Verordening houdende regels betreffende de verdeling van woonruimte en wijzigingen van de woonruimtevoorraad gemeente Dordrecht 2005

1. Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte als bedoeld in artikel 2.1.1 in gebruik te nemen voor bewoning.

2. Het is verboden een woonruimte als bedoeld in artikel 2.1.1 voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

3. De in het eerste en het tweede lid bedoelde verboden zijn niet van toepassing voor woonruimte van een eigenaar met wie het college van Burgemeester en Wethouders een overeenkomst als bedoeld in artikel 2.4.1, lid 1 heeft gesloten.

1. Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning indien:

• a.

  de aanvrager van de vergunning 18 jaar of ouder is, en;

• b.

  de aanvrager de Nederlandse nationaliteit bezit, of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander wordt behandeld, of beschikt over een geldige verblijfstitel, en;

• c.

  het inkomen van het huishouden in redelijke verhouding staat tot de huur van de woonruimte, in de zin dat bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een woonruimte met een rekenhuur als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Wet op de huurtoeslag, die gelijk is aan of lager dan de aftoppingsgrens, zoveel mogelijk voorrang wordt verleend aan woningzoekenden die een zodanig inkomen genieten, dat zij een beroep kunnen doen op huurtoeslag. Bij de bepaling van het inkomen kunnen burgemeester en wethouders gebruikmaken van de meest recente inkomensgegevens van de woningzoekende.

2. Indien de aanvraag voor een huisvestingsvergunning betrekking heeft op een dienstwoning wordt de huisvestingsvergunning verleend aan degene aan wie die woonruimte door de bevoegde instelling of het bevoegde bedrijf in verband met zijn functie bij die instelling of dat bedrijf is toegewezen. Het bepaalde in lid 1, onder c blijft in dat geval buiten toepassing.

3. Indien de aanvraag voor een huisvestingsvergunning betrekking heeft op een ambtswoning wordt de huisvestingsvergunning verleend aan degene aan wie die woonruimte in verband met zijn ambt is toegewezen. Het bepaalde in lid 1, onder c blijft in dat geval buiten toepassing.

4. In de huisvestingsvergunning vermelden burgemeester en wethouders in ieder geval:

• a.

  de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;

• b.

  de naam van de vergunninghouder;

• c.

  het aantal personen dat zich in de woonruimte zal vestigen;

• d.

  de termijn waarbinnen van de vergunning gebruik kan worden gemaakt.

5. Burgemeester en wethouders zenden de eigenaar van de woonruimte een afschrift van de huisvestingsvergunning.

1. In afwijking van het in artikel 2.2.3 bepaalde wordt de vergunning verleend, indien de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in lid 2 weergegeven procedure gedurende twee maanden vruchteloos is aangeboden aan woningzoekenden die op grond van artikel 2.2.3, lid 1 een huisvestingsvergunning voor die woning kunnen verkrijgen.

2. De eigenaar moet de woonruimte gedurende de in lid 1 genoemde termijn tenminste twee maal te huur hebben aangeboden door middel van een advertentie in een in de gemeente verschijnend dag- of weekblad.

Deze advertentie moet in ieder geval bevatten:

• a.

  het adres van de woonruimte;

• b.

  de overeenkomstig artikel 26, lid 2, van de wet bepaalde huurprijs van de woonruimte;

• c.

  de mededeling dat degenen die voldoen aan het bepaalde in artikel 2.2.3, lid 1, sub c de voorkeur genieten.

De in het vorige lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van plaatsing van de eerste advertentie die voldoet aan het hier bepaalde.

1. Toegang tot de voorrangsregeling heeft de woningzoekende die:

• a.

  een maatschappelijke binding heeft met de regio in de zin dat hij op het moment van de aanvraag blijkens de Gemeentelijke Basisadministratie minstens twee jaar onafgebroken ingezetene is van de regio, dan wel daar gedurende de voorafgaande tien jaar minstens zes jaar onafgebroken ingezetene van is geweest; en

• b.

  op grond van de normen als geformuleerd In de Wet op de huurtoeslag wat het inkomen én het vermogen betreft, hoort tot de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid.

2. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het in lid 1, onder a genoemde vereiste van maatschappelijke binding met de regio.

3. In afwijking van het bepaalde in lid 1, onder a en b hebben geen toegang tot de voorrangsregeling woningzoekenden die inwonend zijn en bewoners van onzelfstandige woonruimte, anders dan in een opvanginstelling in de regio.

4. Burgemeester en wethouders kunnen in afwijking van het bepaalde in lid 1, onder b, na voorafgaande afstemming met het Drechtstedenbestuur andere normen stellen wat het inkomen en het vermogen betreft indien de situatie op de woningmarkt in de regio Drechtsteden daar aanleiding voor geeft.

5. Het vereiste van maatschappelijk binding met de regio zoals genoemd in lid 1, onder a geldt voor de duur van één jaar, gerekend vanaf de datum van inwerkingtreding van deze verordening en kan na verkregen toestemming van het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland telkens met één jaar worden verlengd.

1. Een aanvraag voor een voorrangsverklaring wordt ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen aanvraagformulier.

2. De woningzoekende die een voorrangsverklaring aanvraagt, is verplicht de gegevens te verstrekken die naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk zijn om de aanvraag te kunnen beoordelen.

3. Op of bij de het aanvraagformulier geven burgemeester en wethouders aan welke gegevens de aanvrager moet verstrekken en welke bewijsstukken.

1. Burgemeester en wethouders bemiddelen bij eigenaren van woonruimte om te bewerkstelligen dat woningzoekenden met een voorrangsverklaring een woonruimte verkrijgen overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.3.4, onder b, c en d.

2. Burgemeester en wethouders kunnen deze bemiddeling nader vorm geven in de in artikel 2.4.1 bedoelde overeenkomsten.

1. Bij gewijzigde omstandigheden kunnen burgemeester en wethouders, al dan niet op verzoek van de woningzoekende, besluiten de inhoud van een voorrangsverklaring te wijzigen. De woningzoekende ontvangt in dat geval een nieuwe voorrangsverklaring onder intrekking van de eerder afgegeven verklaring.

2. Burgemeester en wethouders kunnen een voorrangsverklaring intrekken, indien:

• a.

  aan de vereisten voor het verkrijgen van een voorrangsverklaring niet meer wordt voldaan;

• b.

  de voorrangsverklaring is afgegeven op grond van gegevens waarvan de woningzoekende wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

3. De voorrangsverklaring vervalt van rechtswege:

• a.

  na het verstrijken van de termijn genoemd in artikel 2.3.4, onder c;

• b.

  indien de woningzoekende een hem aangeboden woning die past binnen het in artikel 2.3.4, onder b genoemde huisvestingsprofiel heeft geweigerd.

4. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten tot verlenging van de in artikel 2.3.4, onder c genoemde termijn, indien daar naar hun oordeel gegronde redenen voor zijn.

1. Burgemeester en wethouders kunnen met een eigenaar van woonruimte een overeenkomst sluiten over het in gebruik geven daarvan. De overeenkomst is een aanvulling op de verordening en dient een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte te bevorderen. De inhoud van de overeenkomst wordt bekend gemaakt aan de inwoners van de gemeente en aan andere belanghebbenden.

2. De overeenkomst regelt de instelling van een commissie ex artikel 4, lid 2 van de wet.

1. Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het oplossen van specifieke knelpunten op de lokale woningmarkt besluiten in uitzonderlijke gevallen, voor een beperkte tijdsduur en na voorafgaande afstemming met het Drechtstedenbestuur lokaal maatwerk toe te passen bij de verdeling van woonruimte.

