Beleid tot bouwen buiten het bouwblok in de buitenwijken Noord/ Oude Gouw en Gommerwijk

Inleiding

In het recente verleden zijn de bestemmingsplannen Noord/OudeGouw en Gommerwijk herzien. In deze bestemmingsplannen is een regeling opgenomen voor de bouw van aan uit en bijgebouwen. Deze regeling is uitgezonderd erkers.

Bij recht wordt binnen het bouwvlak de bouw van 50 m² voor bij-, aan- en uitbouwen toegestaan. Dit kan onder de voorwaarden dat

• -

  niet meer dan 50% van de netto oppervlakte (dus minus de oppervlakte van het hoofdgebouw) van het bouwvlak mag worden bebouwd;

• -

  de maximale bouwhoogte van aan-, uit- en bijgebouwen 5 meter mag bedragen;

• -

  de goothoogte van een vrijstaand bijgebouw max. 3 meter mag zijn;

• -

  aan, uit en bijgebouwen alleen 1 meter achter de naar de weg gekeerde gevels mogen worden gebouwd.

In het bestemmingsplan Noord/ Oude Gouw kan binnen de 50% van het bouwvlak bij grote erven vrijstelling worden verleend voor in totaal 100m² aan aan-, uit- en bijgebouwen.

Er is verschillende keren een verzoek ingediend om buiten het bouwblok een aan uit of bijgebouw te bouwen. Tot op heden zijn deze verzoeken afgewezen.

Vraagstelling

De vraag is of de gemeente toch moet bezien of het bouwen buiten het bouwblok zou moeten worden toegestaan wat betreft aan uit en bijgebouwen. Deze vraag wordt ingegeven door het feit dat dit verzoek toch met enige regelmaat wordt gedaan.

Beoordeling

De regels die opgenomen zijn voor de bouw van aan-, uit- en bijgebouwen zijn zo opgesteld om ervoor te zorgen dat stedenbouwkundig:

• -

  het verschil tussen hoofd- en bijgebouwen duidelijk is en blijft;

• -

  het straatbeeld gehandhaafd blijft;

• -

  wordt voorkomen dat de massaliteit in de zichtzijden toeneemt; waarbij

• -

  de kwaliteit van de omgeving en van aangrenzend groen moet blijven gewaarborgd

Algemeen is het zo dat hier sprake is van een conserverend bestemmingsplan en dus altijd wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

Anderzijds is en blijft uitgangspunt dat blijkbaar de bouw van 50 m² acceptabel wordt geacht.

In het verleden is een aantal aanvragen gedaan om toch buiten het bouwblok te mogen bouwen

Bij deze aanvragen kon echter altijd deze 50 m² aan-, uit- en bijgebouwen binnen de 50% van het netto bouwblok worden gerealiseerd dan wel was deze 50 m² reeds gerealiseerd en kwam men bij de verdere uitbreiding in strijd met de 50% regeling.

In al deze gevallen kan en moet worden volgehouden dat het bestemmingsplan blijkbaar in de behoefte voorziet en dient het bestemmingsplan als zodanig worden gehandhaafd.

Wel kan het zo zijn dat het bestemmingsplan wel de bouwmogelijkheden schept maar dat het bouwblok dusdanig klein is dat het illusoir is dat binnen het bouwblok ooit de 50 m² aan aan-, uit-, en bijgebouwen wordt gerealiseerd terwijl het perceel wat aanvrager in eigendom heeft wel voldoende groot is bijvoorbeeld doordat er een groot naar de weg gekeerde zijerf aanwezig is waarop niet kan worden gebouwd omdat het buiten het bouwvlak ligt. In dit geval kan worden overwogen om een toestemming te verlenen om af te mogen wijken van het bestemmingsplan; in casu bouwen buiten het bouwblok wat in veruit de meeste gevallen zal betekenen dat op een naar de weg gekeerd zijerf kan worden gebouwd.

Omdat bij deze bestemmingsplannen bewust gekozen is voor conserverende bestemmingsplannen dient met dergelijke afwijkingen voorzichtig te worden omgegaan.

Beleidsregels

Daar waar het totale perceel in verhouding tot het bouwblok navenant groot is zou onder de volgende voorwaarden medewerking kunnen worden verleend:

• a.

  het bouwwerk alleen mag worden gebouwd en op een dusdanige wijze wordt gesitueerd dat de omgeving stedenbouwkundig verbeterd dan wel niet verslechterd;

• b.

