Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025

Samenvatting

Een nieuwe woonvisie voor Midden-Delfland

Beleid op hoofdlijnen

De woonvisie die voor u ligt is gebaseerd op de recente woningmarktanalyse Midden-Delfland 2009-2025 en bouwt voort op de keuzes en uitspraken in de Gebiedsvisie Midden-Delfland® 2025 en de Visie Vitale Dorpen (2008) en op de op 10 maart 2009 door de raad vastgestelde ‘Startnotitie Woonvisie’. De woonvisie sluit aan op gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaam bouwen en op regionaal woonbeleid en afspraken.

Het beleid op hoofdlijnen samengevat:

• -

  We zetten in op het versterken van de diversiteit van de bevolking vanuit het streven naar Vitale Dorpen;

• -

  Dit vraagt met name om het vergroten van de kansen voor starters en jonge (potentiële) gezinnen;

• -

  Hiervoor is een gevarieerd woonaanbod nodig, met name meer betaalbare woningen in de ‘start- en tussensegmenten’;

• -

  We willen ook inspelen op de vergrijzing door een goed aanbod van en afstemming tussen wonen, zorg en welzijn;

• -

  We vragen aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing op het gebied van wonen en bouwen;

• -

  We nemen onze verantwoordelijkheid voor kwetsbare groepen op de woningmarkt.

Ambities, prioriteiten en instrumenten

We leggen als gemeente een aantal accenten in het woonbeleid en hebben deze geformuleerd in termen van ambities en instrumenten. Ook geven we aan hoe belangrijk wij deze ambities vinden. De ambities zijn in volgorde van prioriteit (de belangrijkste eerst):

• -

  We zetten in op het vergroten van de diversiteit in het woningaanbod, zodat inwoners in Midden-Delfland wooncarrière kunnen maken binnen de gemeente en zoveel mogelijk binnen het eigen dorp. Ook willen we mensen mogelijkheden bieden om zelf invloed uit te oefenen op de indeling of het ontwerp van de woning;

• -

  We willen ruimte blijven bieden aan gezinnen, zeker als het (potentiële) gezinnen zijn die al een binding hebben met de gemeente (bijvoorbeeld hier opgegroeid);

• -

  We willen de mogelijkheden voor lokale starters vergroten. Juist deze groep is van belang voor onze vitale dorpen en juist deze groep heeft nu te weinig mogelijkheden. Binnen de gevarieerde groep van starters leggen wij het accent op de groep van 21-30 jarigen met een redelijk inkomen en met de intentie om langdurig in Midden-Delfland te blijven wonen;

• -

  We willen mensen met een (laag) middeninkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. We zetten in op het beter bereikbaar maken van de koopsector. We hebben daarbinnen in het bijzonder aandacht voor starters;

• -

  We willen mensen met een beperkt inkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. Het gaat hier om de lage inkomens (de zogenaamde doelgroep) en de (lage) middeninkomens. Daarbij hebben we in het bijzonder aandacht voor de lokale starters. We zetten in op een sociale huurvoorraad van voldoende omvang en kwaliteit en het vergroten van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen door stimuleren van de doorstroming;

• -

  We spelen in op de vergrijzing door in een gevarieerd woonaanbod voor ouderen (accent op nultredenwoningen) te voorzien in een woonomgeving met voldoende voorzieningen;

• -

  Mensen met een zorgvraag (deels ouderen, deels mensen met een beperking) moeten zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarnaast willen we zorgen voor een voldoende aanbod aan beschermd en verzorgd wonen. Afstemming tussen wonen, zorg en welzijn is daarbij van belang. We voelen ons ook medeverantwoordelijk voor het huisvesten van kwetsbare groepen;

• -

  We zetten in op energiebesparing voor alle inwoners, vanuit het oogpunt van duurzaamheid en ter beperking van de (toekomstige) woonlasten.

Uitwerking naar het woonaanbod

Onze visie op het woonbeleid en de ambities en inzet hebben consequenties voor het benodigde woonaanbod. In de bestaande sociale huurvoorraad gaat het om kleinschalige herstructurering en mogelijk op termijn beperkte verkoop, gerichte aanpassing van huurwoningen voor ouderen die zelfstandig willen blijven wonen en energiebesparing. Eigenaarbewoners informeren we over energiebesparing en mogelijkheden om onder bepaalde voorwaarden de woning aan te passen en indien nodig geven we advies en informatie over particuliere woningverbetering. Investeren in behoud en kwaliteit van de woonomgeving en voorzieningen is eveneens van belang voor vitale dorpen. Dit is al uitgewerkt in diverse beleidskaders.

Uit de woningmarktanalyse, de visie en de ambities komt het volgende gewenste nieuwbouwprogramma 2010 tot 2025 naar voren:

Dit is het gemeentebrede nieuwbouwprogramma dat als leidraad dient bij de uitwerking naar projecten en gebieden. Invulling van specifieke locaties en projecten is maatwerk. In deze woonvisie zijn globaal de richtingen aangegeven voor de dorpen en dit wordt ruimtelijk uitgewerkt in de nieuwe Structuurvisie.

In het programma is 33% sociale woningbouw (24% huur + 9% koop) opgenomen, iets meer dan in regionaal verband is afgesproken. De realisatie is mede afhankelijk van de grondexploitaties.

Als deze financieel te zwaar onder druk komen te staan, zullen we wellicht een andere keuze moeten maken. Daarnaast is het relatief grote aandeel sociale huur primair gericht op het vergroten van de kansen voor lokale woningzoekenden, in het bijzonder de starters. Als blijkt dat deze doelstelling niet wordt bereikt, zal het aandeel sociale huur mogelijk worden bijgesteld.

Er zijn nu plannen voor circa 780 woningen voor de periode 2010 t/m 2015, wat betekent dat er nog een planologische opgave ligt om voor 240 tot 440 woningen ruimte te vinden. In het woningbouwprogramma is meer sociale huur gewenst dan nu is opgenomen in de plannen. Daarnaast is er ook in het dure huursegment uitbreiding gewenst, zij het op beperkte schaal. De helft van het nieuwbouwprogramma bestaat uit (middel)dure koop. Dit is gebaseerd op de grote vraag naar dit segment vanuit de eigen bevolking (woningmarktanalyse). Bij nieuwbouw en bestaande bouw heeft de gemeente bijzondere aandacht voor duurzaamheid en de (bouw)technische en woonkwaliteit.

Organisatie en uitvoeringsprogramma

De gemeente handelt vanuit de opvatting dat inwoners van Midden-Delfland prima in staat zijn om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonsituatie, de medeverantwoordelijkheid van de gemeente komt pas in tweede instantie aan de orde. De uitvoering van het woonbeleid ligt in hoge mate bij derden, de rol van de gemeente is andere partijen te sturen, stimuleren/ verleiden en te faciliteren.

Instrumentenmix

Om onze ambities te realiseren zetten we een mix van instrumenten in. Dat past ook bij onze rolopvatting en sturingsfilosofie. De rol en instrumenten zijn afhankelijk van de opgaven en de ambities. Soms is onze rol het in gesprek gaan en afspraken maken met derden om een bepaald doel te bereiken, op andere punten kunnen we zelf maatregelen nemen en sterker sturen.

De instrumenten liggen op de volgende terreinen:

• -

  Communicatie woonbeleid;

• -

  Regie en monitoring nieuwbouw;

• -

  Ruimtelijke ordening (o.a. bestemmingsplan, grondexploitatiewet);

• -

  Grondbeleid;

• -

  Woonruimteverdeling;

• -

  Informatie en registratie;

• -

  Inzet financiële middelen;

• -

  Samenwerking intern;

• -

  Samenwerking extern;

• -

  Evaluatie en monitoring.

Uitvoeringsprogramma

In het uitvoeringsprogramma (zie de volgende pagina) staan de acties en afspraken samengevat, met de verantwoordelijke(n) voor de uitvoering en een termijn. Het is een voortschrijdend programma, dat jaarlijks wordt geactualiseerd. De visie en ambities voor de lange termijn blijven de leidraad vormen. Er is onderscheid gemaakt tussen 1) acties van de gemeente en interne samenwerking en 2) acties van en afspraken/ samenwerking met derden.

Hoofdstuk 1. Inleiding

1.1 Aanleiding

Wonen in Midden-Delfland is wonen in een groene, open gemeente met karakteristieke dorpen en de stedelijke omgeving op korte afstand. Anno 2009 wonen er 17.600 mensen, verdeeld over de drie dorpen Den Hoorn, Schipluiden en Maasland en de twee buurtschappen De Zweth en ’t Woudt.

Het streefbeeld voor de toekomst van Midden-Delfland is opgetekend in de Gebiedsvisie Midden-Delfland® 2025 en in de Visie Vitale Dorpen Midden-Delfland 2025 (Visie Vitale Dorpen Midden-Delfland 2025, Behoud door ontwikkeling (vastgesteld op 30 september 2008)). Kern van de Gebiedsvisie is het versterken van bestaande kwaliteiten van het landschap. Motto van de Visie Vitale Dorpen is behoud door ontwikkeling.

De visies geven globaal de koers aan op het gebied van wonen. De woonvisie die nu voor u ligt bouwt voort op de keuzes en uitspraken in de beide toekomstvisies en op de op 10 maart 2009 door de raad vastgestelde ‘Startnotitie Woonvisie’. De vorige woonvisie is opgesteld in 2003, net vóór het ontstaan van de nieuwe gemeente Midden-Delfland. Er is sindsdien veel veranderd. Reden genoeg om een nieuwe woonvisie te ontwikkelen die recht doet aan de veranderde context en oog heeft voor de toekomstige opgaven.

Hoofdpunten Startnotitie Woonvisie:

• −

  Behoud van het dorpse karakter, de sociale cohesie en de eigen identiteit;

• −

  De gemeente als regievoerder om het woningaanbod in aantal en kwaliteit beter af te stemmen op de (toekomstige) woningvraag;

• −

  Kansen voor starters op de woningmarkt in beeld brengen en verbeteren;

• −

  Woningaanbod uitbreiden met woonwerkwoningen in het kader van werkgelegenheid en leefbaarheid;

• −

  Aandacht voor groeiende groep ouderen en mensen met een beperking, door uitbreiding nultredenwoningen in gevarieerde vormen en goede afstemming wonen, zorg en welzijn;

• −

  Inzet woningtoewijzingsbeleid en lokaal maatwerk voor het vergroten van de kansen van de inwoners van Midden-Delfland;

• −

  Samenwerking met andere partijen is een must voor de realisatie van woonbeleid;

• −

  Afstemming en draagvlak onder de bevolking is eveneens van groot belang;

• −

  Maak een woonvisie met een uitvoeringsprogramma;

• −

  Doorgaan met bouwen, om beweging in de markt te houden.

De woonvisie is opgesteld voor de periode 2010-2025 (overeenkomstig de termijn van andere plannen) en bevat een toekomstvisie en beleidsambities voor de lange(re) termijn en een concreet uitvoeringsprogramma voor de korte termijn. In de woonvisie ligt de nadruk op het wonen in de dorpen, de woonvisie bevat geen gerichte doelstellingen en uitwerking voor het buitengebied (De gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het buitengebied is uitgewerkt in het Landschapontwikkelingsperspectief (LOP) Midden-Delfland 2025).

Als onderdeel van de woonvisie is een woningmarktanalyse uitgevoerd. Inwoners zijn door middel van een telefonische enquête bevraagd over hun woonsituatie en woonwensen. Daarnaast zijn het huidige woningaanbod, de toekomstige ontwikkeling van de bevolking en de woningvraag die dat met zich meebrengt in kaart gebracht. De resultaten van de woningmarktanalyse staan beschreven in een aparte beleidsneutrale rapportage. In hoofdstuk 2 van deze woonvisie staan de belangrijkste conclusies samengevat.

De woningmarktanalyse is één van de belangrijke fundamenten van de nieuwe woonvisie. Immers, het geeft inzicht in de feiten en verwachte ontwikkelingen op de woningmarkt in Midden-Delfland en biedt daarmee aanknopingspunten voor het beleid. Andere aanknopingspunten zijn gelegen in bestaand beleid op lokaal en bovenlokaal niveau. Lokaal beleid op aangrenzende terreinen, zoals ruimtelijke ordening, grondbeleid en wonen, welzijn en zorg. Regionaal op het niveau van Haaglanden: Midden-Delfland is een van de negen gemeenten van Stadsgewest Haaglanden.

Functies

De woonvisie Midden-Delfland 2010-2025 heeft een aantal functies:

- Inzicht geven in de woningmarkt in Midden-Delfland

Om beleidskeuzes goed te onderbouwen is het van groot belang om inzicht te hebben in de woningmarkt in de brede zin van het woord. Dat begint met een helder overzicht van de feiten, zoals bijvoorbeeld hoeveel en wat voor typen woningen er in de gemeente staan, hoeveel mensen er wonen en welke leeftijd zij hebben. In hoeverre zijn er verschillen tussen Maasland, Den Hoorn en Schipluiden? Naast feiten gaat het ook om inzicht in de dynamiek van de woningmarkt, (verwachte) ontwikkelingen. Welke verhuisbewegingen zijn er gemaakt, hoe is de verhouding tussen vraag en aanbod, welke woonopgaven komen op de gemeente af?

- Visie en inzet van het woonbeleid

Waar willen we de komende periode naartoe werken als het gaat om wonen? De gebiedvisie Midden-Delfland® 2025 en de Visie Vitale Dorpen geven het brede kader hiervoor aan. Met de Startnotitie Woonvisie is een eerste stap gezet richting een nieuwe woonvisie. De woonvisie beschrijft de visie en de ambities van het woonbeleid en de inzet en instrumenten van de gemeente.

- Samenstelling gewenst woningbouwprogramma

De woonvisie geeft richting aan de omvang en de samenstelling van het bouwprogramma 2010-2025. Het is de leidraad voor het maken van afwegingen en nemen van beslissingen over concrete projecten.

- Basis voor samenwerking en afspraken

De woonvisie is de basis voor overleg en afspraken met andere partijen betrokken bij het wonen in Midden-Delfland. Onder meer nieuwe prestatieafspraken met woningcorporatie Wonen Midden-Delfland.

1.2 Totstandkoming

De woonvisie is een gemeentelijk beleidsdocument, maar is tot stand gekomen in overleg met verschillende partijen.

• -

  De woningmarktanalyse is grotendeels gebaseerd op een onderzoek onder de bewoners in Midden-Delfland over hun woonsituatie en woonwensen;

• -

  Aan het begin van het traject hebben verkennende gesprekken plaatsgevonden met de woningcorporatie Wonen Midden-Delfland (Per 1 januari 2010 zijn Woningstichting St. Willibrordus en Algemene Woningstichting Maasland gefuseerd tot 'Wonen Midden-Delfland'), makelaar Noordam en ontwikkelaar ABB;

• -

  Op 2 december 2009 is een woonvisiebijeenkomst gehouden met een brede vertegenwoordiging van partijen, onder meer de corporatie, zorg- en welzijnsinstellingen; bewonersvertegenwoordigingen, marktpartijen, buurgemeenten.

