Huisvestingsverordening tweede woningen 2015

Toelichting

1.Inleiding

Al sedert jaren is er sprake van een voortdurende druk van buiten de gemeente Veere op de woningvoorraad van de dorpskernen in deze gemeente. Die uit zich vooral door een blijvend grote vraag naar de mogelijkheid om voor permanent gebruik bestemde woningen recreatief te gaan gebruiken. Om die reden voert de gemeente Veere (en voerden haar rechtsvoorgangers) al enkele decennia een stringent tweedewoningbeleid. Dat komt er samengevat op neer dat, behoudens in uitzonderlijke gevallen, woningen in grote delen van de dorpskernen niet als tweede woning mogen worden gebruikt. Uitzonderingen zijn slechts gemaakt voor woningen in de centrumgebieden van de dorpen.

Dit beleid wordt om verschillende, deels met elkaar samenhangende redenen gerechtvaardigd geacht. De eerste is dat de mogelijkheid om woningen als zgn. tweede woning te mogen gebruiken tot een forse opwaartse druk op de woningprijzen leidt. Het RIGO onderzoeksrapport “Schaarste en tweede woningen” Onderzoek naar de effecten van het tweede woningbeleid op de woningmarkt in Veere uit april 2015, heeft dat nog eens bevestigd. Dat maakt wonen in de dorpen van de gemeente Veere relatief duur, of het nu om starters gaat of om doorstromers. Woningen in de Veerse dorpen zijn over de hele breedte in trek als tweede woning in alle prijsklassen binnen welke een gemiddeld gezin in deze gemeente ook een woning zoekt. Daarnaast leidt de mogelijkheid om woningen als zgn. tweede woning te mogen gebruiken tot een vermindering van het aantal beschikbare woningen voor inwoners of potentiële inwoners van onze gemeente.

Vervolgens komt bij een groeiend bestand aan tweede woningen het voorzieningenniveau in de dorpen al snel onder druk. Het maakt daarbij niet uit of het nu gaat om zgn. deeltijdwonen gedurende een aantal maanden per jaar of om zuiver recreatief gebruik gedurende vrijwel uitsluitend de vakantieperioden en een aantal weekeinden. Dat betreft zowel voorzieningen in termen van bv. het winkelbestand en scholen als die welke gevormd worden door sociale verbanden, zoals sport- en muziekverenigingen.

Er is onverminderd aanleiding om dit beleid te bestendigen. Niettemin leidt de Huisvestingswet 2014 er toe dat de gemeenteraad opnieuw en expliciet daartoe een besluit neemt. De eenvoudigste manier om dat te doen is om een nieuwe Huisvestingsverordening vast te stellen. Daarin kan dan worden voortgebouwd op de nieuwe Huisvestingswet.

2.De verordening in relatie tot Huisvestingswet 2014

De Huisvestingswet 2014 maakt het noodzakelijk om een nieuwe Huisvestingsverordening vast te stellen. Niet alleen omdat die wet bepaalt dat bestaande verordeningen op dit vlak van rechtswege verdwijnen, maar vooral ook omdat die nieuwe wet een andere wijze van reguleren met zich meebrengt. Zo hoeft een gemeentelijke verordening geen verbod meer te worden opgenomen om een woning in gebruik te nemen als tweede woning, omdat dit verbod al in de wet zelf is opgenomen. Aan de andere kant kent de Huisvestingswet 2014 ook een hele systematiek van woningverdeling en -toewijzing, vooral gericht op sociale woningsector. Daar is in de gemeente Veere weer geen behoefte aan, zodat een nieuwe Huisvestingsverordening in deze gemeente daarin ook niet hoeft te voorzien.

In artikel 21 van de wet is onder meer bepaald dat het verboden is om woonruimte geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, met andere woonruimte samen te voegen of van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten zonder vergunning daartoe van burgemeester en wethouders. Dat laatste is in Veere minder aan de orde, maar bv. wel in een buurgemeente als Vlissingen. De wetgever heeft echter al deze situaties in eenzelfde bepaling ondergebracht.

De gemeenteraad bepaalt vervolgens in de huisvestingsverordening op welke woonruimten het vergunningvereiste van toepassing zal zijn. Criteria kunnen daarbij zijn het gebied waarvoor het verbod geldt en de hoogte van de huur- en koopprijs van de betreffende woonruimte. De wetgever heeft zich gerealiseerd dat het van belang kan zijn om ook woonruimte die niet behoort tot de zgn. sociale sector met het oog op de leefbaarheid voor onttrekking te behoeden. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld sturen op het onttrekken van woningen als tweede woning of vakantiehuis door toeristen. Het omzetten van een gewone woning in een zgn. tweede woning kan worden aangemerkt als een onttrekking.