2. In een besluit als bedoeld in het eerste lid geven burgemeester en wethouders ten minste aan:

• a.

  welke motivering aan het lokale maatwerk ten grondslag ligt;

• b.

  op welke categorie(en) woonruimte en zo mogelijk op welk aantal de maatregel betrekking heeft;

• c.

  op welke categorie(en) woningzoekenden de maatregel betrekking heeft;

• d.

  voor welke tijdsduur het lokale maatwerk van toepassing is.

3. Indien een besluit als bedoeld in het eerste lid strekt tot het stellen van

bindingseisen als bedoeld in artikel 13b van de Huisvestingswet is hiervoor voorafgaande toestemming nodig van het College van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland.

1. De aanvraag voor een vergunning tot onttrekking, samenvoeging of omzetting wordt ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier. Burgemeester en wethouders vermelden op of bij het aanvraagformulier welke gegevens of bescheiden de aanvrager moet verstrekken met het oog op de beoordeling van de aanvraag.

2. Burgemeester en wethouders kunnen bij de beoordeling van aanvragen tot onttrekking voor de uitoefening van een bedrijf advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel.

3. Burgemeester en wethouders kunnen bij de beoordeling van aanvragen tot onttrekking voor de praktijkuitoefening door officieel erkende medici of paramedici advies inwinnen bij de Adviescommissie Huisvesting Beoefenaars van Medische en Paramedische Beroepen.

1. Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.

2. Indien de aanvraag betrekking heeft op samenvoeging van woonruimte en naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 wordt geboden, wordt de vergunning in ieder geval verleend, indien:

• a.

  bij samenvoeging de vergunningaanvrager eigenaar-bewoner is en de bestemming tot bewoning gehandhaafd blijft, of;

• b.

  de aanvraag geschiedt door een verhuurder/beheerder voor een huishouden dat op grond van artikel 7.1.1 van de Bouwverordening een ongeschikte woning bewoont en dat de na samenvoeging ontstane woonruimte op grond van artikel 7.1.1 van de Bouwverordening geschikt is;

3. De vergunning ingevolge het tweede lid onder b wordt slechts verleend indien de verhuurder/ beheerder kan aantonen dat in zijn woningbestand geen geschikte woning beschikbaar is voor het betreffende huishouden.

4. Indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders zowel het belang van de aanvrager als het belang van de volkshuisvesting zwaar wegen, of het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van de volkshuisvesting, kunnen zij de vergunning toch verlenen, indien de aanvrager voldoende compensatie biedt als bedoeld in artikel 3.1.5 en ook overigens aan door hen gestelde voorwaarden en voorschriften heeft voldaan.

5. Indien de aanvraag betrekking heeft op het onttrekken van woonruimte aan de bestemming ten behoeve van een functiewijziging van die woonruimte, verlenen burgemeester en wethouders de vergunning onder de voorwaarde dat de voor de functiewijziging noodzakelijke bouwvergunning tot stand komt.

6. In de vergunning vermelden burgemeester en wethouders in ieder geval:

• a.

  dat de vergunning van rechtswege vervalt indien daar niet binnen één jaar na de datum van afgifte gebruik van is gemaakt;

• b.

  de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;

• c.

  de opgelegde compensatie;

• d.

  het toegekende huisnummer na samenvoeging van woonruimten;

• e.

  de bestemming van de ruimte na het onttrekken van de woonruimte aan de woonbestemming.

7. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor tijdelijke onttrekking, indien de onttrekking voorziet in een tijdelijke behoefte.

8. De vergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte ten behoeve van kamerverhuur is persoonsgebonden en niet overdraagbaar en geldt zo lang als de kamerverhuur voortduurt maar met een maximum van 5 jaar.

9. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten binnen de gemeente gebieden aan te wijzen waar het aantal vergunningen voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte ten behoeve van kamerverhuur in verband met te vrezen aantasting van de woonkwaliteit en het leefmilieu aan een maximum is gebonden.

10. Een gebiedsaanwijzing als bedoeld in lid 9 geldt voor de duur van 3 jaar. Aansluitend aan de periode van 3 jaar kunnen burgemeester en wethouders de aanwijzing verlengen met een periode van telkens 3 jaar.