  50% van het netto bouwblok moet minder bebouwing toelaten dan 50 m²

• c.

  het gedeelte van de bebouwing die onder b. niet binnen het bouwblok kan worden gebouwd mag buiten het bouwblok worden gebouwd;

• d.

  het bouwen buiten het bouwvlak is dan alleen toegestaan als het totaal aan aan-, uit- en bijgebouwen de 50m² niet overschrijdt en niet meer dan 50% van het perceel worden bebouwd vermindert met de oppervlakte van het hoofdgebouw;

• e.

  als gebouwd wordt bij of voor een naar de weg gekeerde gevel geldt voor de desbetreffende gevel niet de eis dat tot 1 meter achter gevel mag worden gebouwd tenzij er stedenbouwkundige gronden zijn die zich ertegen verzetten;

• f.

  het bouwwerk dient op maximaal 1 meter van de naar de weggekeerde zijdelingse perceelgrens worden gebouwd;

• g.

  het is niet toegestaan om voor de voorgevel te bouwen, de voorgevel zal worden bepaalt aan hand van de opzet van de woning in verhouding tot zijn omgeving.

• h.

  aan de overige regels zoals deze volgens het bestemmingsplan voor de bestemming gelden kan worden voldaan.

Toelichting van de voorwaarden

Hieronder wordt kort toegelicht hoe de regels moeten worden gelezen.

Ad a.

Er zijn netto bouwblokken aan te wijzen waarbij 50% daarvan kleiner is dan 50m² . In dat geval zou dan hetgeen niet binnen het bouwblok kan worden gebouwd buiten bouwblok worden gesitueerd. Hierbij kan worden gedacht aan het volgende voorbeeld. Het bouwblok wat voor bebouwing in aanmerking komt is 50 m² groot. Dit betekend dat slecht 25 m² kan worden bebouwd. In dit geval zou dus, mits ook aan de andere voorwaarden wordt voldaan 25m² buiten het bouwblok op het zij-cq achtererf worden gebouwd.

Ad b en c.

Uitgangspunt is dat alle gebouwen binnen het bouwblok worden gebouwd. Ook als dit technisch mogelijk is maar het de aanvrager niet past. Nu kan het zo zijn dat binnen het bouwblok slechts beperkt ruimte is voor aan uit en bijgebouwen en het aantal m² aan aan-, uit en bijgebouwen is nog niet gerealiseerd. Op dat moment kan het aantal vierkante meters wat niet in de bouwblok past buiten het bouwblok worden gebouwd. Voorbeeld:

Het bouwblok is exclusief het hoofdgebouw 50 m² groot. Binnen het bouwblok moet dan, conform de bestemmingsplanregels 25 m² worden gerealiseerd. De overige vierkante meters kan dan onder voorwaarden buiten het bouwblok worden gerealiseerd. In c. wordt aangegeven dat de absolute grenzen worden aangegeven door de regels van het bestemmingsplan met dien verstande dat niet meer wordt gekeken naar een percentage van het bouwblok maar van het perceel. Hiermee wordt voorkomen dat het totale perceel verder dichtslibt. Dus als er sprake is van een erg klein erf (minder dan 100 m² wordt altijd een bepaalde openheid gewaarborgd.

Ad d.

Am te voorkomen dat het bijgebouw niet in de omgeving past moet altijd worden gekeken of de locatie waar het gebouw zou worden gebouwd stedenbouwkundig acceptabel is. Dat is een individuele beoordeling. Zo kan het zijn dat een garage op de ene locatie prima op het zijerf past terwijl op een andere locatie stedenbouwkundig een onwenselijke situatie ontstaat. Dit is maatwerk. Onder andere zullen hierbij de volgende stedenbouwkundige aspecten worden afgewogen:

• -

  Allereerst zal moeten worden nagegaan of het bouwwerk in redelijkheid (gedeeltelijk) binnen de bestaande bouwblok kan worden gerealiseerd.

• -

  Hoe past het beoogde bouwwerk in het straatbeeld. Zo zal het bouwen op hoekpercelen voor de voorgevellijn van het ander bouwblok niet zijn toegestaan;

• -

  Hoe het bouwwerk zich verhoudt in relatie tot de omgeving, belendende percelen en de bestaande bebouwing.

Ad e., f., g. en h.

E, f. en g. zijn standaard bepalingen om:

• -

  het onderhoud van het gebouw via het eigen terrein te waarborgen;

• -

  voor de overige bebouwingsvoorschriften eensluidend te laten zijn om zo te benadrukken dat het alleen gaat om het (gedeeltelijk) bouwen buiten bouwblok.

• -

  te voorkomen dat door de mogelijkheden die het beleid biedt ook voor de voorgevel wordt gebouwd.

In g wordt voor de overige regelgeving naar het bestemmingsplan verwezen om te benadrukken dat dit beleid op slechts een beperkte ontheffingsmogelijkheid toeziet.

Conclusie

Hierboven is ingegaan op de mogelijkheid om ook buiten het bouwblok te mogen bouwen. Wij kunnen ons voorstellen dat onder de voorgegeven beleidsregels het mogelijk is om bij een te klein netto bouwblok (kleiner dan 100 m²) maar voldoende groot rest zij- of achtererf het bouwen buiten het bouwblok kan mogelijk worden gemaakt. Wel moet nadruk moeten worden gelegd op stedenbouwkundige uitstraling van de wijk in zijn oorsprong en grote terughoudendheid in het toestaan van bouwen buiten het bouwblok.