In deze verordening zijn bepaalde gebieden in de woonkernen van de gemeente aangewezen als gebied, waarvoor een dergelijk verbod geldt. Die gebieden zijn aangegeven op de bij deze verordening behorende kaarten. Het gaat in hoofdzaak (maar niet precies) om de bebouwde kommen van de dorpen met uitzondering van de zgn. centrumgebieden waarvoor een gemengde bestemming geldt: horeca en andere middenstand met daarnaast of daarboven woongelegenheid. Er zijn gebieden aangewezen in alle dorpen, niet alleen in de kustdorpen. Hoewel de dorpen waarvoor een strand is gelegen voor de zoeker naar een tweede woning wellicht aantrekkelijker lijken dan de woonkernen verder van de kust blijkt uit het onderzoeksrapport van RIGO “schaarste en tweede woningen” uit april 2015 dat de verschillen in aantrekkelijkheid in dit verband tussen kustdorpen en dorpen verder op Walcheren marginaal zijn. Kennelijk is een afstand van enkele kilometers naar de kust voor bezitters van tweede woningen geen bezwaar.

De verordening maakt evenmin een onderscheid naar prijsklassen. Anders dan in grotere plaatsen kennen we in Veere geen relatief omvangrijke voorraad goedkope woonruimte. Het woningaanbod in elk van de dorpen is divers naar omvang (van huis en perceel), ouderdom, comfort en prijsklasse en de absolute aantallen zijn te gering om op een zinvolle wijze een strikte scheiding aan te brengen tussen (wat elders heet) de goedkope voorraad en andere woningen. Bovendien zou dat tot een relatief forse detaillering in de regelstelling hebben geleid, waarbij niet alleen zou moeten worden vastgelegd om welke bedragen het gaat, maar ook onder welke omstandigheden: voor of na het eventuele vrijgeven voor recreatief gebruik. De aantallen woningen per kern rechtvaardigen zo'n keuze niet en de regulering zou vermoedelijk zeer gedetailleerd worden.

De wetgever heeft het ook aan de gemeenteraad overgelaten om te bepalen, op welke gronden een vergunning tot onttrekking kan worden geweigerd. In de voorliggende verordening zijn die voorwaarden opgenomen in artikel 4. Het gaat daarbij om de leefbaarheid, met inbegrip van het kunnen handhaven van een zeker voorzieningenniveau, in de dorpen van deze gemeente. Daarbij hebben burgemeester en wethouders af te wegen of het belang van de aanvrager bij omzetting van de woning in een tweede woning wel of niet groter is dan dat van de gemeenschap om de woning voor regulier gebruik beschikbaar te houden en zo niet, of wellicht door het stellen van voorwaarden een mogelijk te verwachten minder gewenste situatie kan worden voorkomen. Voor een dergelijke belangenafweging is vooral gekozen met het oog op de wetsgeschiedenis. Aansluiting met het eerder gevoerde beleid wordt gevonden door het stellen van beleidsregels door het college. Daarin kan bijvoorbeeld worden vastgelegd dat een zeker binding van de aanvrager met de betreffende woonkern en het vooruitzicht om daar daadwerkelijk weer te gaan wonen, reden kunnen geven om een vergunning te verlenen.

De beslistermijn voor burgemeester en wethouders is door de wetgever op acht weken gesteld, eenmaal te verlengen met zes weken. Deze beslistermijn kan tussentijds worden opgeschort, bv. als de aanvrager zijn aanvraag niet compleet heeft ingediend. Dat opschorten vergt een expliciet besluit van B&W, direct kenbaar te maken aan de aanvrager. De wet zelf regelt ook wanneer een vergunning kan worden ingetrokken. Deze intrekkingsgronden zijn min of meer gelijk aan die welke eerder in Veere golden. Toegevoegd is de grond dat niet binnen een jaar de onttrekking, samenvoeging of omzetting is gerealiseerd. Het laat zich raden dat die laatste grond voor Veere minder aan de orde zal zijn.

