Beleidsregels kamergewijze verhuur Wageningen 2015-2018

Paragraaf 3.1 Waarom kamergewijze verhuur in Wageningen?

Wageningen is een studentenstad met nog steeds groeiende studentenaantallen. Bij de behandeling van de structuurvisie heeft de gemeenteraad besloten dat kamergewijze verhuur op kleinschalige wijze mogelijk moet zijn binnen de gehele gemeente Wageningen. Op 13 januari 2014 heeft de gemeenteraad het ruimtelijk kader locatiekeuze studentenhuisvesting vastgesteld. De gemeenteraad heeft bij vaststelling van dit kader een motie aangenomen waarin zij het college oproept om de bestemmingsplannen van de stad Wageningen en het Buitengebied zodanig aan te passen dat verhuur van kamers door particulieren mogelijk wordt. Op dit moment is kamerbewoning in strijd met de bestemming wonen van de bestemmingsplannen Wageningen. Kamergewijze verhuur door particulieren voegt meer diversiteit toe aan het aanbod van studentenhuisvesting in Wageningen. Voor de student ontstaat hierdoor meer keuzevrijheid. Uit onderzoek onder studenten (Bron: Analyse enquête woonwensen studenten Wageningen 2013, op basis van ABF Woonmonitor 2013) is gebleken dat een ruime meerderheid graag voorzieningen willen delen met andere studenten, als die woongroepen vrij kleinschalig zijn, dat wil zeggen bestaande uit niet meer dan 4 tot 6 personen. Daarnaast biedt kamergewijze verhuur een oplossing voor particulieren die hun woning al langere tijd te koop hebben staan. Of aan ouders om een studentenhuis te realiseren voor hun studerende kind(eren).

Naast studenten zijn er ook andere doelgroepen zoals arbeidsmigranten, jongeren, phd-ers  en alleenstaanden (bijvoorbeeld na echtscheiding) die gebruik maken van kamergewijze verhuur. Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg is er daarnaast sinds kort ook voor maatschappelijke doelgroepen, zoals mensen die onder begeleiding wonen, sprake van het huren van eigen kamer en moet de woning gesplitst worden in meerdere onzelfstandige wooneenheden. Ook vanuit deze doelgroepen is er meer vraag naar en behoefte aan kamergewijze verhuur.

Paragraaf 3.2 Doel van deze beleidsregels

Doelstelling van deze beleidsregels is vast te leggen onder welke voorwaarden kamergewijze verhuur is toegestaan en onder welke voorwaarden een omgevingsvergunning wordt verleend voor het afwijken van het bestemmingsplan ten gunste van kamergewijze verhuur.

Kamergewijze verhuur kan, afhankelijk van de vorm, gevolgen hebben voor de omgeving. Deze beleidsregels hebben ook als doelstelling de belangen van zowel omgeving, particulieren als doelgroep (studenten) zoveel mogelijk te waarborgen en de nadelige effecten waar mogelijk te beperken.

Met deze beleidsregels beogen wij duidelijkheid te scheppen in welk gevallen kamergewijze verhuur is toegestaan. De regels zijn eenduidig en gelden voor iedereen. Ook richting de inwoners van de gemeente Wageningen scheppen wij hiermee duidelijkheid over kamergewijze verhuur en in welke gevallen dit wel of niet is toegestaan.

Deze beleidsregels gelden voor de periode van 3 jaar. In het voorjaar van 2018 volgt een evaluatie. De beleidsregels kamerverhuur worden opgenomen in paraplubestemmingsplannen (zie paragraaf 4.4). Deze wordt in het 3e kwartaal van 2015 opgesteld en na de zomer aan de gemeenteraad voorgelegd. Door het opnemen van de beleidsregels kamerverhuur is het vanaf het moment van vaststelling niet meer noodzakelijk dat er vergunningen worden aangevraagd voor hospitaverhuur (variant 1) en kamerverhuur boven winkels, detailhandel en kantoren (variant 2), maar wel voor variant 3 (vanwege strijdig planologische gebruik moet een vergunning voor wijziging van het gebruik worden aangevraagd). Totdat deze bestemmingsplannen zijn vastgesteld, zijn voor alle varianten vergunningen noodzakelijk voor strijdig planologische gebruik.