11. Burgemeester en wethouders stellen het maximaal toegestane percentage kamerverhuurpanden binnen de aangewezen gebieden als bedoeld in lid 9 vast.

12. Burgemeester en wethouders weigeren de vergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte voor kamerverhuur indien:

• a.

  het maximum als genoemd in lid 11 is bereikt.

• b.

  vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen, dat het verlenen van de vergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in het gebouw en/of de omgeving van het gebouw, waarop de aanvraag betrekking heeft.

13. Het bepaalde in de leden 8, 9, 10, 11 en 12 is niet van toepassing op

woonruimte van woningcorporaties.

1. De aanvrager compenseert de te onttrekken, samen te voegen of om te zetten woonruimte:

• a.

  door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte, of;

• b.

  door het betalen van een compensatiebedrag, waarbij de volgende bedragen gelden:

  • -

    voor een gedeeltelijke onttrekking aan de woonbestemming € 100,- per m2, met een maximum van € 5.000,--;

  • -

    voor een volledige onttrekking aan de woonbestemming, of samenvoeging van woonruimte, of omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte € 5.000,-- per woonruimte.

2. Het fonds dat door deze compensatiegelden wordt gevormd kan uitsluitend binnen het kader van de volkshuisvesting worden aangewend.

3. Burgemeester en wethouders kunnen geheel of gedeeltelijk vrijstelling verlenen van compensatie:

• a.

  bij samenvoeging, indien de eigenaar-bewoner een investering doet voor noodzakelijk bouwkundig herstel aan het casco. De mate waarin vrijstelling wordt verleend, hangt af van de hoogte van de investering in relatie tot de economische marktwaarde van de kleinste van de samen te voegen woningen.

  Het percentage van de vrijstelling wordt op de volgende manier berekend: het investeringsbedrag voor het bouwkundig herstel, gedeeld door de WOZ-waarde van de kleinste woning, vermenigvuldigd met 100;

• b.

  bij onttrekking of omzetting van woonruimte voor niet-commerciële doeleinden;

• c.

  indien de onttrekking of samenvoeging naar het oordeel van burgemeester en wethouders wezenlijk bijdraagt aan differentiatie/kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad.

4. Burgemeester en wethouders restitueren een deel van het

compensatiebedrag, te weten € 4.000,--, voor een vergunning voor het

omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte, indien binnen 13 maanden na verlening de vergunning wordt ingetrokken op verzoek van de vergunninghouder en de vergunning destijds niet in het kader van legalisatie is aangevraagd.

1. Het is verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders een recht op een gebouw, aangewezen in artikel 3.2.1, te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.

2. Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon met betrekking tot een gebouw als bedoeld in het eerste lid.

1. De aanvraag voor een splitsingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier en gaat vergezeld van de volgende stukken:

• a.

  een splitsingsplan dat voldoet aan op of bij het aanvraagformulier omschreven eisen, en;

• b.

  indien de aanvraag huurwoningen betreft een puntentelling op grond van het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte voor het bepalen van de huurprijs.

2. Indien het gebouw in 5 of meer appartementsrechten wordt gesplitst, kunnen burgemeester en wethouders, naast de in het vorige lid genoemde stukken, de volgende stukken verlangen:

• a.

  een concept-splitsingsakte;

• b.

  een omschrijving van de staat van onderhoud van het betreffende gebouw;

• c.

  een meerjaren-onderhoudsprogramma;

• d.

  een opgave van de voorschotbijdragen per appartementsrecht.

3. In de splitsingsvergunning vermelden burgemeester en wethouders in ieder geval:

• a.

  dat binnen één jaar nadat de splitsingsvergunning onherroepelijk is geworden, een afschrift van de akte van splitsing moet zijn overgelegd aan burgemeester en wethouders;

• b.

  het gebouwde onroerend goed waarop de splitsing betrekking heeft;

• c.

  dat de vergunning van rechtswege vervalt indien daar niet binnen één jaar na de datum van afgifte gebruik van is gemaakt.