Tenslotte is in de Huisvestingswet 2014 de handhaving geregeld. Deze is zeer sterk gekoppeld aan de inschrijving in de Basisregistratie Personen van de gemeente Veere, bevolkingsadministratie. Anders gezegd: het niet ingeschreven zijn van een bewoner op het betreffende adres levert een vermoeden op van gebruik als tweede woning. Het wel ingeschreven zijn op het betreffende adres maar er feitelijk niet wonen is een overtreding van de Wet Basisregistratie Personen en wordt langs deze weg gehandhaafd.

3.Artikelen

Artikel 2

omschrijft voor welke gebieden in de gemeente een verbod tot omzetting of onttrekking geldt: grote delen van de dorpen in deze gemeente maar veelal met uitzondering van hun centrumgebieden. In het buitengebied en in de zgn. gemengde gebieden in het centrum van de dorpen geldt het verbod dus niet.

Artikel 3

geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om regels te stellen over de manier waarop een aanvraag moet worden ingediend. Het stellen van nadere regels ziet op de wijze van verstrekking van de gegevens die bedoeld zijn in het tweede lid: hoe wordt de betreffende woonruimte aangeduid, met alleen het adresgegeven of ook met bijvoorbeeld het actuele gebruik. De Huisvestingswet 2014 zelf bepaalt dat een vergunning alleen kan worden aangevraagd door de eigenaar van de woning, waarbij de verordening met die eigenaar een zakelijk gerechtigde gelijk stelt.

In artikel 4 is in algemene termen omschreven op welke gronden een onttrekkingsvergunning (een vergunning om een woning als tweede woning te bestemmen of een recreatiebestemming te geven) kan worden geweigerd. Dat vergt primair een belangenafweging: is het belang van de aanvrager groter dan dat van de gemeenschap in het betreffende dorp? En als dat niet het geval is, kan daar door het stellen van voorwaarden tot een andere afweging worden gekomen? Met als derde vraag, of door het vergunnen als tweede woning wellicht de omgeving van de betreffende woning op onaanvaardbare wijze zou kunnen worden geschaad. Burgemeester en wethouders hebben daar dicretionaire ruimte. Met het oogmerk de rechtszekerheid te vergroten is in het tweede lid bepaald dat zij beleidsregels kunnen vaststellen met betrekking tot de uitoefening van hun hun bevoegdheden in dit opzicht. Dat kan leiden tot vaste gedragslijnen, behalve onder specifieke omstandigheden die aan het hanteren van zo'n gedragslijn in de weg staan.

Artikel 5

omschrijft de beschikking en geeft enkele regels wanneer die beschikking een vergunning inhoudt. Dat leidt er toe dat in algemene zin kenbaar gaat zijn op welke gronden in een specifiek geval de vergunning is verleend. Omgekeerd kunnen ook aan een vergunning voorschriften en voorwaarden worden verbonden.

Artikel 6

biedt in algemene zin aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid om aan een vergunning voorschriften en voorwaarden te verbinden. In elk geval zullen de voorwaarden in verband moeten staan met de doelen van het vergunningensysteem, zoals die zijn weergegeven in artikel 4.

Artikel 6

, tweede lid, in verbinding met artikel 5, tweede en derde lid, bepalen dat de vergunning persoonsgebonden is en niet overdraagbaar, behoudens in bijzondere gevallen. Zo zal een tweede woning in een erfenis met meerdere gerechtigden kunnen vallen en vanuit de boedel aan een van hen (tot de tweede graad) kunnen worden verkocht. Andere verkoop leidt tot het vervallen van de vergunning.

Artikel 7

sluit aan bij het eerder in Veere gehanteerde overgangsrecht en beschermt de eigenaren van tweede woningen en recreatiewoningen, die rechtmatig op grond van een van de eerder geldende verordeningen een vergunning, toestemming of ontheffing – een gebruiksrecht, hoe ook genaamd – hebben verworven om een woning als tweede woning of recreatiewoning te gebruiken.

Een strafbepaling zoals in artikel 8 is inherent aan een verordening die (mede) steunt op de artikelen 149 en 154 van de Gemeentewet en gelijk aan de strafbepaling uit de vorige Huisvestingsverordening.

De artikelen 9 en 10 spreken voor zichzelf. De verordening Tweede Woningen Veere 2013 hoeft daarbij niet met zoveel woorden te worden ingetrokken, omdat die al vervalt van rechtswege ingevolge artikel 51, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014, te weten zes maanden na inwerkingtreding van die wet.