• -

  Uitwerking van de woonvisie heeft plaatsgevonden in de projectgroep bestaande uit vertegenwoordigers van verschillende afdelingen van de gemeente;

• -

  Van 19 februari 2010 tot en met donderdag 1 april 2010 heeft er een inspraakperiode voor alle inwoners van Midden-Delfland plaats gevonden. Daarnaast is op 26 november 2009 een raadspresentatie gehouden over de resultaten van de woningmarktanalyse.

1.3 Leeswijzer

De woonvisie is als volgt opgebouwd (zie ook figuur 1-1 op de volgende pagina):

• -

  In hoofdstuk 2 wordt de situatie op de woningmarkt kort geschetst;

• -

  In hoofdstuk 3 worden, op die basis, de hoofdlijnen van het woonbeleid in een samenhangende visie uiteengezet. Deze hoofdlijnen worden in hoofdstuk 4, 5 en 6 uitgewerkt;

• -

  Hoofdstuk 4 laat zien welke accenten de gemeente binnen het woonbeleid legt en welke prioriteiten we daarbij stellen. In dit hoofdstuk worden de ambities toegelicht en kunt u lezen welke instrumenten de gemeente inzet om ze te bereiken;

• -

  In hoofdstuk 5 wordt de visie uitgewerkt naar het woningaanbod in Midden-Delfland: de omvang, de kwaliteit, maar ook gewenste veranderingen daarin. Het nieuwbouwprogramma vormt een belangrijk onderdeel van dit hoofdstuk;

• -

  Hoofdstuk 6 gaat over de organisatie en uitvoering. Hoe gaan we er als gemeente samen met onze partners voor zorgen dat de ambities gerealiseerd worden? Dit hoofdstuk bevat ook een concreet uitvoeringsprogramma voor de korte termijn.

De bijlagen bij deze woonvisie worden gevormd door 1) een begrippenlijst en 2) een lijst met geïnterviewden en deelnemers aan de woonvisiebijeenkomst op 2 december 2009.

Hoofdstuk 2. Wonen in Midden-Delfland

Dit hoofdstuk bevat een samenvatting van de woningmarktanalyse Midden-Delfland 2009-2025, waarover ook een uitgebreide zelfstandige rapportage is verschenen (Wonen in Midden-Delfland 2009-2025. Analyse van de Woningmarkt. RIGO, december 2009). De woningmarktanalyse geeft inzicht in de huidige situatie op de woningmarkt, de woonwensen en de verwachte ontwikkelingen voor de toekomst. Daarbij is gekeken naar de gemeente als geheel en waar mogelijk ook op het niveau van afzonderlijke dorpen.

2.1 Midden-Delfland anno 2009

Bevolking, woningvoorraad en woonsituatie

De gemeente Midden-Delfland is een van de negen gemeenten van de regio Haaglanden. Qua inwoneraantal (ruim 17.600) is Midden-Delfland de kleinste gemeente van de regio. Midden-Delfland bestaat uit de drie dorpen Schipluiden, Maasland en Den Hoorn en de twee buurtschappen De Zweth en ’t Woudt (In de woningmarktanalyse zijn de gegevens niet apart weergegeven voor de buurtschappen, alleen waar mogelijk voor de drie dorpen). De gehechtheid van bewoners aan de eigen kern is vrij sterk, vooral in Schipluiden en Maasland. Sommige families wonen er al generaties lang. Dit uit zich onder meer in een sterk verenigingsleven (Bron: Visie Vitale Dorpen Midden-Delfland 2025 (2008) en Vooranalyse in het kader van het project visievorming dorpen Midden-Delfland (2007)).

Bewoners over wonen in Midden-Delfland:

Groen karakter. Perfect. Gezellig en mooi. Lekker groen. Prettig wonen. In een dorp met de voordelen van de stad. Heerlijk. Prachtige omgeving. Natuur en boerenlandschap. Prima wonen. Af en toe wat kneuterig. Ruime woning en groene omgeving. Heerlijk wonen. Goed wonen. Heel plezierig. Fantastisch. Gezellig en ouderwets Hollands. Lekker wonen net buiten de drukte. Best aangenaam. Prima. Geweldig. Lekker rustig. Gewoon goed. Rustig en veilig. Gemoedelijk. Dichtbij de stad en toch in een mooi groen gebied. Het wordt te druk. De landelijkheid verdwijnt. Super. Sociaal en dorps wonen. Geborgen en plezierig om te wonen. Geboren en getogen, dus heerlijk. Rustig, liefelijk en gezellig. Naar behoren. Kindvriendelijk. Lekker groen. Moeten we zuinig op zijn. Uniek en rustig. Relaxt wonen. Rustgevend en ontspannend. Het wordt wat drukker.

Midden-Delfland is een typische gezinsgemeente, 44% van de in totaal ruim 6.600 huishoudens bestaat uit gezinnen met kinderen. Het zijn vooral gevorderde gezinnen tussen de 45 en 65 jaar. In vergelijking met de regio Haaglanden, wonen er heel weinig jonge huishoudens in Midden-Delfland en juist meer 65+ huishoudens (25% tegenover 21% in de regio). Als we de dorpen onderling vergelijken, is Den Hoorn het dorp met de meeste jonge mensen en meeste alleenstaanden. Maasland is het sterkst vergrijsd, Schipluiden heeft relatief veel gezinnen tussen de 45 en 65 jaar.

Grondgebonden koopwoningen zijn het meest voorkomend in Midden-Delfland. Ongeveer driekwart van de huishoudens bewoont een koopwoning, ruim een kwart huurt de woning. De afgelopen jaren is er fors gebouwd, ruim 100 woningen gemiddeld per jaar. Het prijsniveau van koopwoningen ligt hoog en het aandeel goedkope en betaalbare woningen is beperkt zo blijkt uit gegevens over de WOZ-waarden en verkoopprijzen. Circa 60% van de woningen in Midden-Delfland heeft een WOZ-waarde boven de €250.000. In Haaglanden is dit 26%, in Nederland 30%.

Bijna alle huurwoningen zijn in handen van de corporatie Wonen Midden-Delfland. In vergelijking met de regio is de sociale huursector in Midden-Delfland met 24% (circa 1.600 woningen per 1 juli 2009) klein. Maasland heeft in absolute en relatieve zin de meeste huurwoningen. Het aantal verhuringen is toegenomen de laatste jaren, voor een deel door nieuwbouw. Door het regionale woonruimteverdelingssysteem kunnen ook woningzoekenden van buiten de gemeente een huurwoning bemachtigen. Tot en met 2008 waren de geslaagden nog merendeels afkomstig uit Midden-Delfland. Uit de gegevens van de corporatie over 2009 blijkt dat tot en met het derde kwartaal minder dan de helft van de woningen zijn toegewezen aan kandidaten uit Midden-Delfland.

Er wonen relatief weinig lage inkomens in Midden-Delfland: 16% behoort tot de doelgroep (huishoudens die op basis van hun inkomen aanspraak maken op huurtoeslag, zie begrippenlijst in bijlage 1) (circa 1.050 huishoudens), ongeveer een derde heeft een middeninkomen (tot circa €47.500) en meer dan de helft heeft een inkomen daarboven. De helft van de doelgroep woont in een huurwoning, de andere helft in een koopwoning. Die laatste groep bestaat voor een groot deel uit ouderen die weliswaar een laag inkomen hebben, maar wel vermogen hebben opgebouwd in de vorm van een eigen woning. De huurvoorraad wordt voor 35% bewoond door de doelgroep, 50% door de middeninkomens en 15% door hoge inkomens (indicatief).

De meeste inwoners zijn heel tevreden over de kwaliteit van het wonen en leven in Midden-Delfland. Men voelt zich over het algemeen veilig en de betrokkenheid van bewoners bij de buurt wordt als sterk ervaren. De scholen en sport- en recreatievoorzieningen worden hoog gewaardeerd. Alleen over het openbaar vervoer en het winkelaanbod is men wat minder tevreden.

Het merendeel van de mensen dat in de afgelopen jaren is verhuisd, woonde al in de gemeente. Ruim een derde zijn vestigers, grotendeels uit Delft of elders uit de directe omgeving. Vaak zijn dit mensen die al eerder in Midden-Delfland hebben gewoond. De binding van bewoners met de gemeente, en vaak specifiek met het dorp, is de meest voorkomende reden dat mensen in Midden-Delfland zijn blijven wonen of weer zijn komen wonen. We kunnen met overtuiging zeggen dat Midden-Delfland een aantrekkelijk woonklimaat heeft. De verbondenheid met de gemeente is heel sterk en blijft bestaan ook als men een tijd is weg geweest uit de gemeente.

Verhuisgeneigdheid en woonwensen

De meeste mensen wonen naar volle tevredenheid in Midden-Delfland en hebben dan ook geen verhuisplannen. In totaal willen circa 880 zelfstandig wonende huishoudens verhuizen, 13% van alle huishoudens (dit is exclusief onzelfstandig wonende starters). Ongeveer 5% van de huishoudens wil verhuizen binnen twee jaar of heeft al een nieuwe woning gevonden en gaat binnenkort verhuizen. Deze lage verhuisgeneigdheid (in landelijk en regionaal opzicht) heeft waarschijnlijk zowel te maken met het goede woonklimaat in Midden-Delfland (men is tevreden en heeft geen reden om te verhuizen), als met de huidige economische tijd, waarin mensen minder snel verhuisplannen maken.

Het zijn vooral de jongste huishoudens die willen verhuizen en de gezinnen. Ouderen willen het liefst blijven wonen waar ze nu wonen, slechts 7% is van plan te verhuizen. Omdat gezinnen tussen de pakweg 35 en 65 jaar de grootste groep vormen in Midden-Delfland, vormen zij ook het leeuwendeel (72%) van de woningzoekenden.

Koopwoningen zijn het meest gewild onder inwoners van Midden-Delfland: tweederde heeft een expliciete voorkeur voor een koopwoning, één op de vijf wil een huurwoning en een klein deel heeft zich niet uitgesproken over koop of huur. De grote vraag naar koop heeft te maken met het feit dat de verhuisgeneigden vooral gezinnen zijn, die veelal willen kopen. Bovendien bestaat de voorraad grotendeels uit koopwoningen. Wanneer we de gewenste verhuisstappen naast de gerealiseerde verhuisstappen zetten, lijkt vooral de stap van huur naar koop in de praktijk lastig te zijn.

Eengezinswoningen, met name de rijtjeswoning en de vrijstaande woning, hebben de voorkeur. Toch heeft ook ruim een kwart van de verhuisgeneigden belangstelling voor een appartement, bijna altijd met lift. Die vraag is vooral afkomstig van ouderen, maar ook onder wat jongere 1- en 2-persoons-huishoudens is er vraag naar appartementen. De vraag naar appartementen, zeker onder ouderen, is sterk afhankelijk van de geboden kwaliteit. Ouderen zijn kritische consumenten en verhuizen pas als het echt moet of als ze echt iets naar hun zin vinden.

Huishoudens die een huurwoning willen, richten zich vooral op het betaalbare segment tussen de €350 en €550 (30%) en het middeldure segment tussen de €550 en de huurtoeslaggrens (21%), ook nog een redelijk groot deel (22%) zoekt een huurwoning in de vrije sector (boven de huurtoeslaggrens).

Het duurdere segment is het meest gewild onder potentiële kopers (excl. inwonende starters). De helft zoekt een woning boven de € 300.000, 32% zelfs boven de € 400.000. Een vijfde (20%) is op zoek naar een woning onder de € 250.000.

De economische crisis blijkt niet in sterke mate van invloed te zijn op de woonwensen. Alleen stelt een deel van de mensen de verhuizing uit en mensen zijn wat meer geneigd om te huren in plaats van te kopen.

Naast zelfstandig wonende huishouden die willen verhuizen, zijn er nog inwonende jongeren vanaf 16 jaar die de komende jaren willen starten op de woningmarkt. Naar schatting zijn er 330 startende huishoudens uit Midden-Delfland die een woning zoeken binnen de gemeente. Het totaal aantal starters is groter, maar een deel (ongeveer de helft van de inwonende jongeren) zoekt een woning buiten Midden-Delfland veelal vanwege werk of studie.

De wensen van jonge starters zijn divers. De helft van de starters die een woning zoeken in Midden-Delfland is op zoek naar een koopwoning, krap een derde naar een huurwoning, de rest heeft (nog) geen voorkeur. Iets meer dan de helft heeft daarbij een appartement voor ogen. Grondgebonden huurwoningen zijn minder gewild. Hoewel een deel nog niet weet op welk prijssegment ze zich richten, blijken de meeste jonge starters die willen kopen te zoeken tussen € 150.000 en € 200.000 en € 200.000 en € 300.000, een klein deel (8%) onder de €150.000.

2.2 Ontwikkelingen richting 2025

Demografische ontwikkelingen

De verwachting op basis van prognoses is dat tot 2025 zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens toeneemt in Midden-Delfland. Het aantal zelfstandig wonende huishoudens neemt volgens de CBS-prognose met circa 1.400 toe van ongeveer 6.640 in 2009 tot ruim 8.000 in 2025. Het is belangrijk te constateren dat prognoses in wezen effectverkenningen zijn: welke ontwikkelingen mogen we verwachten, rekening houdend met aannamen t.a.v. vooral migratie en nieuwbouw. In de CBS-prognose zitten namelijk aannamen ten aanzien van nieuwbouw voor de komende jaren. Als we kijken naar de autonome groei van de bevolking, is de toename van het aantal huishoudens iets lager (circa 1.200). De toename van huishoudens zit vooral in oudere huishoudens van 65 jaar en ouder en in alleenstaanden in alle leeftijdscategorieën. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder neemt fors toe: van 25% in 2009 tot 36% in 2025. Het aandeel gezinnen neemt af van 44% in 2009 naar 39% in 2025, in absolute zin neemt het aantal gezinnen nog licht toe.

Consequenties voor de woningvraag

Voor de woningvraag zijn niet alleen leeftijd en huishoudensamenstelling van belang. De inkomensontwikkeling is sterk bepalend voor de woonsituatie en woonwensen. Wat betreft inkomensontwikkeling zijn twee scenario’s doorgerekend: lichte crisis en zware crisis. Veranderingen in bevolkingssamenstelling en inkomensontwikkelingen hebben consequenties voor de woningvraag, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Wanneer we de woningvoorraad in de pas willen laten lopen met de verwachte huishoudensgroei, is de uitbreidingsopgave per saldo circa 1.200 tot 1.400 woningen voor de periode 2009 tot 2025.