De nieuwe huisvestingswet gaat per 1 januari 2015 in. Het overgangsrecht bepaalt dat alle huisvestingsverordeningen op 1 juli 2015 rechtswege komen te vervallen. In de nieuwe huisvestingsverordening van de gemeente Wageningen komen de betreffende artikelen met betrekking tot de onttrekkingsvergunning te vervallen. De reden hiervoor is dat de nieuwe wet aangeeft dat om het systeem van onttrekkingsvergunningen te mogen hanteren er een duidelijk aantoonbare noodzaak moet zijn.

Bij reeds bestaande kamerverhuurpanden zal de eigenaar, wanneer blijkt dat er sprake is van een niet vergunde situatie, een aanvraag moeten indienen voor een omgevingsvergunning. Een reeds afgegeven gebruiksvergunning is hierbij niet voldoende. Deze aanvragen worden vervolgens van geval tot geval getoetst aan deze beleidsregels.

Paragraaf 3.3 Varianten van kamergewijze verhuur

Kamergewijze verhuur kan plaatsvinden in allerlei varianten, wij onderscheiden er drie:

1.Hospitaverhuur

Hospitaverhuur heeft betrekking op de volgende situaties:

• -

  In een woning of appartement (met een woonbestemming) wordt door de eigenaar (die daar tevens woonachtig is) maximaal twee kamers verhuurd aan maximaal één persoon per kamer.

• -

  In een woning of appartement (met een woonbestemming) van een toegelaten instelling wordt door de hoofdhuurder maximaal twee kamers verhuurd aan maximaal één persoon per kamer.

Er is hierop 1 uitzondering mogelijk:

De eigenaar verhuurt maximaal 3 kamers (aan maximaal 1 persoon per kamer) en heeft met één van de bewoners een eerstegraads familiaire relatie. De eigenaar is zelf niet woonachtig in de woning. Deze situatie is alleen tijdelijk toegestaan gedurende de duur van de studie van de bewoner waarmee de eigenaar een eerstegraads familiaire relatie heeft.

2.Kamergewijze verhuur boven winkels, horeca of restaurants

Dit betreft één pand waar op de begane grond één winkel, horeca of detailhandel is gevestigd en op de bovenliggende verdieping(en) bedrijfsmatig kamers worden verhuurd aan maximaal één persoon per kamer. Het gaat niet om een complex met meerdere panden/woningen.

3.Kamergewijze verhuur in woningen, appartementen, kantoren of detailhandel

Dit betreft het kamergewijs verhuren in een appartement of woning (met een woonbestemming) of in kantoren of detailhandel, die bedrijfsmatig worden verhuurd aan maximaal één persoon per kamer. Hier worden ook aanvragen voor kamergewijze verhuur in het geval van meerdere aaneengesloten woningen onder verstaan.

Paragraaf 3.4 Varianten kamergewijze verhuur versus impact op de omgeving

De hiervoor genoemde varianten van kamergewijze verhuur (1, 2, en 3 ) hebben een verschillende impact op de omgeving. Het uitgangspunt voor deze beleidsregels is dat naarmate de omvang van de kamergewijze verhuur toeneemt, ook de kans op negatieve effecten op de omgeving toeneemt. Voor hospitaverhuur volgens variant 1 gelden voor woningen gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied en het bestemmingsplan Bedrijventerreinen geen beperkingen anders dan de reeds bestaande wet- en regelgeving en hoeft geen omgevingsvergunning te worden aangevraagd voor het wijzigen van het gebruik. In het geval van andere bestemmingsplannen moet zolang het paraplubestemmingsplan nog niet is vastgesteld een omgevingsvergunning worden aangevraagd (zie paragraaf 4.4.). Bij variant 2 (kamergewijze verhuur boven winkels, horeca en restaurants) gelden deze eisen ook. Voor variant 3 (kamergewijze verhuur in woningen, appartementen, kantoren of detailhandel) geldt dat er een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Hierbij geldt aanvullend dat de belangen van de omgeving worden meegewogen (zoals parkeren, leefbaarheid en beeldkwaliteit). De reden hiervoor is dat deze variant van kamergewijze verhuur een grotere impact op de omgeving heeft dan varianten 1 en 2. Daarnaast moet een gebruiksmelding worden gedaan als er sprake is van kamergewijze verhuur aan 5 onzelfstandige woonruimtes/kamers of meer.