1. Met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad kunnen burgemeester en wethouders een splitsingsvergunning weigeren, indien:

• a.

  het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die verhuurd worden of die laatstelijk verhuurd zijn geweest, dan wel het gebouw of het gedeelte van het gebouw, voor zover dit geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (Stb. 1985, 626) of met enig wettelijk voorschrift, geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik wordt genomen;

• b.

  de huurprijs van één of meer van die woonruimten of voormalige woonruimten gelijk aan of lager is dan de huurprijsgrens;

• c.

  de aanvrager niet kan waarborgen, dat de woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing tot bewoning bestemd blijft of blijven, of dat de voormalige woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing opnieuw bestemd zullen worden voor verhuur ter bewoning, en

• d.

  het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor de verhuur is bestemd. Hierbij wordt mede de ligging en de te verwachten vraag naar de in het betreffende gebouw of een gedeelte van het gebouw opgenomen woonruimten betrokken.

2. Om belemmering van de stadsvernieuwing te voorkomen kunnen burgemeester en wethouders een splitsingsvergunning weigeren, indien:

• a.

  voor het gebied waarin het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft is gelegen, een stadsvernieuwingsplan als bedoeld in artikel 31 van de Wet op de Stads- en dorpsvernieuwing (Stb. 1984, 406) of leefmilieuverordening als bedoeld in artikel 9 van die wet van kracht is, dan wel een ontwerp voor zodanig plan of zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is,

• b.

  het ontwerp voor dat plan of voor die verordening, dan wel voor de herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag van de splitsingsvergunning is ingediend, dan wel, indien de aanvraag krachtens artikel 3.2.5 is aangehouden, voordat die aanhouding is geëindigd,

• c.

  de voorgenomen splitsing naar het oordeel van burgemeester en wethouders nadelige gevolgen heeft voor de met het plan of de verordening nagestreefde of na te streven doeleinden en

• d.

  het belang dat de vergunningaanvrager bij de splitsing heeft, niet op weegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing.

3. Met het oog op de indeling of de staat van onderhoud kunnen burgemeester en wethouders een splitsingsvergunning weigeren, indien:

• a.

  de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet en

• b.

  de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende is verzekerd dat die gebreken zullen worden opgeheven.

4. Van gebreken als bedoeld in het vorige lid is in ieder geval sprake indien:

• a.

  burgemeester en wethouders op grond van artikel 14 en volgende van de Woningwet een aanschrijving hebben gedaan en deze aanschrijving nog niet is uitgevoerd;

• b.

  het gebouw, waarop de aanvraag om een splitsingsvergunning betrekking heeft, strijdigheden vertoont met hoofdstuk III van het Bouwbesluit;

• c.

  het gebouw, waarop de aanvraag om een splitsingsvergunning betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat, die op grond van artikel 29 en volgende van de Woningwet onbewoonbaar zijn verklaard.

1. Burgemeester en wethouders houden de beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning aan, indien:

• a.

  voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, voordat de aanvraag is ingekomen een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in werking is getreden met het oog op de voorbereiding van een stadsvernieuwingsplan of van een herziening daarvan, en

• b.

  redelijkerwijs verwacht mag worden dat de in het stadsvernieuwingsplan op te nemen maatregelen nadelig kunnen worden beïnvloed door de voorgenomen splitsing.

2. De aanhouding als bedoeld in het vorige lid duurt tot het moment dat het voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is vervallen.

3. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning aanhouden, indien de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij binnen een daarvoor redelijke termijn de gebreken, als bedoeld in artikel 3.2.4, lid 3 met het oog op de voorgenomen splitsing zal opheffen.

4. Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning overeenkomstig het bepaalde in het vorige lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten. Indien de in het besluit tot aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn, wordt de vergunning verleend.