Er is een blijvend grote vraag naar het middeldure en dure grondgebonden koopsegment. Deze behoefte komt voort uit de groeiende groep huishoudens in de leeftijd 45-65 jaar en van gezinnen. De behoefte aan goedkope en betaalbare koop (o.a. van jonge starters) is relatief gering, maar wel groter dan het aanbod. Daar blijft dus ook een opgave liggen. De behoefte aan huurwoningen neemt in beperkte mate toe, er is een afnemende behoefte aan eengezinsrijwoningen. De opgave in de huur zit vooral in de verschuiving van eengezins naar gelijkvloers. Er is ook behoefte aan appartementen, vooral afkomstig van jonge starters en ouderen. Met name voor deze laatste groep zijn kwaliteit en ligging van belang. De kritische houding van woningzoekenden ten opzichte van appartementen en eisen ten aanzien van de prijs-kwaliteitverhouding hebben tot gevolg dat appartementen niet altijd makkelijk zijn af te zetten, ondanks de constatering dat er wel behoefte is in dit segment.

Met de toename van het aantal ouderen, neemt de behoefte aan nultredenwoningen toe. Er is anno 2009 al meer vraag dan potentieel vrijkomend aanbod aan nultredenwoningen en deze vraag zal alleen maar toenemen richting 2025. Ook zien we groeiende vraag naar verzorgd (zorg op afroep) en beschermd wonen (24-uurs zorg en begeleiding). De toename van de vraag is grotendeels afkomstig van ouderen, maar ook is er een vraag van andere doelgroepen zoals gehandicapten.

Hoofdstuk 3. Beleid op hoofdlijnen

Het vorige hoofdstuk bevatte een beknopte analyse van de huidige woningmarkt en de toekomstige ontwikkelingen op die markt. In dit hoofdstuk beschrijven we de visie van de gemeente op het in Midden-Delfland te voeren woonbeleid. Die visie is gebaseerd op de woningmarktdiagnose (wat zijn de belangrijkste opgaven?), op relevante beleidskaders (waar moet het woonbeleid bij aansluiten?) en op opvattingen over de rol van de gemeente(wat is onze sturingsfilosofie?). Deze drie bouwstenen passeren in paragraaf 3.1 (Uitgangspunten) de revue, waarna in paragraaf 3.2 (Visie) de hoofdlijnen van het woonbeleid worden gepresenteerd. In de hoofdstukken 4, 5 en 6 worden deze hoofdlijnen verder uitgewerkt in termen van ambities en instrumenten.

3.1 Uitgangspunten

De uitgangspunten voor het in Midden-Delfland te voeren woonbeleid luiden in steekwoorden als volgt: diagnose (wat zijn de voornaamste opgaven?), beleidskaders (waar moet het woonbeleid op aansluiten?) en rolopvatting (hoe willen wij sturen?).

3.1.1 Diagnose: wat zijn de voornaamste opgaven?

De voornaamste opgave is om Midden-Delfland een gemeente te laten blijven waar de meeste mensen naar volle tevredenheid wonen. Dat betekent in ieder geval dat kernwaarden als kleinschaligheid, gemeenschapszin en rust en ruimte behouden moeten blijven.

De waardering die de meeste bewoners over wonen in Midden-Delfland uitspreken, leidt ook tot opgaven. Zo is de verhuisgeneigdheid van al die tevreden inwoners gering, zodat er ook maar weinig woningen beschikbaar komen. Tegelijk is de aantrekkingskracht groot, zowel van lokale starters als van potentiële vestigers. Dat maakt de woningmarkt gespannen. De centrale opgave bestaat eruit die spanning te verminderen zonder de genoemde kernwaarden teveel aan te tasten.

Midden-Delfland is een echte gezinsgemeente, maar zonder een treffend woonbeleid gaat dat veranderen. Het aandeel oudere huishoudens is al relatief groot en zal nog verder gaan toenemen. Die vergrijzing leidt tot opgaven op het gebied van wonen en vooral op het gebied van de afstemming van wonen, zorg en welzijn. Zonder een treffend woonbeleid zal de ontgroening van de bevolking (er zijn al weinig jonge huishoudens) verder doorzetten. Een van de opgaven voor het woonbeleid is het zorgen voor een woningmarkt die ook jonge gezinnen in staat stelt om in Midden-Delfland te starten en te blijven.

Er wonen in Midden-Delfland relatief weinig huishoudens met een laag inkomen. De sociale huursector is echter eveneens relatief klein. De opgave is dan ook te zorgen voor een doelmatig gebruik van deze voorraad en uitstroom van mensen die er niet meer op aangewezen zijn zoveel mogelijk te bevorderen.

Inwoners uit Midden-Delfland die op zoek zijn naar een woning binnen de gemeente, hebben te maken met ‘concurrentie’ van woningzoekenden van buiten de gemeente. Vooral jonge starters uit Midden-Delfland hebben hierdoor een lastige positie, aangezien zij vaak nog te weinig inkomen en/of vermogen hebben voor een koopwoning en te weinig inschrijfduur voor een huurwoning.

Midden-Delfland heeft een kwalitatief goede woningvoorraad, met relatief veel grondgebonden koopwoningen. In regionaal perspectief ligt het prijsniveau hoog. Dat is op zichzelf geen probleem (het zijn woningen met een prima prijs/kwaliteitverhouding) maar het ontbreken van een tussensegment met betaalbare koopwoningen vraagt wel om aandacht. De opgave bestaat uit het toevoegen van een aantal treden in het midden van de wooncarrièreladder.

Het aantal huishoudens zal richting 2025 met circa 1.200 tot 1.400 toenemen. Dat betekent in principe ook dat de woningvoorraad met een aantal woningen in diezelfde orde van grootte zal moeten toenemen, anders wordt de spanning op de woningmarkt veel te groot. Er blijft zodoende een bouwopgave. Voor een deel van de opgave moet nog ruimte worden gevonden.

Koopwoningen in het grondgebonden segment blijven het meest gewild. De vraag naar appartementen neemt echter toe. Die komt wel van een kritisch publiek. De opgave bestaat uit het ontwikkelen van appartementen die passen bij Midden-Delfland.

In de huursector wordt de vraag naar betaalbare rijtjeswoningen gaandeweg ingeruild voor een specifieke vraag naar appartementen (voor jonge starters of geschikt voor senioren) en een vraag naar kwalitatief betere en dus ook duurdere huurwoningen. In de huursector bestaat de opgave zodoende uit het vergroten van de variatie in het aanbod.

3.1.2 Beleidskaders: waar moet het woonbeleid bij aansluiten?

Het woonbeleid sluit aan bij de Gebiedsvisie Midden-Delfland® 2025 en de Visie Vitale Dorpen (2008). De voorliggende woonvisie kan worden beschouwd als een sectorale beleidsuitwerking van beide visies.

Het motto ‘Behoud door Ontwikkeling’ van de Visie Vitale Dorpen gaat ook op voor het woonbeleid. Het dorpse, groene karakter en de sociale samenhang tussen de bewoners zijn unieke waarden van de gemeente Midden-Delfland die behouden moeten blijven. Tegelijkertijd wil de gemeente een rol van betekenis blijven spelen binnen de regio, door een actieve houding ten opzichte van nieuwe ontwikkelingen die op de gemeente afkomen.

Midden-Delfland is sinds 2008 de eerste Cittaslow gemeente van Nederland (Cittaslow is het internationale keurmerk voor gemeenten die op het gebied van leefomgeving, landschap, streekproducten, gastvrijheid, milieu, infrastructuur, cultuurhistorie en behoud van identiteit tot de top behoren. Het gaat hierbij om gemeenten met minder dan 50.000 inwoners. De oorsprong van Cittaslow ligt in Orvieto in Italië), een bijzondere positie die naadloos aansluit bij het motto behoud door ontwikkeling.

Een van de vijf strategische speerpunten uit de Visie Vitale Dorpen is ‘Wonen voor het Leven’. Hiermee wordt bedoeld dat de dorpen zo zijn ingericht dat jong en oud een leven lang met veel plezier in Midden-Delfland kunnen wonen. Een uitgangspunt voor deze woonvisie is daarom het koesteren van de diversiteit van de bevolking.

De gemeente Midden-Delfland heeft kwaliteit hoog in het vaandel staan, ook op het gebied van wonen. Een speerpunt van de gemeente is duurzaamheid. We hebben beleid ontwikkeld ten aanzien van duurzaam bouwen (DUBO) en het klimaat (nota Duurzaam Bouwen (DUBO), vastgesteld in september 2005. Milieubeleidsplan 2006-2010, vastgesteld in januari 2006. Nota klimaatbeleid 2009-2013, vastgesteld in januari 2009). Uitgangspunt in deze beleidsnota’s is het realiseren van woningen die lang mee gaan en zo min mogelijk belastend zijn voor het milieu. Ook in de bestaande voorraad is meer duurzaamheid gewenst. Bewoners kunnen daarmee bovendien vaak hun woonlasten omlaag brengen.

Regionaal beleid (zoals de regionale woonvisie en de verstedelijkingsafspraken tussen Stadsgewest en Rijk) en regionale afspraken (tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Vereniging van Sociale Verhuurders in Haaglanden) vormen eveneens uitgangspunten voor het gemeentelijk woonbeleid. Vooral van belang zijn de recente prestatieafspraken op het gebied van woonruimteverdeling. Haaglanden blijft een open woningmarkt, maar eveneens is in de afspraken enige lokale beleidsruimte opgenomen. De regionale afspraken koersen daarnaast aan op een nieuwbouwproductie die voor 30% in het sociale segment (huur en koop) wordt gerealiseerd.

In de komende periode wordt een nieuwe Structuurvisie opgesteld. In deze Structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en het voorzieningenaanbod in de dorpen nader uitgewerkt.

3.1.3 Rolopvatting: hoe willen wij sturen?

De gemeente Midden-Delfland wil het woonbeleid integraal benaderen, en dat betekent dat er een nauwe samenhang wordt gezocht tussen het beleid op terreinen als bouwen, woonruimteverdeling, zorg en welzijn, ruimtelijke ordening, openbare ruimte en grondzaken.

De wens van de gemeente om wonen integraal, dus in samenhang met andere beleidsvelden, te benaderen betekent ook dat de gemeente inzet op versterking van de samenwerking binnen de gemeentelijke organisatie. Door die interne samenwerking te versterken, wordt de gemeente voor haar externe partners (zoals projectontwikkelaars en woningcorporaties) een sterkere partij.

De gemeente realiseert zich dat zij op het gebied van wonen over relatief weinig directe sturingsmiddelen (zoals macht of geld) beschikt. De uitvoering van het woonbeleid ligt in hoge mate bij andere partijen. De gemeente zal de partijen (bewoners, bouwers, makelaars, verhuurders et cetera) stimuleren, verleiden en faciliteren.

De gemeente kan bij gronduitgifte ten behoeve van (her)ontwikkeling, op grond van de woonvisie aangeven welk woningbouwprogramma gerealiseerd moet worden. Bij deze afweging moeten dan wel de resultaten uit de grondexploitatie worden meegenomen.

De gemeente zal haar beleidsambities in de eerste plaats proberen te bereiken door zelf te werken vanuit een samenhangende visie op wonen in Midden-Delfland, en door die visie ook zoveel mogelijk uit te dragen. Dat alles gebeurt binnen de bestaande regelgeving (zoals op het gebied van Ruimtelijke Ordening (RO) of de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo)) en met een beperkt financieel budget.

De gemeente handelt vanuit de opvatting dat de meeste inwoners van Midden-Delfland prima in staat zijn om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonsituatie (woning, woonomgeving). De gemeente zal ze ook op die verantwoordelijkheid aanspreken. De medeverantwoordelijkheid van de gemeente komt pas in tweede instantie aan de orde.

De gemeente beschouwt de woningcorporatie als partner bij het huisvesten van mensen die, vanwege hun inkomen of andere omstandigheden, op de woningmarkt in een kwetsbare positie verkeren. De gemeente streeft ernaar met de woningcorporatie zakelijke en evenwichtige afspraken te maken over de te leveren prestaties.

3.2 Visie

De visie van de gemeente Midden-Delfland op het te voeren woonbeleid legt een sterk accent op het begrip diversiteit. Op veel onderdelen kan de lokale woningmarkt zelf haar werk doen. Er is immers een stevige basis: tevreden inwoners, een hoge woonkwaliteit, geringe leefbaarheidsvraagstukken en een omvangrijke vraag, in het bijzonder in het duurdere segment van de woningmarkt. Maar zonder bijsturing door de gemeente, bestaat de kans dat Midden-Delfland gaandeweg een woonplek wordt waar mensen op leeftijd en met voldoende middelen het prima naar hun zin hebben, maar waar de kansen op de woningmarkt voor andere groepen kleiner worden. De gemeente wil het risico op een eenzijdige opbouw van de bevolking, en een afnemende dynamiek binnen en vitaliteit van de gemeenschap, verminderen. Daarom zet Midden-Delfland in deze woonvisie in op het vergroten van de diversiteit in het woonaanbod, zodat ook de bevolking divers blijft en uiteenlopende groepen bewoners een woning naar wens kunnen vinden.

Om de in de visie van de gemeente gewenste diversiteit te bereiken, is het nodig om binnen het woonbeleid een stevig accent te leggen op het versterken van de positie en het vergroten van de kansen van lokale starters en van jonge gezinnen. Hoewel het om groepen gaat waarbinnen de woonwensen en de (financiële) mogelijkheden behoorlijk uiteenlopen, hebben ze met elkaar gemeen dat de woningmarkt in Midden-Delfland momenteel te weinig kansen biedt. Er is een tekort aan woningen waarin jongeren hun start op de lokale markt kunnen maken en het is bijzonder moeilijk om een vervolg stap te maken, van een bescheiden huurwoning naar een wat betere koopwoning. De top van de woningmarkt is prima, maar op de weg daarheen ontbreken teveel treden. Dat heeft meerdere gevolgen: de doorstroming op de woningmarkt stagneert bijvoorbeeld, jongeren zijn soms genoopt om elders zelfstandig te gaan wonen, mensen die bijvoorbeeld na hun studie terug willen komen om in Midden-Delfland een gezin te stichten, slagen daar niet in.

In de visie van de gemeente, zullen de ‘start- en tussensegmenten’ op de woningmarkt moeten worden uitgebreid. Daar bestaat niet één recept voor: een mix aan instrumenten moet worden gezet. Die mix bestaat uit fysieke ingrepen (binnen het nieuwbouwprogramma bijvoorbeeld een deel betaalbare koop), uit productinnovatie (bijvoorbeeld het bouwen van groeiwoningen), uit maatregelen die inspelen op verdelingsprocessen (doorstroming bevorderen, bijvoorbeeld) en ook uit vernieuwing van contractvormen (Koopgarant bijvoorbeeld). Door in te zetten op die mix, wil de gemeente een grotere variatie in het woonaanbod bereiken, zodat er voldoende keuzemogelijkheden zijn voor de diverse bevolking die past bij de vitaliteit die Midden-Delfland nastreeft. Wanneer wij woningen in deze segmenten bouwen willen we, met het oog op kwaliteit van de woningvoorraad op de lange termijn, kwalitatief goede woningen bouwen. Deze nieuwbouw maken wij betaalbaar voor bijvoorbeeld jonge gezinnen, lokale starters en lage middeninkomens door het gebruik van financieringsconstructies zoals Koopgarant.