In hoofdstuk 4 van deze beleidsregels staat per variant toegelicht aan welke voorwaarden voldaan dient te worden. Als bijlage is een stroomschema toegevoegd ter verduidelijking.

Paragraaf 3.5 Wet- en regelgeving

Sub-paragraaf 3.5.1 Bestemmingsplannen

Op basis van de huidige bestemmingsplannen is kamergewijze verhuur op de voorgestelde wijze niet overal binnen de gemeente Wageningen mogelijk omdat in het bestemmingsplan een woning gedefinieerd is als een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor bewoning door één afzonderlijk huishouden. Ontwikkelingen in de rechtspraak hebben ertoe geleid dat een verzameling studenten of andere individuen in een woning niet gezien kan worden als een afzonderlijk huishouden. In het buitengebied en op de bedrijventerreinen van de gemeente Wageningen is kamergewijze verhuur door een hospita overigens wel toegestaan, maar met een maximum van twee kamers (naast de hospita/eigenaar).

Om uitvoering te kunnen geven aan de opdracht van de raad zal (al dan niet tijdelijk) moeten worden afgeweken van de bestemmingsplannen.

Het begrippenkader in de bestemmingsplannen met betrekking tot woningen en wooneenheden wordt niet gewijzigd. Dit betekent dat het niet wordt toegestaan om woningen te splitsen ten behoeve van kamergewijzeverhuur, het is alleen toegestaan om woningen om te zetten naar onzelfstandige eenheden. Wel worden aan de bestemmingsplannen begrippen toegevoegd die betrekking hebben op kamergewijze verhuur.

Sub-paragraaf 3.5.2 Wabo / Omgevingsvergunning afwijking bestemmingsplan

Art 2.1 lid 1 sub c van de Wabo geeft aan dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan, exploitatieplan, beheersverordening, een inpassingsplan of een voorbereidingsbesluit.

Het college heeft echter de bevoegdheid om hiervan af te wijken, volgens bijlage II artikel 4 van het Besluit omgevingsrecht. Hiertoe dient de aanvrager een omgevingsvergunning afwijking bestemmingsplan aan te vragen. Het college is bevoegd om hier een besluit over te nemen. Belanghebbenden kunnen bezwaar maken tegen dit besluit. Het college kan deze bevoegdheid alleen gebruiken voor initiatieven die vallen binnen de bebouwde kom.

Paragraaf 3.6 Wettelijke regels omtrent het vaststellen van beleidsregels

Op grond van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan de gemeente beleidsregels opstellen met betrekking tot een aan de gemeente toekomende bevoegdheid. Ter motivering van een besluit ten aanzien van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijking bestemmingsplan kan op grond van artikel 4:82 Awb worden volstaan met een verwijzing naar deze beleidsregels. Op grond van artikel 4:84 van de Awb is de gemeente verplicht om overeenkomstig deze beleidsregels te handelen, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Deze beleidsregel is opgesteld om kamergewijze verhuur te faciliteren en regels te scheppen om dit op een goede wijze in te passen in de leefomgeving.

Paragraaf 4.1 Variant 1 Hospitaverhuur

Hospitaverhuur (variant 1) gaat om het verhuren van maximaal twee kamers aan maximaal één persoon per kamer. Degene die de kamer(s) verhuurt moet eigenaar van de woning of het appartement zijn en tevens in de woning of appartement woonachtig zijn. Wanneer de woning of het appartement in bezit is van een toegelaten instelling (woningcorporatie), dan mag de hoofdhuurder maximaal twee kamers verhuren. Er is één uitzondering mogelijk. Wanneer de eigenaar van de woning een eerstegraads familiaire band heeft met één van de bewoners (een zoon of dochter), mogen er maximaal 3 kamers worden verhuurd en hoeft de eigenaar niet in de woning of het appartement woonachtig te zijn. Deze situatie is alleen toegestaan gedurende de duur van de studie van de zoon of dochter. Er wordt een tijdelijke vergunning afgegeven.

Hospitaverhuur heeft betrekking op panden met een woonbestemming. Met uitzondering van het bestemmingsplannen buitengebied en bedrijventerreinen is hiervoor een omgevingsvergunning noodzakelijk, vanwege het feit dat er sprake is van strijdig planologisch gebruik.

