het verbeteren van de woonsituaties. Daar staat echter wel tegenover dat een gezin uit een huurwoning gegroeid kan zijn, doordat er gezinsuitbreiding heeft plaatsgevonden. Bovendien hebben starters vaak niet de middelen om een woning te bouwen. Ook kun je niet spreken over een doorstromingseffect bij starters.Verlaten eigen woning op Ameland:Eigenaren van een woning, gelegen op een voormalige door de gemeente uitgegeven bouwkavel, kunnen pas na 10 jaar weer in aanmerking komen voor plaatsing op de uitgifte lijst (zie inschrijvings- en toelatingscriteria).Eigenaren van een woning op Ameland, niet gelegen op een voormalig door de gemeente uitgegeven bouwkavel of een kavel die meer dan 10 jaar geleden uitgegeven is, kunnen in aanmerking komen voor een bouwkavel als zij de te verlaten woning verkopen (of permanent verhuren) aan een economisch ingezetene van de gemeente Ameland.Dit moet door middel van een voorlopige koopovereenkomst of huurovereenkomst aangegeven worden. In deze voorlopige koopovereenkomst kan een ontbindende voorwaarde opgenomen worden, dat de koop niet doorgaat als de belangstellende niet ingeloot wordt bij de verdeling van de bouwkavels.Ook als men een eigen woning heeft, maar die al is verhuurd aan een ander, moet men dit aantonen door middel van een huurovereenkomst. De toekomstige bewoner van de door de belangstellende te verlaten woning zal dus aan de vereisten van de Huisvestingsverordening moeten voldoen.Als de verkoopprijs van de woning de distributiegrens gesteld in de Huisvestingsverordening gaat overschrijven (> € 272.268,13), zodat niet aan de bindingseisen voldaan hoeft te worden (wél permanente bewoning!) dan zal de belangstellende voor een bouwkavel daardoor geen punten krijgen.De reden waarom deze regels gesteld zijn ligt in het feit dat woningeigenaren in het algemeen slechts verbetering van hun woonsituatie nastreven. Te vaak wordt er nog een woning verkocht aan een niet-ingezetene of niet- economisch of maatschappelijk gebondene van de gemeente Ameland.Tevens moet voorkomen worden dat bepaalde personen meerdere malen een bouwkavel van de gemeente kunnen aankopen, terwijl anderen deze mogelijkheid niet hebben gehad.Economische binding met Ameland: Degenen geplaatst op de uitgiftelijst hebben bewezen binding te hebben met het eiland, hetzij economisch, hetzij maatschappelijk (sociaal), of beide.Een maatschappelijk gebondene is veelal een oud-Amelander van het vaste land, gepensioneerden e.d.; veelal zijn zij niet actief werkzaam binnen onze gemeente.Werkzaam zijn binnen de gemeente brengt met zich mee dat een bijdrage wordt geleverd aan het economisch draagvlak van de gemeente. Een economisch gebondene kan derhalve daarvoor extra punten verkrijgen, ook als hij/zij al punten heeft gekregen als inwoner.

Belangstellenden voor een bouwkavel krijgen op grond van de bovenstaande criteria de volgende prioriteitspunten:

Inwoner gemeente Ameland 50 punten

Starter 30 punten

Verlaten huurwoning op Ameland 30 punten

Verlaten eigen woning op Ameland, mits verkocht aan economisch ingezetene onder distributiegrens 30 punten

Verlaten eigen woning op Ameland,verkocht aan niet-economisch ingezetene ofop datum aanvraag nog niet verkocht 0 punten

Economische binding met Ameland 10 punten

Het college kan bij bepaalde uitbreidingsplannen die gericht zijn op een specifieke doelgroep, afwijken van de bovengenoemde prioriteitspunten. Hierover wordt u dan geïnformeerd bij de bekendmaking van het plan.

Ad c. Toewijzing

• De toewijzing van opties op de bouwkavels wordt gedaan door het college.• Belangstellenden die in aanmerking willen komen voor een bouwkavel, moeten minimaal 10 prioriteitspunten hebben vergaard. • Dubbele kavels worden niet verkocht om reden dat het aantal uit te geven kavels schaars is ten opzichte van de vraag.• Bij de inschrijving van een paar wordt er niet dubbel geteld. Degene die redelijkheidshalve op grond van de bovenstaande criteria in aanmerking kan komen voor de meeste prioriteitspunten wordt als inschrijver aangemerkt. Bij twijfel bepaalt de gemeente of de inschrijving wel of niet wordt geaccepteerd, dit besluit is bindend. • Na het vaststellen van de prioriteit aan de hand van de bovenstaande criteria wordt een uitgiftelijst opgesteld. In principe komen degenen met de meeste punten het eerst in aanmerking voor een kavel (voorbeeld: als er 10 kavels beschikbaar zijn, komen de eerste 10 van de uitgiftelijst in aanmerking).• De toewijzing van de bouwkavels gebeurt door middel van loting. Vooraf hebben de belangstellenden aangegeven voor welke kavel(s) zij wensen mee te loten. Het kan echter voorkomen dat er meerdere gegadigden zijn die met een gelijk aantal punten uitkomen, waardoor er meer gegadigden zijn dan kavels. In dit geval zal de rangorde van tevoren ook worden bepaald door loting.• Het is mogelijk dat, voordat er word overgegaan tot de definitieve loting, er een financiële garantie wordt gevraagd aan de belangstellende om afzeggingen na de loting te voorkomen.

Hardheidsclausule

Bovengenoemd toewijzingssysteem voorziet wellicht niet in het geval van bijzondere omstandigheden. In deze gevallen moet er op redelijkheidsgronden afgeweken kunnen worden van de regels, ook wel genoemd “hardheidsclausule”. De regel is als volg: het college handelt overeenkomstig het toewijzingssysteem, tenzij dat voor een of meer belangstellenden gevolgen zou hebben die vanwege bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met het ter zake te dienen doel. Als het college de hardheidsclausule toegepast, moet dit goed worden gemotiveerd.

Door toepassing van bovenstaand systeem kan de rangvolgorde voor de diverse belangstellenden voor een bouwkavel op een redelijke, voor ieder inzichtelijke wijze worden vastgesteld.