Met het accent op diversiteit en variatie binnen het woonaanbod wil Midden-Delfland een dreigende eenzijdigheid van de bevolkingsopbouw een stap voor zijn. Of het zal lukken om de ontgroening te stoppen, is niet met zekerheid te voorspellen. Zeker is wel dat de vergrijzing door zal zetten richting 2025. In de visie van de gemeente is een integrale aanpak nodig om de gevolgen daarvan op te vangen. Die aanpak bestaat niet alleen uit het geschikt maken van woningen en woonomgeving voor mensen die met het klimmen der jaren met functiebeperkingen te maken krijgen. In de visie van de gemeente wordt die fysieke opgave gekoppeld aan het toegankelijk maken van zorg- en welzijnsfuncties, zodat senioren in Midden-Delfland een beroep kunnen doen op een samenhangend aanbod op het gebied van wonen, zorg en welzijn.

De visie van de gemeente richt zich daarnaast op het verhogen van de kwaliteit van woningen en woonomgeving, in het bijzonder op het punt van duurzaamheid en energiegebruik, en op het in samenwerking met de woningcorporaties zorg dragen voor adequate opvang en begeleiding van kwetsbare groepen.

In hoofdstuk 4 wordt deze visie-op-hoofdlijnen uitgewerkt in ambities (wat willen we bereiken?), prioriteiten (wat vinden we belangrijk?) en instrumenten (hoe gaan we dat doen?), waarna hoofdstuk 5 nader ingaat op ‘de hardware’ (woningen en woonomgeving) en hoofdstuk 6 op de organisatie en uitvoering (partijen en verantwoordelijkheden).

Hoofdstuk 4. Accenten in het woonbeleid

In het vorige hoofdstuk hebben we de hoofdlijn gepresenteerd van onze visie op wonen in Midden-Delfland. Centraal staat dat Midden-Delfland een gemeente is waar mensen naar tevredenheid wonen en prettig met elkaar samenleven. Om te zorgen dat dit in de toekomst zo blijft, zet de gemeente in op vitale dorpen waar jong en oud kunnen wonen.

In dit hoofdstuk leggen we een aantal accenten in het woonbeleid en stellen wij prioriteiten. We geven per thema aan wat we willen bereiken (ambitie), hoe belangrijk deze ambitie is en wat we daarvoor gaan doen (inzet en instrumenten). Het aanpassen en uitbreiden van de woningvoorraad is een van de instrumenten die we inzetten en wordt in verschillende paragrafen genoemd. De ‘vertaling’ naar de benodigde veranderingen in de woningvoorraad (door middel van nieuwbouw en aanpassing van bestaande voorraad) komt in het volgende hoofdstuk aan bod. De prioriteiten die in dit hoofdstuk per ambitie worden aangegeven, volgen uit het beleid op hoofdlijnen van hoofdstuk 3. De belangrijkste prioriteit wordt hierbij als eerste genoemd.

4.1 Prioriteit 1: Diversiteit en keuzevrijheid

Ambitie:

Onze belangrijkste ambitie is dat we inzetten op het vergroten van de diversiteit in het woningaanbod, zodat inwoners in Midden-Delfland wooncarrière kunnen maken binnen de gemeente en zoveel mogelijk binnen het eigen dorp. Ook willen we mensen meer mogelijkheden bieden om zelf invloed uit te oefenen op de indeling of het ontwerp van de woning.

De bevolking van Midden-Delfland is divers en is in verandering. De gemeente Midden-Delfland wil die diversiteit behouden en inspelen op de veranderingen die gaan komen. Dat betekent in ieder geval het creëren van een divers woonaanbod in de gemeente als geheel en in de afzonderlijke dorpen. Voor alle inwoners moet het mogelijk zijn om stappen te zetten in de wooncarrière. Zoals in het vorige hoofdstuk al gezegd, is daarbij de eigen verantwoordelijkheid van mensen het uitgangspunt. De rol van de gemeente is om de diversiteit en keuzevrijheid te faciliteren en te stimuleren.

Bij diversiteit en keuzevrijheid gaat het niet alleen om prijsklasse en het onderscheid eengezins-meergezins, maar ook om variatie daarbinnen. Denk aan woonwerkwoningen, waterwoningen, groeiwoningen, cascowoningen, vrije kavels etcetera.

Het overgrote deel van de bewoners in Midden-Delfland wil niet verhuizen, zo blijkt uit de woningmarktanalyse. In veel gevallen zijn mensen gewoon tevreden met hun huidige woning en woonomgeving. Toch zijn onder deze groep ook mensen die bepaalde woonwensen willen realiseren, zoals bijvoorbeeld het aanbouwen van een extra kamer of het veranderen van de indeling van de eigen woning. Het vergroten van de mogelijkheden de eigen woning uit te breiden of aan te passen is in zekere zin tegenstrijdig met de inzet om doorstroming te bevorderen (zie paragraaf 4.5). Vertrekpunt is de wens van de bewoner: als deze wil verhuizen moet er ook uit een aantrekkelijk aanbod te kiezen zijn. Wil de bewoner liever de woning aanpassen, bijvoorbeeld omdat de bewoner zeer gehecht is aan de omgeving, dan moet die gelegenheid er zijn.

Inzet en instrumenten

Om de diversiteit in het woningaanbod en de keuzevrijheid van mensen te vergroten zet de gemeente verschillende instrumenten in:

• -

  Het nieuwbouwprogramma (hoofdstuk 5) gaat uit van deze gewenste diversiteit en keuzevrijheid. Er is rekening gehouden met de kenmerken van het al bestaande aanbod, het vergroten van de segmenten waar vraag naar is en met de prioriteiten van beleid die we in dit hoofdstuk beschrijven;

• -

  We zetten in op creëren van aanbod van ‘alternatieve’ woonvormen door ontwikkelaars te stimuleren om met vernieuwende ideeën te komen en ‘alternatieve’ woonvormen te realiseren. We geven de voorkeur aan woonvormen of concepten die duurzaam kunnen worden ontwikkeld. Dergelijke woonvormen zullen niet in grote aantallen gerealiseerd moeten worden. We zien dit als een nichemarkt en een manier om net die extra keuzevrijheid te bieden aan de bewoners die dat willen. Als het duurzame alternatieve woonvormen zijn, past het bovendien bij onze duurzaamheidsdoelstellingen en ons Cittaslow keurmerk;

• -

  We willen bewoners ruimte bieden om zelf veranderingen in hun woning aan te brengen of meer invloed te laten hebben op het ontwerp en de indeling. Dit moet vanzelfsprekend passen binnen de wettelijke kaders (bijv. Bouwbesluit), maar ook binnen de uitgangspunten van de gemeente (ruimtelijke regels en welstand);

• -

  We zetten in op flexibiliteit in bestemmingsplannen en biedt ruimte aan vernieuwende woonvormen. De gemeente gaat uit van het principe: “flexibel waar het kan en waar gewenst en sturen waar het moet (afhankelijk van de doelgroep).”

4.2 Prioriteit 2: Ruimte bieden aan gezinnen

Ambitie:

We willen ruimte blijven bieden aan gezinnen, zeker als het (potentiële) gezinnen zijn die al een binding hebben met de gemeente (bijvoorbeeld hier opgegroeid).

Midden-Delfland is een echte gezinsgemeente. Circa 44% van de huishoudens is een gezin met kinderen. Dat zijn zowel jonge gezinnen met kleine kinderen, als de meer ‘gevorderde’ gezinnen met oudere kinderen. Volgens de prognose zal het aandeel gezinnen in 2025 zijn afgenomen tot 39%, in absolute zin neemt het aantal gezinnen nog licht toe.

Gezinnen zijn een belangrijke groep als het gaat om vitale en leefbare dorpen. We willen dan ook inzetten op het behouden en aantrekken van gezinnen, in het bijzonder de gezinnen die al een binding hebben met de gemeente.

Het grootste deel van de gezinnen zoekt een eengezinskoopwoning. Jonge gezinnen die voor het eerst willen kopen richten zich veelal op het betaalbare koopsegment, de gevorderde gezinnen zoeken in het middeldure of dure segment. Gezinnen vragen om voldoende ruimte in en om de woning. Ook de woonomgeving is voor deze groep van belang; kindvriendelijk en met geschikte speel- en schoolvoorzieningen in de nabijheid. Midden-Delfland behoort al jaren tot de meest kindvriendelijke gemeenten van het land, zo blijkt uit landelijk onderzoek (Kinderen in Tel, Verwey-Jonker Instituut. Kinderen in Tel bundelt vanaf 2006 gegevens op gemeentelijk en provinciaal niveau over het welzijn van kinderen en jongeren in Nederland en publiceert deze gegevens jaarlijks in een databoek). Die plaats moeten we ook de komende jaren behouden!

Inzet en instrumenten

• -

  We zetten in op het behouden en aantrekken van gezinnen, in het bijzonder de gezinnen die al een binding hebben met de gemeente;

• -

  We houden rekening met de woonwensen van gezinnen in het bouwprogramma (hoofdstuk 5) en bij de uitwerking van concrete nieuwbouwplannen. Kwalitatief goede woningen en betaalbaarheid gaan hierbij samen door het gebruik van financieringsregelingen.

4.3 Prioriteit 3: Meer mogelijkheden voor lokale starters

Ambitie:

We willen de mogelijkheden voor lokale starters vergroten. Juist deze groep is van belang voor onze vitale dorpen en juist deze groep heeft nu te weinig mogelijkheden.

De inzet en maatregelen die in de paragrafen 4.4 en 4.5 worden genoemd, zijn ook van toepassing op starters. In deze paragraaf staan we nog even stil bij de specifieke wensen van starters. Een toekomstbeeld van vitale dorpen betekent immers een bevolking met voldoende jonge mensen. Dit draagt bij aan de leefbaarheid en het draagvlak voor voorzieningen.

Starters zijn (doorgaans) jongeren die nog bij hun ouders wonen en de komende jaren het huis uit willen gaan om zelfstandig te gaan wonen (in een huur- of koopwoning). Dit is de groep die in het bewonersonderzoek specifiek is bevraagd. In Midden-Delfland zijn er circa 900 inwonende jongeren die in de komende twee jaar zelfstandig willen gaan wonen. Ongeveer de helft zoekt buiten Midden-Delfland, veelal voor werk of studie. Er zijn circa 330 jonge starters die de komende jaren een woning zoeken in Midden-Delfland. Onder de jonge starters die in de gemeente willen blijven wonen, is de vraag naar koopwoningen wat groter (50%) dan onder de totale groep starters. Ongeveer eenderde zoekt een huurwoning. De wachttijd voor starters was in 2008 ruim 3 jaar, het hoogst in de regio Haaglanden. Er is zowel vraag naar appartementen als naar eengezinswoningen. Een groot deel van de starters heeft nog geen keuze gemaakt tussen huur of koop, eengezins of een appartement.

De groep starters is gevarieerd, en kent uiteenlopende woonwensen. Een deel daarvan zal niet in Midden-Delfland kunnen worden gerealiseerd. Dat geldt bijvoorbeeld voor jonge starters die een goedkoop flatje zoeken, in de nabijheid van uitgaansvoorzieningen. In het beleid van deze woonvisie leggen we een accent op de woonwensen van starters die duurzaam voor Midden-Delfland kiezen. Daartoe behoren in ieder geval de starters die gaan samenwonen en (op termijn) een gezin willen stichten. Het bieden van perspectief aan deze lokale starters is van belang, gelet op de eerste ambitie: diversiteit. De groep waar de gemeente haar accent op legt is doorgaans iets ouder (21-30 jarigen) en heeft al wat meer te besteden dan de jonge starters. Vaak zijn het stellen of jonge gezinnen, soms wonen ze al in een eerste huurwoning maar willen ze graag hun start maken in de koopsector.

Met ‘starterswoningen’ worden in het kader van deze woonvisie woningen bedoeld waarin een bewoner start en van waaruit men redelijk snel doorstroomt naar een meer passende woning. Het gaat hierbij dan om woningen van een fatsoenlijke kwaliteit en niet om woningen van de laagste instap, zoals bijvoorbeeld een HAT-eenheid. Deze woningen worden overwegend gerealiseerd via een financieringsconstructie om deze, kwalitatief goede, woningen betaalbaar te maken en te houden voor de volgende bewoner.

Inzet en instrumenten

• -

  Voor de groep van starters is betaalbaarheid van belang. Voor starters gaat het om kwalitatief goede, betaalbare woningen in het algemeen (huur en koop) en ligt het accent naar verhouding nog wat meer op het goedkope segment. Sommige van deze starters zijn gericht op goedkope of betaalbare koopwoningen om de stap van huur naar koop te maken (Zie begrippenlijst in bijlage 1 voor prijsgrenzen). Bij de inzet en instrumenten uit de volgende paragraaf heeft de gemeente extra aandacht voor starters.

4.4 Prioriteit 4: Bereikbaarheid koopsector vergroten

Ambitie:

We willen mensen met een (laag) middeninkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. We zetten in op het beter bereikbaar maken van de koopsector. Kwaliteit van nieuwbouw en betaalbaarheid gaan samen door het gebruik van financieringsconstructies. We hebben daarbinnen in het bijzonder aandacht voor starters.

Enkele begrippen:

• −

  Middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen dat van de doelgroep en € 47.500 bruto;

• −

  Goedkope koop: v.o.n. prijs tot € 181.000;

• −

  Betaalbare koop: v.o.n. prijs tussen € 181.000 en € 255.000.

Midden-Delfland is een koopmarkt. De voorraad bestaat voor driekwart uit koopwoningen en de meeste mensen die een woning zoeken, willen een koopwoning. Door het hoge prijsniveau van de koopwoningen, kan een deel de koopwens niet vervullen. Dit zijn vooral de middeninkomens, met een inkomen tussen dat van de doelgroep en pakweg anderhalf keer modaal. Zij kunnen volgens de NHG-normen een lening krijgen van € 125.000 tot maximaal € 215.000 (4,5x inkomen). In Midden-Delfland is er heel weinig aanbod in deze prijsklasse, zo blijkt uit de woningmarktanalyse.

Uit de woningmarktanalyse blijkt ook dat de omvang van de vraag van doorstromers (excl. starters) naar goedkope en betaalbare koop niet heel groot is. Maar aangezien daar ook heel weinig aanbod tegenover staat zijn de kansen voor woningzoekenden in deze koopsegmenten zeer beperkt. Bovendien is onder starters wel degelijk vraag naar betaalbare koop en heeft een deel van de verhuisgeneigden nog niet aangegeven op welk prijssegment ze zich richt /of ze een huur of koopwoning wensen. Een deel van deze twijfelaars zal ook in het betaalbare koopsegment zoeken.