Paragraaf 4.2 Variant 2 Kamergewijze verhuur boven winkels, horeca en restaurants

Een stadscentrum met een stevige woonfunctie komt de leefbaarheid en herbergzaamheid in dit gebied, vooral na sluitingstijd van de winkels, ten goede. Bovendien biedt het centrum een uniek woonmilieu dat goed aansluit bij de wensen van een deel van de woningzoekenden (met name jongeren, studenten en andere kleine huishoudens met een stedelijke leefstijl. Deze variant heeft betrekking op het kamergewijs verhuren boven winkels, horeca en restaurants, zowel in het centrum van Wageningen als daarbuiten. Een omgevingsvergunning is vereist. Daarnaast moet een gebruiksmelding worden gedaan bij kamergewijze verhuur aan meer dan 5 personen.

Omgevingsvergunning

Vanwege het feit dat er sprake is van strijdig planologisch gebruik is een omgevingsvergunning vereist.

B randveiligheid

Voor de verhuur vanaf kamers vanaf 5onzelfstandige woonruimtes/kamers moet er een Gebruiksmelding bij het Omgevingsloket worden gedaan. De aanvraag wordt getoetst aan het Bouwbesluit. Bij deze melding moet worden aangegeven welke brandveiligheidsvoorzieningen in de woning aanwezig zijn. Indien men een alternatieve situatie heeft dient hiervoor een gelijkwaardige oplossing te worden aangedragen. Deze gelijkwaardigheid dient men de gemeente voor te leggen voor advies en goedkeuring.

Planschade

Bij de vergunningverlening wordt als voorwaarde gesteld dat de eigenaar een planschadeovereenkomst ondertekent, zodat planschade voor rekening van de aanvrager komt.

Paragraaf 4.3 Variant 3 Kamergewijze verhuur in woningen, appartementen, kantoren of detailhandel

Deze variant heeft betrekking op het bedrijfsmatig kamergewijs verhuren van kamers in een appartement of woning (met een woonbestemming), in kantoren of detailhandel (winkels). Er mag maximaal één persoon per kamer wonen. Bedrijfswoningen en bijgebouwen zijn uitgesloten van kamergewijze verhuur, omdat de menging van de functies wonen en bedrijvigheid niet gewenst is. Een omgevingsvergunning is vereist.

Omgevingsvergunning

Vanwege het feit dat er sprake is van strijdig planologisch gebruik is een omgevingsvergunning vereist.

B randveiligheid

Voor de verhuur van kamers vanaf 5 onzelfstandige woonruimtes/kamers moet er een Gebruiksmelding bij het Omgevingsloket worden gedaan. De aanvraag wordt getoetst aan het Bouwbesluit. Bij deze melding moet worden aangegeven welke brandveiligheidsvoorzieningen in de woning aanwezig zijn. Indien men een alternatieve situatie heeft, dient hiervoor een gelijkwaardige oplossing te worden aangedragen. Deze gelijkwaardigheid dient men de gemeente voor te leggen voor advies en goedkeuring.

Planschade

Bij de vergunningverlening wordt als voorwaarde gesteld dat de eigenaar een planschadeovereenkomst ondertekent, zodat planschade voor rekening van de aanvrager komt.

Bestaande wet- en regelgeving

Er wordt getoetst aan relevante bestaande wet- en regelgeving zoals het Bouwbesluit (2012).

Toetsing op leefbaarheid en beeldkwaliteit

Bij deze variant zal de gemeente per aanvraag/situatie een belangenafweging maken. De kans op (nadelige) gevolgen voor de omgeving is groter. Het heeft naast een grotere ruimtelijke impact, ook gevolgen voor de leefbaarheid, het straatbeeld en kans op overlast. Het is van belang dat er geen ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu ontstaat in de omgeving van het betreffende pand.

De gemeente maakt een belangenafweging op de ingediende aanvraag aan de hand van de onderstaande aspecten:

-Beeldkwaliteit

Kamerverhuur kan ook een nadelige impact hebben op de beeldkwaliteit van een straat of buurt. Naast het aanzicht van het pand kan gedacht worden aan verstoring van het beeld door gestalde fietsen op straat of in het zicht, extra aanbod aan huisvuil, ‘rommelig’ aanzicht van het pand waarop de kamerverhuur betrekking heeft. De gemeente neemt beeldkwaliteit mee in de belangenafweging. Welstandstoetsing vindt overeenkomstig het bepaalde in de Welstandnota plaats als een omgevingsvergunning om te bouwen wordt aangevraagd.