Inzet en instrumenten

• -

  De gemeente wil de bereikbaarheid van de koopsector vergroten door het aanbod in het goedkope en betaalbare segment te vergroten. Ongeveer eenvijfde van het nieuwbouwprogramma (hoofdstuk 5) bestaat uit goedkope en betaalbare koopwoningen. We willen met name woningen met een koopprijs tot € 300.000,- realiseren, zodat kopers in ieder geval in aanmerking komen voor een lening met een Nationale Hypotheek Garantie;

• -

  De gemeente gaat in gesprek met ontwikkelaars over het op kleine schaal aanbieden van groeiwoningen of cascowoningen. Dit maakt het mogelijk om woningen betaalbaar te houden, bewoners kunnen dan na verloop van tijd (bij gestegen inkomen) hun woning uitbreiden;

• -

  We zien het instrument Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) als een van de manieren om betaalbare woningen te realiseren. Koopgarant is de meest voorkomende vorm van verkoop in MGE door corporaties. Bij Koopgarant koopt de nieuwe eigenaar met korting (doorgaans 25%) een woning van een woningcorporatie. De koper moet zijn huis bij verkoop verplicht terugverkopen aan de corporatie en de corporatie is deze verplicht terug te kopen. De waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen koop en verkoop wordt verdeeld tussen corporatie en koper. Hoe groter de korting die bij de verkoop is gegeven, hoe groter het aandeel in de waardeontwikkeling dat ten goede komt aan de woningcorporatie. Koopgarant vergroot dus de bereikbaarheid van de koopsector. Bovendien kan de woning bij een volgende verkoop opnieuw als betaalbare woning op de markt worden gebracht. In Maasland zijn op de locatie Veldesteijn al 12 Koopgarant-appartementen gerealiseerd, in de Commandeurspolder en op de locatie ’s Heerenwei staan er nog 6 gepland. De gemeente onderschrijft de constructie Koopgarant en gaat met de corporatie in overleg over het vergroten van het aanbod Koopgarant;

• -

  Het aanbieden van Koopgarant-woningen kan samengaan met het concept Te Woon. Bij Te Woon bepalen de toekomstige bewoners zelf of ze de woning willen huren (eventueel verschillende huurconstructies) of kopen (altijd met Koopgarant). Het is ook mogelijk om eerst te huren en op termijn te kopen. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat een groot deel van de woningzoekenden nog twijfelt tussen huur of koop. Ook voor deze groep twijfelaars kan Te Woon een oplossing bieden. De gemeente gaat in gesprek met de corporatie over het concept Te Woon in combinatie met Koopgarant;

• -

  De gemeente maakt afspraken met de woningcorporatie over toekomstige verkoop van huurwoningen en de voorwaarden die daarbij gelden. Bij die voorwaarden gaat het om fasering (volgend op nieuwbouw van sociale huur) en het volgen van de kansen voor woningzoekenden in de sociale huur. Door verkoop in MGE (bijvoorbeeld Koopgarant) blijven de betaalbare koopwoningen ook na verkoop behouden. Verkoop van sociale huurwoningen is vooralsnog niet aan de orde met het oog op de beperkte kansen van woningzoekenden in het sociale huursegment. Op termijn (volgend op nieuwbouw van sociale huurwoningen) is verkoop in beperkte mate wel mogelijk: het past bij de gewenste verandering binnen het sociale huuraanbod en kan bijdragen aan het vergroten van de bereikbaarheid van de koop;

• -

  De starterslening is een andere constructie die het voor mensen met een beperkt inkomen makkelijker maakt om een eerste koopwoning te financieren (zie kader). Op grond van de ervaringen in de gemeente Westland, beschouwen we de starterslening ook voor Midden-Delfland als een bruikbaar instrument. De starterslening is, zoals de naam al zegt, een lening en geen gift. Het budget dat de gemeente ervoor beschikbaar stelt, komt in de vorm van rente en aflossing weer terug. De daadwerkelijke kosten voor de gemeente blijven zodoende beperkt (m.n. uitvoeringskosten en renteverlies). De voorwaarden waaronder startersleningen kunnen worden verstrekt en het totale budget dat de gemeente ter beschikking wil stellen, worden in 2010 uitgewerkt. We stellen voor om de regeling in Midden-Delfland uitsluitend van toepassing te laten zijn op de groep van starters zoals wij die eerder in paragraaf 4.3 hebben genoemd (Het Rijk droeg tot voor kort voor de helft van de kosten van dit fonds bij, maar dit budget is inmiddels uitgeput. Het is op dit moment nog onduidelijk in hoeverre het Rijk een nieuw bedrag voor de startersleningen ter beschikking zal stellen);

• -

  Bij de verdere uitwerking maken we gebruik van de evaluatie van de regeling van de gemeente Westland. Als uit de uitwerking blijkt dat de regeling haalbaar is, zal de gemeente Midden-Delfland overgaan tot het faciliteren van startersleningen.

De starterslening wordt verstrekt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Gemeenten kunnen bij de SVn een fonds openen en daar een bepaald bedrag in storten t.b.v. het verstrekken van de startersleningen. De gemeente stelt zelf de voorwaarden van de lening vast, zoals de doelgroep (bijv. leeftijdsgrens), de maximale koopsom, nieuwbouw en/of bestaand. De starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van de woning en het maximale bedrag dat de koper – op basis van het inkomen – bij de bank kan lenen volgens de normen van de NHG. De totale verwervingskosten mogen niet meer bedragen dan de NHG-grens. De starterslening kent een rentevaste periode van 15 jaar, de looptijd is maximaal 30 jaar. De eerste drie jaar daarvan betaalt de koper geen rente en aflossing voor de starterslening. Als het inkomen na verloop van tijd groeit, dan gaat het betalen van rente en aflossing hiermee in de pas lopen. Als het inkomen niet voldoende is gestegen, dan kan bij SVn een hertoets aangevraagd worden en worden de te betalen maandlasten bepaald op basis van het inkomen op dat moment. Volgende hertoetsmomenten zijn na het 6e, 10e en 15e jaar (zie website van SVn voor meer informatie).

De gemeente kan zelf bepalen welk budget zij beschikbaar stelt voor het verstrekken van startersleningen. Hoeveel en welke mensen er een beroep op kunnen doen, is vervolgens afhankelijk van de van de gestelde voorwaarden. Het beschikbare budget bepaalt samen met de maximale hoogte van de starterslening hoeveel starters gelijktijdig kunnen worden geholpen. Het volgende rekenvoorbeeld geeft daarvan een indruk.

Als de gemeente het maximale bedrag van de starterslening vaststelt op €30.000 per lening (conform Starterslening Gemeente Westland) en een budget beschikbaar stelt van € 300.000 per jaar, kunnen per jaar ten minste 10 starters van een lening worden voorzien. Via aflossing kunnen de middelen opnieuw worden ingezet (revolverend fonds).

4.5 Prioriteit 5: Omvang, kwaliteit en beschikbaarheid sociale huur

Ambitie:

We willen mensen met een beperkt inkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. Dit zijn de lage inkomens (doelgroep), en de (lage) middeninkomens. Daarbij hebben we in het bijzonder aandacht voor de lokale starters. We zetten in op een sociale huurvoorraad van voldoende omvang en kwaliteit en het vergroten van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen door stimuleren van de doorstroming.

Enkele begrippen:

• −

  Doelgroep: huishoudens met een dusdanig laag inkomen dat ze aanspraak kunnen maken op huurtoeslag, volgens de inkomensgrenzen uit de Wet op de Huurtoeslag;

• −

  Middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen dat van de doelgroep en € 47.500 bruto;

• −

  Sociale huurwoningen: huurwoningen met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 648);

• −

  Goedkope koop: v.o.n. prijs tot € 181.000;

• −

  Betaalbare koop: v.o.n. prijs tussen € 181.000 en € 255.000.

De bovenstaande ambitie stelt ons voor de volgende samenhangende opgaven:

• 1.

  Voldoende en kwalitatief goed aanbod sociale huur (4.5.1);

• 2.

  Vergroten beschikbaarheid huur: inzetten op doorstroming (4.5.2);

• 3.

  Kansen voor (lokale) woningzoekenden verbeteren (4.5.3).

Per subparagraaf lichten we de opgaven toe en geven we aan met welke inzet en instrumenten we ze gaan aanpakken. De gemeente kiest hier een meer sturende rol, maar is op dit vlak sterk afhankelijk van de samenwerking met de corporatie en de afspraken over woonruimteverdeling in regionaal verband.

4.5.1 Opgave 1: Voldoende en kwalitatief goed aanbod sociale huur

De huurvoorraad in Midden-Delfland vervult een functie zowel voor de doelgroep als voor middeninkomens. De gemeente wil ervoor zorgen dat er ook richting de toekomst voldoende sociale huurwoningen zijn van goede kwaliteit.

Op het eerste gezicht lijkt de omvang van de sociale huurvoorraad (per 1 juli 2009 circa 1.600 woningen) groot genoeg om de doelgroep van beleid te huisvesten (circa 1.050 huishoudens). Het probleem zit in de beschikbaarheid van deze woningen: er komen weinig betaalbare huurwoningen vrij en ook een deel van de middeninkomens is afhankelijk van een huurwoning (Voor een woning van € 181.000 v.o.n. is een inkomen van circa € 40.000 bruto per jaar nodig (rekening houdend met de normen van de Nationale Hypotheek Garantie)). Met name de starters moeten hierdoor lang wachten voordat ze een huurwoning in Midden-Delfland kunnen betrekken (Een deel van de starters in Midden-Delfland behoort niet tot de doelgroep (volgens de Wet op de Huurtoeslag). De corporatie mag maximaal 30% toewijzen aan niet-doelgroepers. Mogelijk dat het hierdoor voor starters uit Midden-Delfland extra lastig is om een woning te krijgen).

De verwachting is dat het aantal huishoudens behorend tot de doelgroep richting 2025 toeneemt met 380 tot 500 huishoudens (uitgaande van en lichte economische crisis resp. een zware crisis (Dit verschil zit met name in de duur van de crisis: uitgaande van een herstel op korte termijn (lichte crisis) of veronderstellend dat herstel langer op zich laat wachten. Zie voor meer achtergrondinformatie de woningmarktanalyse)). Duidelijk is dat de doelgroep in omvang toeneemt; de mate waarin is afhankelijk van het economisch herstel. Duidelijk is ook dat het aandeel 65-plussers in de doelgroep toeneemt. Dat heeft deels te maken met een achteruitgang in inkomen bij het bereiken van de pensioenleeftijd. Een steeds groter deel van deze mensen heeft echter wel vermogen in de vorm van een eigen woning. De woningmarktanalyse laat zien dat deze ontwikkeling vraagt om een verandering van het sociale huuraanbod: van eengezins naar gelijkvloers (appartementen of grondgebonden nultredenwoningen).

Zoals gezegd vervult de sociale huurvoorraad ook een belangrijke functie voor de middeninkomens en wonen er mensen met een hoger inkomen in de sociale huur. Een deel van deze mensen wil graag de stap maken naar een koopwoning.

Inzet en instrumenten

Om een sociale huurvoorraad van voldoende omvang en van goede kwaliteit te hebben richting 2025 zet de gemeente op het volgende in:

• -

  We zetten in op enige uitbreiding van de sociale huurvoorraad om woningzoekenden met een laag inkomen meer mogelijkheden te bieden en in te kunnen spelen op groei van deze groep. In het nieuwbouwprogramma (hoofdstuk 5) zijn 250 tot 300 sociale huurwoningen opgenomen voor de periode 2010 tot 2025. In 2015 monitoren we samen met de corporatie wat de economische ontwikkelingen zijn en wat de kansen zijn voor woningzoekenden in de sociale huur. Op basis daarvan bezien we of en zo ja in welke richting de inzet om de sociale huurvoorraad uit te breiden moet worden bijgesteld;

• -

  We zetten in op het vergroten van de bereikbaarheid van de koop, onder meer om de doorstroming uit de sociale huur te bevorderen en meer woningen vrij te maken voor de doelgroep (zie 4.5.2 en 4.4);

• -

  Inspelend op de vergrijzing zetten we in op verandering van het sociale huuraanbod richting meer gelijkvloers. Voor een klein deel kan dit worden opgelost door aanpassing van bestaande huurwoningen. Er is echter ook herstructurering (sloop/nieuwbouw) nodig. We doen een inschatting van sloop van in totaal 60 woningen in de periode 2010 tot 2025;

• -

  Verkoop van sociale huurwoningen is vooralsnog niet aan de orde met het oog op de beperkte kansen van woningzoekenden in het sociale huursegment. Op termijn (volgend op nieuwbouw van sociale huurwoningen) is verkoop in beperkte mate wel mogelijk: het past bij de gewenste verandering binnen het sociale huuraanbod en kan bijdragen aan het vergroten van de bereikbaarheid van de koop (zie paragraaf 4.4). Verkoop in Maatschappelijk Gebonden Eigendom, bijvoorbeeld Koopgarant, is een manier om de woningen ook na verkoop te behouden als betaalbare woning. Zoals gezegd zetten we per saldo in op enige uitbreiding van de sociale huurvoorraad;

• -

  Nieuwbouw van sociale huurwoningen is nodig om de gewenste uitbreiding en de gewenste verandering in typen mogelijk te maken. Daarnaast zijn binnen de regio Haaglanden afspraken gemaakt over nieuwbouw van sociale huur en koop (zie hoofdstuk 5). Het woningbouwprogramma zoals beschreven in hoofdstuk 5 omvat zoals gezegd 250 tot 300 sociale huurwoningen (24%);

• -

  We gaan met de woningcorporatie in gesprek over de opgaven in de sociale huur (omvang, vernieuwing en nieuwbouw) en over het volgen van de kansen van woningzoekenden en legt afspraken hierover vast in lokale prestatieafspraken.

4.5.2 Opgave 2: Vergroten beschikbaarheid huur: inzetten op doorstroming

Voor woningzoekenden is niet zozeer de omvang van de sociale huurvoorraad van belang, als wel het aantal woningen dat vrijkomt. De gemeente wil zorgen dat er voldoende sociale huurwoningen vrijkomen voor mensen met een laag (midden)inkomen die willen huren, met name voor de lokale starters. Doorstroming binnen of vanuit de sociale huur maakt woningen vrij voor andere woningzoekenden. Een deel van de sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens met een midden- of hoger inkomen. Deze huishoudens zijn doorgaans bovengemiddeld verhuisgeneigd. De ervaring leert dat een deel van de sociale huurvoorraad altijd bewoond zal zijn door mensen met een hoger inkomen. Voor een deel is dit een gevolg van groeiend inkomen zonder meteen te verhuizen, deels is dit een bewuste keuze.

Inzet en instrumenten

Ter bevordering van de doorstroming in de sociale huur zet de gemeente het volgende in:

• -

  We willen mensen die willen verhuizen meer kansen bieden om die stap daadwerkelijk te zetten. Vandaar dat in het nieuwbouwprogramma een gevarieerd aanbod is opgenomen, met onder meer sociale huur, dure huur en betaalbare koop;

• -

  We willen de doorstroming vanuit de sociale huur stimuleren en willen daarbij vooral inzetten op ouderen en op mensen met een hoog (midden)inkomen. Belangrijk is om een aantrekkelijk alternatief te bieden (kwaliteit én prijs) zodat mensen worden verleid om door te stromen. Daar waar betaalbaarheid een probleem is wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van financieringsconstructies;

• -

  De meeste hoge en middeninkomens zijn op zoek naar een betaalbare koopwoning: de stap van huur naar koop moet niet té groot zijn. We zetten in op het vergroten van de bereikbaarheid van de koop (zie verderop in deze paragraaf en in paragraaf 4.4);

• -

  Zoals gezegd willen we ouderen passende alternatieven bieden (nultredenwoningen). Ouderen zijn over het algemeen niet erg verhuisgeneigd. Dit vraagt om aantrekkelijk aanbod, dat actief bij potentiële verhuizers onder de aandacht wordt gebracht. Daarnaast gaan we in gesprek met de corporatie over verdere maatregelen om doorstroming bij ouderen te stimuleren zoals praktische ondersteuning bij het verhuizen en eventueel een bijdrage in de verhuiskosten;

• -

  Tegelijkertijd willen we ouderen de ruimte geven om ook hun eigen verantwoordelijkheid te nemen. Dit kan bijvoorbeeld door concepten zoals collectief particulier opdrachtgeverschap voor het realiseren van een eigen seniorencomplex;

• -

  We staan positief tegenover nieuwe vormen en maatregelen in de woonruimteverdeling ter bevordering van de doorstroming, zoals beschreven in het onderzoek naar lokaal maatwerk in opdracht van Midden-Delfland en vijf andere gemeenten in de regio (zie volgende paragraaf);

• -

  In het woningbouwprogramma (hoofdstuk 5) is rekening gehouden met aanbod voor de hoge en middeninkomens die willen doorstromen (betaalbare en middeldure koop en huur) en nultredenwoningen voor ouderen (koop en huur).

4.5.3 Opgave 3: Kansen voor (lokale) woningzoekenden verbeteren

Sinds 1 januari 2005 geldt er één regionaal systeem voor het verdelen van sociale huurwoningen in de regio Haaglanden. De regels daarvoor zijn vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening Stadsgewest Haaglanden 2005. Naar verwachting treedt per 1 januari 2011 een nieuwe regionale huisvestingsverordening in werking, tegelijk met de nieuwe Huisvestingswet. De beschikbare huurwoningen van de corporaties in Haaglanden worden verdeeld via het aanbodmodel. Dit systeem betekent voor de gemeente Midden-Delfland dat woningzoekenden uit de gehele regio kunnen reageren op vrijkomende woningen in Midden-Delfland en dat woningzoekenden uit Midden-Delfland zich kunnen inschrijven op woningen in de gehele regio Haaglanden.

Omdat het regionale systeem een behoorlijke verandering betekende voor Midden-Delfland (en Westland), is voor deze gemeenten een overgangsregeling voor twee jaar opgesteld om een groter deel van de woningen toe te wijzen aan woningzoekenden uit de eigen gemeente. In 2007 is voor Schipluiden en Maasland een tijdelijke regeling lokaal maatwerk opgesteld. Maximaal 80% van de vrijkomende woningen mocht worden bestemd voor inwoners uit de eigen kern. Medio 2008 is deze specifieke regeling komen te vervallen.

In de regionale prestatieafspraken tussen Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) voor de periode 2010-2014, zijn nieuwe afspraken gemaakt over lokaal maatwerk. Gemeenten en corporaties mogen maximaal 10% van het vrijkomend aanbod gericht toewijzen om lokale vraagstukken op te lossen. Eind 2010 wordt dit instrument geëvalueerd, evenals het mogelijk opnemen van bepalingen ter bevordering van de doorstroming in de nieuwe huisvestingsverordening. Naast dit specifieke lokaal maatwerk, gelden algemene voorrangsregels bij de toewijzing vastgelegd in artikel 22 van de Regionale Huisvestingsverordening.

Als woningzoekenden aan bepaalde voorwaarden voldoen, krijgen zij voorrang op een woning in de eigen gemeente. Het gaat dan hoofdzakelijk om woningzoekenden die een grote huurwoning achterlaten en ouderen die verhuizen naar een voor een voor ouderen bestemde woning of (ver)nieuwbouwcomplex voor ouderen (zie artikel 22 in de regionale Huisvestingsverordening voor exacte criteria).

Inzet en instrumenten

Onze inzet ten aanzien van de woonruimteverdeling is als volgt:

• -

  We willen de woonruimteverdeling beter benutten om de kansen voor mensen met een laag inkomen te verbeteren, in het bijzonder lokale woningzoekenden en starters uit Midden-Delfland. We zetten in op méér lokaal maatwerk (meer dan de huidige 10%). Lokaal maatwerk wordt in elk geval ingezet om de kansen van lokale starters te vergroten gezien de beperkte kansen voor deze groep. Keuzevrijheid van woningzoekenden blijft hierbij het uitgangspunt;

• -

  De gemeente Midden-Delfland heeft tijdens de totstandkoming van de regionale prestatieafspraken samen met vijf andere gemeenten in de regio Haaglanden een onderzoek laten doen naar het inzetten van lokaal maatwerk en behoud van sociale cohesie. In 2010 zal dit traject in regionaal verband een vervolg krijgen en worden mogelijke maatregelen uitgewerkt. We blijven een actieve bijdrage leveren aan de discussie over de mogelijkheden voor meer lokaal maatwerk en om bepalingen over doorstroming in de nieuwe huisvestingsverordening op te nemen;

• -

  Conform de regionale afspraken jaarlijks minimaal 70% van de bestaande vrijkomende sociale huurvoorraad toewijzen aan de doelgroep en minimaal 85% van de sociale nieuwbouw toewijzen aan lage middeninkomens, waarvan 30% aan de doelgroep.

4.6 Prioriteit 6: Een passend aanbod voor senioren

Ambitie:

We spelen in op de vergrijzing door in een gevarieerd woonaanbod voor ouderen (accent op nultredenwoningen) te voorzien in een woonomgeving met voldoende voorzieningen.

De prognoses laten zien dat het aantal ouderen de komende jaren fors zal toenemen. In 2025 is het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder naar verwachting verdubbeld. Een groot deel van de ouderen heeft nog geen behoefte aan zorg. De meeste ouderen willen ook niet verhuizen, slechts 7% is verhuisgeneigd. De meeste willen blijven wonen waar ze wonen, zij zullen eerder de eigen woning aanpassen als enige behoefte aan zorg ontstaat. Als ouderen wel willen verhuizen, zoeken ze vaak een gelijkvloerse woning (nultredenwoning) en wat vaker dan jongere huishoudens wensen zij een huurwoning. Uit de woningmarktanalyse blijkt al een huidig tekort van ongeveer 200 nultredenwoningen en de vraag naar nultredenwoningen zal met de vergrijzing alleen maar toenemen.

Ouderen zijn over het algemeen kritische consumenten: zij hebben niet alleen oog voor de geschiktheid van de woning om oud in te worden, maar stellen tevens eisen aan het aantal kamers, comfort en de onderhoudsvriendelijkheid van de woning. De ouderen van straks zullen meer vermogend zijn (o.a. doordat ze vaker in een koopwoning wonen) en gemiddeld actiever zijn dan nu (door toenemende levensverwachting). Dit vraagt om meer variatie in het woonaanbod dan nu het geval is, met bijvoorbeeld bungalows, grondgebonden woningen, appartementen, woningen met een gemeenschappelijke ruimte of verbouwde boerderijen; zowel in de huur als in de koop, in het betaalbare en het duurdere segment.

Inzet en instrumenten

• -

  De gemeente houdt in het woningbouwprogramma (hoofdstuk 5) rekening met gevarieerd aanbod nultredenwoningen voor ouderen. Aantrekkelijk aanbod kan ouderen verleiden om te verhuizen, waardoor eengezinswoningen vrijkomen;

• -

  De gemeente biedt aan de ouderen die daar behoefte aan hebben, ondersteuning bij de verhuizing. De gemeente werkt hierin samen met de corporatie (wat betreft de huurvoorraad) en met de stichting welzijn en de ouderenbonden (particuliere eigenaren);

• -

  De inzet, ook vanuit de Wmo, is dat ouderen doorstromen. Echter aangezien de meeste ouderen niet willen verhuizen, gaat de aandacht ook uit naar aanpassing van de bestaande voorraad;

• -

  De gemeente maakt afspraken met de corporatie over aanpassing van de bestaande voorraad gericht op het zelfstandig kunnen blijven wonen van oudere huurders;

• -

  De meeste ouderen in Midden-Delfland wonen in een eengezinskoopwoning. De verwachting is dat dit aandeel in de toekomst nog groter zal zijn. De gemeente ondersteunt eigenaarbewoners met informatie over mogelijke aanpassingen en kosten (o.a. vanuit de Wmo) in samenwerking met de stichting welzijn en de ouderenbonden. Ook zoekt de gemeente samenwerking met de corporatie om schaalvoordelen te realiseren. We denken dan bijvoorbeeld aan het overnemen van het onderhoud;

• -

  De gemeente gaat de mogelijkheden en wenselijkheid onderzoeken voor het concept ‘Verzilverd wonen’ en gaat hierover in gesprek met de corporatie. Dit concept is bedoeld voor ouderen met een eigen huis, die wel in hun eigen woning willen blijven wonen maar niet meer de ‘last’ van een eigen huis willen dragen. De bewoners verkopen hun woning met korting aan een corporatie, met de garantie dat ze daar zolang als gewenst in kunnen blijven wonen.

4.7 Prioriteit 7: Wonen met zorg en welzijn

Ambitie:

Mensen met een zorgvraag (deels ouderen, deels mensen met een beperking) moeten zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarnaast willen we zorgen voor een voldoende aanbod aan beschermd en verzorgd wonen. Afstemming tussen wonen, zorg en welzijn is daarbij van belang. We zijn medeverantwoordelijk voor het huisvesten van kwetsbare groepen.

We splitsen deze ambitie in drie subdoelen, die zich achtereenvolgens richten op de huisvesting van mensen met een zorgvraag, de afstemming tussen wonen, welzijn en zorg en de huisvesting van kwetsbare groepen.

4.7.1 Mensen met een zorgvraag

Naast ouderen die nog geen echte zorgvraag hebben, zijn er in Midden-Delfland ook ouderen en andere groepen die wel behoefte hebben aan wonen met zorg en welzijn. Deze zorgvraag kan variëren van thuiszorg (zorg op afspraak), tot meer intensieve vormen van wonen met zorg zoals verzorgd wonen (zorg op afroep) en beschermd wonen (24-uurszorg of –begeleiding). Thuiszorg kan in principe altijd en overal geleverd worden. Als mensen een beperkte zorgvraag hebben, kunnen zij met thuiszorg lang zelfstandig blijven wonen, zeker als zij in een nultredenwoning wonen.

Voor verzorgd wonen zijn aangepaste woningen nodig. Het wonen kan individueel of geclusterd zijn. Welzijnsvoorzieningen zijn beschikbaar. Zorg en dienstverlening (24 uur per dag op afroep) wordt vanuit de omgeving of in het complex geleverd.

Bij beschermd wonen zijn wonen, welzijn en zorg sterk met elkaar verweven. Huisvesting, begeleiding en zorg van cliënten zijn groepsgewijs georganiseerd. De welzijnsvoorzieningen en zorgverlening zijn meestal volledig inpandig beschikbaar. Er is sprake van continue 24-uurs zorg (zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig). Voorbeelden zijn intramurale zorg in verpleegtehuizen en kleinschalige woonvormen voor gehandicapten of dementerende ouderen.

Vergeleken met het huidige aanbod (Tabel 4-1) is er anno 2009 een licht tekort aan beschermd wonen (circa 15). Het huidige aanbod aan wonen met zorg komt ongeveer tegemoet aan de behoefte anno 2009.

In de woningmarktanalyse is op basis van kengetallen geraamd dat zowel de behoefte aan verzorgd wonen als de behoefte aan beschermd wonen behoorlijk zal toenemen richting 2025. De toename van beschermd wonen in de periode 2009-2025 is ongeveer 95 eenheden. De toename van verzorgd wonen in de periode 2009-2025 is ongeveer 150 woningen. Er ligt dus een opgave om de toenemende vraag naar wonen met zorg en welzijn op te vangen. De gemeente heeft in het kader van de Wmo een sterke regierol gekregen op het terrein van wonen, zorg en welzijn.

De Singelhof in Maasland valt niet helemaal onder de categorie verzorgd wonen / wonen met zorg, aangezien er geen zorgverlening is vanuit het complex zelf of de directe omgeving. Via extramurale zorgverlening kunnen bewoners van de zelfstandige woningen gebruik maken van het zorgaanbod van diverse zorgverleners.

Het project ‘Wooninitiatief Midden-Delfland’ in Schipluiden is niet in deze tabel opgenomen omdat dit project op dit moment in voorbereiding is.

Inzet en instrumenten

• -

  De in de vorige paragraaf genoemde inzet voor ouderen zonder zorgvraag, gaat ook op voor ouderen die thuis willen blijven wonen en met thuiszorg toekunnen;

• -

  Een deel van de behoefte aan verzorgd wonen, kan opgevangen worden in de reguliere voorraad door middel van nultredenwoningen (nabij een woonzorgcomplex of in een woonservicezone);

• -

  Bij de nieuwbouw van nultredenwoningen is de locatie nabij zorg- en welzijnsvoorzieningen van belang;

• -

  De gemeente gaat in gesprek met de aanbieders van zorg en welzijn en met de corporatie voor mogelijke uitbreidingen in beschermd en verzorgd wonen en het aanbod van zorgarrangementen;

• -

  De gemeente zal de mogelijkheden onderzoeken voor de realisatie van tijdelijke mantelzorgvoorzieningen in het buitengebied;

• -

  Als gemeente zullen we plannen van derden voor fysieke investeringen op het terrein van wonen, zorg en welzijn - zoals (kleinschalige) woonzorgvoorzieningen – zo goed mogelijk faciliteren. We gaan actief op zoek naar kansen en heffen waar nodig en mogelijk belemmeringen in de ruimtelijke regelgeving op. In de Structuurvisie wordt dit ruimtelijk uitgewerkt.

4.7.2 Afstemming wonen, welzijn en zorg

Voor de groter wordende groep ouderen en mensen met een zorgvraag is vooral de afstemming van het wonen op het aanbod van zorg en welzijn belangrijk. Met alléén geschikte woningen komen we er niet, ook een geschikte woonomgeving, voorzieningen en zorgarrangementen zijn noodzakelijk.

In Den Hoorn wordt een woonservicezone ontwikkeld. In november 2009 heeft de Stuurgroep Woonservicezone een rapport uitgebracht over de ontwikkeling van de woonservicezone inclusief een werkprogramma 2009-2010. Een woonservicezone is een (deel van) een wijk of dorp waarin optimale condities zijn geschapen voor wonen met zorg en welzijn. In de zone zijn aanpasbare woningen en de woonomgeving heeft een goed voorzieningenniveau. In 2006 is een programma van eisen vastgesteld voor de Woonservicezone. Daar staat onder andere in dat minimaal 4% van de woningvoorraad in de zone rolstoeltoegankelijk moet zijn en dat minimaal 25% aanpasbaar moet zijn (Bron: Rapport 'Een aantal stappen gezet naar de woonservicezone Den Hoorn, Stuurgroep Woonservicezone Den Hoorn, november 2009).