-Leefbaarheid

Het verlenen van een omgevingsvergunning ten behoeve van kamergewijze verhuur mag niet leiden tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat in een straat of buurt. De gemeente kijkt hierbij of er geen sprake is van een risico voor concentratie van overlast in de straat.

Dit wordt getoetst aan de hand van volgende aspecten:

1) Reeds bestaande kamerverhuurpanden in de omgeving

• -

  Bij eengezinswoningen wordt een maximum gehanteerd van maximaal 15% kamerverhuurpanden binnen een straal van 50 meter. Hierbij worden alle reeds bestaande kamerverhuurpanden en studentencomplexen meegenomen.

• -

  Bij appartementen wordt een vergunning geweigerd als in 2 woningen boven, onder of naast de flat ook al kamers worden verhuurd.

2) Het beeld van het klachtenpatroon uit de buurt Dit wordt getoetst aan het aantal meldingen/processen-verbaal van de afgelopen 2 jaar met betrekking tot woonoverlast van het betreffende pand en panden binnen een straal van 50 meter (Politie en BOA’s).

3) De staat van onderhoud van het pandAan de hand van fotomateriaal of eventueel bezoek ter plaatse wordt een beoordeling gedaan van de situatie van het onderhoud van het pand. In geval er sprake is van een verbouwing kan eventueel een inschatting worden gedaan van de verwachte staat van onderhoud na de bouwwerkzaamheden.

4)Reacties op de publicatie van de aanvraag van de vergunning

De inhoudelijke reacties op de aanvraag worden afgewogen.

Aan deze 4 criteria wordt een score gehangen van plussen en minnen. Vervolgens vindt een belangenafweging plaats en wordt de aanvraag af- danwel toegewezen.

Daarnaast geldt dat moet worden voldaan aan de volgende 2 normen voor wat betreft parkeren:

• -

  Er wordt voldaan aan de geldende parkeernormen gemeente Wageningen;

• -

  Er wordt voldaan aan landelijke richtlijnen voor fietsparkeren.

Verenigingen van Eigenaren (VvE) hebben privaatrechtelijke mogelijkheden om via het huishoudelijkreglement kamerbewoning tegen te gaan. Wij wijzen VvE’s in voorkomende gevallen op die mogelijkheid.

Kamerverhuurders adviseren wij om het huishoudelijk reglement van de VvE door te nemen alvorens een woning te onttrekken.

In het besluit op de vergunningaanvraag wordt de belangenafweging nader toegelicht.

Bijzondere doelgroepen

Bij het huisvesten van bijzondere doelgroepen aan maatschappelijke organisaties door de toegelaten instellingen is sinds de scheiding van wonen met zorg ook sprake van kamergewijze verhuur. De gemeente Wageningen en de Woningstichting hebben gezamenlijk afspraken over nieuwe verzoeken van maatschappelijke organisaties met betrekking tot het kamergewijs huisvesten van bijzondere doelgroepen. Hierin zijn onder andere afspraken opgenomen over de onderbouwing van de noodzaak van huisvesting in Wageningen. De Woningstichting is verantwoordelijk voor de keuze van het type woning en de buurt van deze doelgroep.

Paragraaf 4.4 (Paraplu)bestemmingsplan

De beleidsregels kamerverhuur worden opgenomen in het paraplubestemmingsplan kamergewijze verhuur, de beheersverordening Stadscentrum, Bestemmingsplan Wageningen 3e herziening en Bestemmingplan Plantenveredeling Lawickse Allee, 1e herziening. Deze wordt in het 3e kwartaal van 2015 opgesteld en in het najaar aan de gemeenteraad voorgelegd. Door het opnemen van de beleidsregels kamerverhuur is het vanaf het moment van vaststelling niet meer noodzakelijk dat er vergunningen worden aangevraagd voor hospitaverhuur (variant 1) en kamerverhuur boven winkels, detailhandel en kantoren (variant 2), maar wel voor variant 3 (vanwege strijdig planologische gebruik moet een vergunning voor wijziging van het gebruik worden aangevraagd). Totdat deze bestemmingsplannen zijn vastgesteld, zijn voor alle varianten vergunningen noodzakelijk voor strijdig planologische gebruik.

Vervolgens worden bij de herziening van de bestemmingsplannen de beleidsregels kamergewijze verhuur meegenomen.