Inzet en instrumenten

• -

  Op het niveau van de gemeente als geheel moet voldoende aanbod zijn van wonen met zorg en welzijn. In alle dorpen is thuiszorg mogelijk en in alle dorpen is aanbod van wonen met zorg en welzijn. Het exacte aanbod per dorp kan verschillen: in Maasland biedt woonzorgcomplex De Singelhof een breed scala aan voorzieningen en diensten, in Schipluiden is dit Korpershoek, in Den Hoorn de Woonservicezone (met o.a. de Kickerthoek en het nieuwe gezondheidscentrum). Niet alle voorzieningen hoeven in elk dorp aanwezig te zijn. Bepaalde voorzieningen vragen om een grotere schaal of zijn juist te specialistisch en zullen daarom in bepaalde dorpen geconcentreerd worden. Het voorzieningenaanbod wordt verder uitgewerkt in de nieuwe Structuurvisie en zal gestalte krijgen in prestatieafspraken met partners in de zorg;

• -

  De gemeente wil aanbieders van zorg en welzijn stimuleren om te komen tot goede afstemming tussen wonen, zorg en welzijn en zal hiertoe een actieve rol spelen in het overleg met aanbieders van zorg en welzijn en de corporatie. Met de ontwikkeling van de woonservicezone Den Hoorn werkt de gemeente actief samen met partners (corporatie, zorginstellingen, welzijn) aan een betere afstemming van wonen met zorg en welzijn;

• -

  In het Wmo-beleid wordt de afstemming tussen wonen, zorg en welzijn en de rol van de gemeente daarin verder uitgewerkt. Voor de inzet vanuit wonen is de woonvisie het kader.

4.7.3 Kwetsbare groepen

Naast ouderen en mensen met een beperking, zijn er mensen in een kwetsbare maatschappelijke positie. Dit zijn mensen met psychische, sociale en/of financiële problemen, maar ook statushouders. Veelal kunnen deze mensen niet geheel zelfstandig in hun huisvesting voorzien. Voor deze diverse groep voelt de gemeente zich verantwoordelijk, samen met het Rijk en maatschappelijke en zorginstellingen. Delft verzorgt als centrumgemeente in de regio, het grootste deel van de opvang van kwetsbare groepen.

Inzet en instrumenten

• -

  De gemeente continueert het Laatste Kansbeleid, dat is bedoeld om huisuitzettingen te voorkomen door hulp te bieden aan huurders die het risico lopen hun huis uitgezet te worden;

• -

  Continuering van het Meldpunt Bezorgd zodat inwoners vroegtijdig problemen kunnen signaleren en verergering van de probleemsituatie mogelijk voorkomen kan worden;

• -

  In 2010 wordt een signaleringsoverleg opgezet voor volwassenen, waarin naast de gemeente onder meer de corporatie, de politie en de GGZ participeren;

• -

  Samen met de corporatie is de gemeente verantwoordelijk voor het uitvoeren van de gemeentelijke taakstelling van de huisvesting van statushouders.

4.8 Prioriteit 8: Energiebesparing en verlaging woonlasten

Ambitie:

We zetten in op energiebesparing voor alle inwoners, vanuit het oogpunt van duurzaamheid en ter beperking van de (toekomstige) woonlasten.

Energielasten vormen een steeds groter deel van de woonlasten. Energiebesparing vormt voor de gemeente een belangrijk aandachtspunt, ook waar het gaat om het beperken van de woonlasten. Winst is niet alleen te bereiken bij nieuwbouw, maar ook in de bestaande voorraad.

Inzet en instrumenten

• -

  De gemeente zet in op energiebesparende maatregelen om zo de (groei in) woonlasten te beperken en bewoners bewust te maken van hun invloed op de noodzakelijke energietransitie. Dit doen we in de nieuwbouw en de bestaande bouw. Uitgangspunten zijn de ambities en maatregelen zoals vastgelegd in de Nota Klimaatbeleid Gemeente Midden-Delfland 2009-2013, het Milieubeleidsplan 2006-2010 en de Nota Duurzaam Bouwen;

• -

  De gemeente maakt afspraken met de woningcorporatie over energiebesparende maatregelen in de bestaande sociale huurvoorraad. Daarbij volgen we de afspraken die door de corporatiesector met het rijk zijn gemaakt.

Hoofdstuk 5. Woningen en woonomgeving

Uit de voorgaande hoofdstukken is op te maken dat er een opgave ligt om het woonaanbod beter aan te laten sluiten op de vraag van de huidige en toekomstige bewoners. In de voorgaande hoofdstukken is hier al een eerste richting aan gegeven. Wat betekent die richting voor de gewenste verandering in het woningaanbod en hoe ziet het gewenste nieuwbouwprogramma eruit?

In de eerste paragraaf zetten we enkele uitgangspunten op een rij. De tweede paragraaf gaat over veranderingen in de bestaande woningvoorraad en woonomgeving. In de derde paragraaf wordt een gemeentebreed nieuwbouwprogramma neergezet. De vierde paragraaf gaat over kwaliteit en duurzaamheid in woningbouw. De laatste paragraaf zoomt in op de ontwikkelingsrichtingen voor de drie afzonderlijke dorpen.

5.1 Uitgangspunten

Bij de aanpak van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving en bij het nieuwbouwprogramma hebben we ons laten inspireren door de volgende uitgangspunten:

• -

  Behoud wat goed is en investeer waar nodig. De meeste inwoners in Midden-Delfland zijn heel tevreden met hun woning en woonplek. Dat betekent dus in de eerste plaats aandacht voor behoud van de kwaliteiten van de woningvoorraad en woonomgeving. Bovendien zijn de nieuwbouwmogelijkheden niet onuitputtelijk. Uit de woningmarktanalyse is een aantal specifieke opgaven naar voren gekomen, zoals bijvoorbeeld de toenemende behoefte aan nultredenwoningen en het beperkte aanbod voor lage inkomens, met name starters. Dit betekent aandacht en investeringen in de bestaande voorraad en de nieuwbouw voor het uitbreiden van de mogelijkheden voor deze groepen;

• -

  Uitgaan van de kwaliteiten van Midden-Delfland en het specifieke karakter van de dorpen. Midden-Delfland heeft als gemeente bijzondere kwaliteiten te bieden als rust, groen en ruimte in een sterk verstedelijkte regio. De dorpen hebben daarnaast nog hun eigen karakter. Met name bij de nieuwbouw moeten deze kwaliteiten en kenmerken het uitgangspunt zijn (schaalgrootte, architectuur, invulling programma). Dit betekent ook dat we inbreiding verkiezen boven uitbreiding en waar mogelijk compacter bouwen binnen de randvoorwaarde van een dorps karakter. In de nieuwe Structuurvisie zullen de ruimtelijke kaders en richtingen voor de dorpen worden uitgewerkt. In paragraaf 5.5 worden voor wonen globaal de ontwikkelingsrichtingen voor de dorpen geschetst;

• -

  Duurzaamheid, zowel in bestaande voorraad als bij nieuwbouw. Dit betekent in ieder geval het gebruik van milieuverantwoorde materialen en stimuleren van energiebesparende maatregelen. Niet alleen bij grootschalige projecten, maar ook door kleinschalige technische oplossingen;

• -

  Variatie en kwaliteit, alternatieve woonvormen. Een grondgebonden woning kan in verschillende soorten en maten uitgevoerd worden. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld een nultredenwoning. Het gaat bijvoorbeeld over woonwerkwoningen, mantelzorgwoningen, patiowoningen, woongroepen, enzovoort. De gemeente stimuleert bouwers om vernieuwende woonvormen te realiseren en zorgt zelf voor de nodige flexibiliteit in bestemmingsplannen om maatwerk in verkaveling mogelijk te maken;

• -

  Flexibiliteit. Een (ver)nieuwbouwprogramma is nodig om richting te geven aan de woningbouwplannen voor de komende jaren. Flexibiliteit is echter nodig om in te kunnen spelen op ontwikkelingen in de woningmarkt: economische vooruitzichten bijvoorbeeld hebben invloed op de keuze tussen huur en koop. Door jaarlijkse monitoring en evaluatie (zowel kwantitatief als kwalitatief) en flexibiliteit in het programma is bijsturing mogelijk. Ook het bouwen van woningen die voor verschillende doelgroepen interessant zijn, brengt flexibiliteit met zich mee.

5.2 De bestaande woningvoorraad en woonomgeving

De bestaande woningvoorraad in Midden-Delfland is over het algemeen van goede kwaliteit. In de woningmarktanalyse wordt dit bevestigd door de bewoners die een hoog cijfer geven voor de kwaliteit van de woningen in hun buurt. Voor het overgrote deel van de woningvoorraad geldt dat regulier onderhoud en beheer door de eigenaren voldoende is voor een goed kwaliteitsniveau. Aandacht en afspraken zijn desondanks nodig om te voorkomen dat problemen gaan ontstaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de sociale huurvoorraad en de koopwoningen.

De bouwkundige kwaliteit van de sociale huurwoningen is over het algemeen goed en verhuurbaarheidproblemen zijn zeker niet aan de orde. Grootschalige aanpak van sociale huurwoningen is dan ook niet voorzien. Belangrijkste opgave in de sociale huur is het inspelen op de veranderende vraag van eengezins naar gelijkvloerse woningen.

Inzet en instrumenten sociale huurwoningen

De inzet ten aanzien van de bestaande voorraad bestaat uit de volgende componenten:

• -

  Kleinschalige herstructurering van complexen door de corporatie die niet meer aan de wooneisen van deze tijd voldoen. In Den Hoorn gaat het op korte termijn om herontwikkeling van het centrumgebied waarbij verouderde duplexwoningen (Hof van Delft) worden gesloopt en vervangen door seniorenappartementen. In Maasland staan er bij de brandweerkazerne woningen die nu dienst doen als jongerenwoningen, maar die op termijn waarschijnlijk vervangen zullen worden. In deze woonvisie wordt uitgegaan van sloop van circa 60 woningen in de periode 2010-2025. Bij de samenstelling van de vervangende nieuwbouw na sloop van sociale huur, wordt rekening gehouden met de doelstelling om de sociale huurvoorraad enigszins uit te breiden. Per saldo is gemeentebreed een uitbreiding van de sociale huur gewenst (zie ook nieuwbouwprogramma in volgende paragraaf). In prestatieafspraken worden nadere afspraken gemaakt over sloop bij herstructurering en vervangende nieuwbouw;

• -

  Uit de woningmarktanalyse blijken eengezinshuurwoningen zeker op termijn een zwakker segment op de woningmarkt. Dit betekent zeker niet direct slopen, maar geeft aan dat het aanbod in dit segment niet goed aansluit bij de vraag en dat hier mogelijk veranderingen nodig zijn. Daarbij kan ook verkoop een passend middel zijn. Tot nu toe was verkoop niet aan de orde. Zoals in vorig hoofdstuk al geconstateerd werd kan dit een manier zijn om de bereikbaarheid van de koop te vergroten. De gemeente gaat te zijner tijd hierover in gesprek en maakt (prestatie)afspraken met de woningcorporatie en beziet dit in relatie tot nieuwbouw van sociale huur en het volgen van kansen van woningzoekenden;

• -

  Gerichte aanpassing van sociale huurwoningen door de corporatie om de voorraad beter aan te laten sluiten bij de ouder wordende bevolking. De gemeente gaat in gesprek met de corporatie over de mogelijkheden en maakt hierover prestatieafspraken;

• -

  Nadere (prestatie)afspraken maken met de corporatie over het aanbrengen van energiebesparende maatregelen in de bestaande voorraad en het gebruik van milieuverantwoorde materialen. De uitgangspunten zijn vastgelegd in de Nota Klimaatbeleid en Nota Duurzaam Bouwen (zie ook 5.4).

De mogelijkheden om in de koopsector een kwaliteitsslag te maken zijn geringer dan in de sociale huursector. Daar kan immers de corporatie het initiatief nemen. In de particuliere voorraad zal het initiatief van de eigenaar-bewoner moeten komen. De rol van de gemeente beperkt zich tot het stimuleren en waar mogelijk faciliteren.

Inzet en instrumenten koopsector

• -

  Stimuleren van particuliere woningeigenaren om maatregelen te nemen ten aanzien van duurzaamheid en energiebesparing door informatie en advies over subsidies en door middel van de energiebesparingscampagne Wonen++ (zie www.haaglanden.wonenplusplus.nl);

• -

  Informeren van particuliere woningeigenaren over mogelijkheden om woningen aan te passen (o.a. bij verminderde mobiliteit). De gemeente zorgt waar mogelijk en gewenst (afhankelijk van doelgroepen) voor ruimte in bestemmingsplannen om uitbreiding of aanpassing van woningen mogelijk te maken. Onder voorwaarden is voor bepaalde aanpassingen in de woning een bijdrage vanuit de Wmo mogelijk;

• -

  Bij het opstellen van gebiedsplannen (zie verderop) is de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad een van de aandachtspunten. Indien nodig zet de gemeente informatie en advies in om particulieren te ondersteunen bij woningverbetering. De gemeente zoekt daarin de samenwerking met de woningcorporatie.

Kwaliteit van wonen gaat ook over de woonomgeving (openbare ruimte, voorzieningen). Ook hierover zijn de bewoners over het algemeen zeer tevreden, zo blijkt uit de woningmarktanalyse.

Inzet en instrumenten woonomgeving

• -

  Behoud van de kwaliteit van de woonomgeving onder andere door blijvende aandacht voor de veiligheid en leefbaarheid (schoon, heel, veilig);

• -

  Investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte, in het bijzonder het versterken van de ontmoetingsfunctie van pleinen, door ondernemers en inwoners te faciliteren in het vernieuwen of opwaarderen van voorzieningen op het vlak van de horeca en/of kunst en cultuur. Stimulering van kleinschalige bedrijvigheid passend bij het karakter van de dorpen en behoud van de (dagelijkse winkel)voorzieningen in elk dorp. Dit is uitgewerkt in een economisch beleidskader;

• -

  Voldoende aanbod welzijns- en zorgvoorzieningen in alle drie de dorpen: de gemeente werkt daartoe mede op basis van de nieuwe Structuurvisie het Wmo-beleid verder uit in overleg met de aanbieders van zorg en welzijn;

• -

  Als een gebied voor aanpak in aanmerking komt, wordt een gebiedsplan opgesteld. Het gebiedsplan moet passen binnen de gemeentelijke kaders op het gebied van wonen en ruimtelijke ordening, zoals de Structuurvisie en deze woonvisie. Aanleiding voor aanpak kan liggen in vernieuwing van sociale huurwoningen, maar ook in veranderingen in het voorzieningenaanbod of het vrijkomen van een locatie voor functieverandering. Doel van het opstellen van een gebiedsplan is het integraal kijken naar woningen (sociaal en particulier), woonomgeving en voorzieningen. De regie voor een gebiedsplan kan liggen bij verschillende partijen, afhankelijk van de aanleiding voor de aanpak. De gemeente participeert bij elk gebiedsplan en zorgt daarbij voor inbreng van de gemeentelijke beleidskaders, zoals deze woonvisie.

5.3 Nieuwbouw

Naast aanpak van de bestaande voorraad en woonomgeving, is nieuwbouw nodig met het oog op de toename van het aantal huishoudens en om meer variatie te creëren in het woonaanbod. We vinden dat huishoudens in Midden-Delfland een wooncarrière moeten kunnen doorlopen. Daarbij is bijzondere aandacht voor mensen met een beperkt inkomen, starters, gezinnen en zorgbehoevenden.

De omvang en de samenstelling van het nieuwbouwprogramma zijn gebaseerd op:

• -

  De ambities in deze woonvisie ten aanzien van vitaliteit en het vergroten van de kansen van verschillende groepen op de woningmarkt;

• -

  De woningbehoefte zoals die naar voren komt uit de woningmarktanalyse;

• -

  Afspraken over nieuwbouw met stadsgewest Haaglanden;

• -

  De huidige nieuwbouwplannen (2010 t/m 2015).

Indicatief nieuwbouwprogramma 2010 tot 2025

Om het woningaanbod in pas te laten lopen met de verwachte huishoudensgroei (zie woningmarktanalyse) is het nodig de voorraad per saldo uit te breiden met ongeveer 1.200 tot 1.400 woningen in de periode 2009-2025.

De termijn van de woonvisie is 2010-2025 (15 jaar). In 2009 zijn ongeveer 240 woningen opgeleverd, op de locaties Commandeurspolder, Look-West en Veldesteijn. Aan de benodigde uitbreiding van 1.200 tot 1.400 is dus al deels (240 woningen) voldaan. Dan resteert een uitbreidingsopgave voor de periode 2010-2025 van circa 960 tot 1.160 woningen. Rekening houdend met de inschatting voor sloop (ongeveer 60 woningen in dezelfde periode) is nieuwbouw van ongeveer 1.020 tot 1.220 woningen nodig.

De omvang van het gewenste nieuwbouwprogramma 2010- 2025 komt uit op 1.020 tot 1.220 woningen (gemiddeld 70 tot 80 woningen per jaar).

De huidige bouwplannen 2010 t/m 2015 omvatten ongeveer 780 woningen. Dat betekent dat voor nog 240 tot 440 woningen ruimte moet worden gevonden. Voor de langere termijn, na 2015, ligt er dus een planologische opgave voor de gemeente.

Samenstelling nieuwbouwprogramma

De beleidsmatig gewenste samenstelling van het gemeentebrede nieuwbouwprogramma 2010-2025 wordt hierna weergeven. Deze samenstelling sluit aan bij de wensen van bewoners (woningmarktanalyse) en de visie en ambities zoals die in de voorgaande hoofdstukken zijn geformuleerd. Het programma houdt rekening met de afspraken die zijn gemaakt met het Stadsgewest Haaglanden en de corporaties in de regio. Daarin is opgenomen dat per gemeente minimaal 30% van de totale nieuwbouw in de sociale sector (huur en koop) wordt gerealiseerd. Per gemeente mag daarvan maximaal 10% sociale (goedkope) koop worden gerealiseerd.

Het nieuwbouwprogramma geeft de gewenste samenstelling indicatief (in bandbreedtes) weer voor verschillende prijssegmenten in de huur- en de koopsector voor de gemeente als geheel. Deze samenstelling hoeft niet op elke locatie te worden toegepast. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de monitoring van het gewenste woningbouwprogramma.

Toelichting op het programma

Het nieuwbouwprogramma is in hoofdzaak gebaseerd op onze ambitie om de diversiteit van de bevolking te versterken met het oog op de vitaliteit in de dorpen. Dit betekent dat wordt ingezet op nieuwbouw in diverse categorieën, ook de betaalbare segmenten.

Het nieuwbouwprogramma sluit aan bij de gewenste aandacht voor betaalbaarheid, zowel in de huur als in de koop. We streven naar realisatie van 250 tot 300 sociale huurwoningen en naar de bouw van 190 tot 230 goedkope en betaalbare koopwoningen. Het sociale segment (sociale huur en goedkope koop) beslaat in totaal 33% van het bouwprogramma. Er zijn geen plannen voor grootschalige sloop, het bouwprogramma biedt enige ruimte voor vernieuwing in de sociale huur.

Tot op heden bouwt de gemeente 30% in de sociale koop (10%) en huur (20%). Deze percentages worden tot nu toe gehaald omdat onze exploitaties dat toestaan. Ook voor de periode 2010-2025 zal dit ons doel zijn. Bovenstaande tabel geeft een aandeel sociale nieuwbouw aan van 33% (24%+9%). Als hierdoor onze exploitaties financieel te zwaar onder druk komen te staan, dan zal er ten aanzien van dit percentage wellicht een andere keuze moeten worden gemaakt. Daarbij speelt met name de vraag in hoeverre extra middelen uit de exploitaties ingezet moeten/ kunnen worden.

Het relatief grote aandeel sociale huur (24%) in het nieuwbouwprogramma is vooral bedoeld om de kansen voor woningzoekenden uit Midden-Delfland, in het bijzonder lokale starters, te verbeteren. Als blijkt dat de nieuwbouw van sociale huurwoningen niet de kansen vergroot voor lokale woningzoekenden, maar alleen woningzoekenden bedient van buiten de gemeente, zal het programma worden bijgesteld.

Wat betreft eigendomsvorm is flexibiliteit nodig tussen huur en koop, met name tussen de categorieën dure huur en goedkope of betaalbare koop. Afhankelijk van het economisch perspectief zullen inwoners kiezen voor (voorlopig) huur of meteen kopen. Dit kan ook vragen om tussenvormen tussen huur en koop.

Het nieuwbouwprogramma past bij de in de woningmarktanalyse blijvend grote vraag naar (middel)dure koop. In het programma is 30% middeldure koop en 20% dure koop opgenomen.

De economische ontwikkelingen blijven onzeker. De gemeente veronderstelt een lichte crisis waarbij na een korte dip de economische groei weer aantrekt (Zie de woningmarktanalyse voor verdere uitleg). Daarbij is een plus op de sociale huur gezet om in te kunnen spelen op eventuele schommelingen. In 2015 wordt gekeken hoe de economie ervoor staat en wordt het bouwprogramma waar nodig aangepast. Als het economisch blijkt tegen te zitten moet een groter accent worden gelegd op de huur, met name in het segment tot de huurtoeslaggrens.

Het precieze bouwprogramma is afhankelijk van de behoefte uit de markt. Jaarlijks worden daarom ontwikkelingen in de voortgang van de nieuwbouw in beeld gebracht. Indien nodig wordt het programma op basis van actuele marktinformatie bijgesteld.

Wat betreft woningtype en nadere invulling geldt het volgende:

Ongeveer eenderde van het programma bestaat uit appartementen. Dit is nodig om in te kunnen spelen op de wensen van de groeiende groep ouderen en van jongere met name kleine huishoudens. De ouderen vormen een kritische groep consumenten: maatwerk is nodig, evenals het volgen van de belangstelling voor dit segment. Een deel van de vraag is vervangbaar door grondgebonden nultredenwoningen of aanpassing van de huidige woning.

Het programma komt tegemoet aan de groeiende behoefte aan nultredenwoningen. Dan hebben we het niet alleen over appartementen, maar ook over grondgebonden nultredenwoningen. Deze kunnen deels in de bestaande voorraad worden gerealiseerd (via aanpassing van eengezinswoningen) en deels in de nieuwbouw (patiowoningen, bungalows, eengezinswoningen). Nieuwe woningen worden zoveel mogelijk aanpasbaar gebouwd zodat ze geschikt zijn voor verschillende groepen.

De gemeente zet in op het realiseren van alternatieve woonvormen (woonwerkwoningen, groeiwoningen, cascowoningen, woongroepen, mantelzorgwoningen, enzovoort). De gemeente daagt bouwers uit in te spelen op niches in de woningmarkt en zorgt zelf bij nieuwbouw voor flexibiliteit in bestemmingsplannen om maatwerk in verkaveling mogelijk te maken.

Vergelijking nieuwbouwprogramma en huidige woningbouwplanning

Vergelijking van het programma met de huidige plannen voor de periode 2010 t/m 2015 (zie Tabel 5-4) levert de volgende aandachtspunten op:

Voor de periode 2010-2015 zijn ongeveer 780 woningen gepland. Voor een aantal projecten ligt de woningdifferentiatie al zodanig vast dat aanpassingen niet meer zijn door te voeren. Deze plannen omvatten ongeveer 380 woningen, waarvan 7% sociale huur, 17% goedkope koop (24% sociale segment) en 11% betaalbare koop en ongeveer een derde bestaat uit appartementen.

Voor de overige bijna 400 woningen tot en met 2015 is de programmering nog in te vullen of te veranderen.

In de plannen t/m 2015 die al vastgesteld zijn, is een groot deel middeldure koop opgenomen. Ook de plannen die nog te veranderen zijn, bevatten nog bijna een kwart middeldure koop. Extra uitbreiding opnemen van dit segment in nieuwe plannen is dan ook volgens de huidige inzichten slechts in beperkte mate gewenst.

In de plannen t/m 2015 die nog niet zijn vastgesteld zijn relatief veel goedkope en betaalbare koopwoningen opgenomen. Als deze allemaal gerealiseerd worden, is geen extra uitbreiding gewenst volgens de huidige inzichten. Het blijft echter noodzakelijk om dit te monitoren, gezien de kans op planuitval of wijziging naar een duurder koopsegment.

In de huidige plannen is een relatief klein deel sociale huur opgenomen. Voor de plannen die nog te veranderen zijn en de nieuwe plannen, is meer nadruk op de sociale huur gewenst.

Hoewel het om relatief kleine aantallen gaat, is uitbreiding gewenst in het dure huursegment. In de huidige plannen is nauwelijks dure huur opgenomen. De eisen die mensen stellen aan een dure huurwoning zijn vaak wel hoog: grote woonkamer, meerdere slaapkamers, goede buitenruimte en ligging, kleinschalig, aantrekkelijk vormgegeven.

In Tabel 5-3 staat de aanvullende opgave weergegeven voor de periode 2010-2025. Dit is de opgave op grond van het beleidsmatig gewenste nieuwbouwprogramma (Tabel 5-1) exclusief de reeds vastgestelde plannen (de 379 plannen in de eerste kolom van bovenstaande tabel).

De aanvullende opgave is zowel weergegeven naar eigendom en prijsklasse, als naar woningtype. Het woningtype is weergegeven naar eengezins en meergezins (appartementen), maar zoals gezegd streeft de gemeente bij de uitwerking per locatie naar een gevarieerd aanbod van woonvormen, zoals bijvoorbeeld woonwerkwoningen, groeiwoningen, zorgwoningen en patiowoningen.

5.4 Kwaliteit en duurzaamheid woningbouw

De gemeente wil met name bij grotere nieuwbouwprojecten bepaalde doelstellingen bereiken op het gebied van duurzaam bouwen en de technische en woonkwaliteit (zoals bijvoorbeeld Woonkeur) die verder gaan dan de wettelijke eisen (zoals Bouwbesluit). De gemeente wil de uitgangspunten en doelstellingen vastleggen in contracten en convenanten met ontwikkelaars. We beseffen dat het bouwen in de praktijk hierdoor duurder kan worden, maar denken dat de kwaliteit die daar op langere termijn door verkregen wordt, hiertegen zal opwegen. Bovendien kan het de totale woonlasten voor mensen omlaag brengen. De afweging tussen de gewenste kwaliteiten en de prijs wordt evenwel per project gemaakt.

In september 2005 is de Nota Duurzaam Bouwen (DUBO) vastgesteld. Nadien zijn nog aanpassingen gedaan op het vlak van Woonkeur en een lagere Energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Het vastgestelde gemeentelijke DUBO-beleid gaat uit van een EPC van nieuwe woningen die 10% scherper is dan de landelijke eis, namelijk 0,72 in plaats van 0,8. In de praktijk blijken bouwende partijen zich te beroepen op de EPC-norm van 0,8. De gemeente wil zich maximaal inspannen om de EPC-norm van 0,72 te bereiken.

In januari 2009 is de gemeentelijke Nota Klimaatbeleid 2009-2013 vastgesteld. Ten aanzien van energiebesparing bij woningen wordt ingezet op de volgende projecten:

• -

  Strengere controle en handhaving EPC bij nieuwbouwwoningen door middel van jaarlijkse monitoring EPC bij nieuwbouwprojecten;

• -

  Continuering regionale energiebesparingcampagne Wonen++ voor bestaande particuliere woningen;

• -

  Afspraken met de sociale huursector over duurzaamheid en energiebesparing (in regionaal verband);

• -

  Gedragscampagne energieverbruik huishoudens.

5.5 Richtingen voor de dorpen

Het nieuwbouwprogramma beschrijft het programma voor de gemeente als geheel. Hetzelfde geldt voor de aanpak van de bestaande voorraad. De woningtypen van de huidige voorraad in de kernen zijn te vinden in Tabel 5-4.

Welke woningen precies moeten worden aangepast of nieuw gebouwd hangt af van concrete kansen, van de locatie en van de omgevingskenmerken. Voor individuele projecten zijn in beginsel heel specifieke programma’s denkbaar (de invulling van kleine nieuwbouwlocaties is maatwerk), vanuit de kansen van het betreffende gebied, maar in totaliteit passend binnen de gemeentelijke kaders.

Nieuwbouw moet in omvang en qua uitstraling passen bij het eigene van de dorpen. Zo heeft Den Hoorn een wat stedelijker karakter dan Maasland en Schipluiden en ook de inwoners verschillen van karakter en woonvoorkeuren. Dat kan en mag ook tot uiting komen in de woningbouw. De nieuwbouwmogelijkheden zijn wel begrensd; een groot deel is al benut in de afgelopen jaren of wordt de komende jaren ingevuld. Hele grote nieuwe uitleglocaties zijn niet meer beschikbaar. De nadruk, zeker op langere termijn richting 2025, zal daarom moeten komen te liggen op compacter bouwen op kleine schaal binnen de dorpen soms ter vervanging van bestaande bouw, en op aanpassing van de bestaande voorraad.

De volgende uitgangspunten zijn richtinggevend bij het invullen van programma’s voor specifieke locaties in de dorpen. In de nieuwe Structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de dorpen verder ingevuld.

Den Hoorn

• −

  Het grootste deel van de woningbehoefte komt uit Den Hoorn, aangezien de groei van het aantal huishoudens en inwoners hier verreweg het grootst is;

• −

  In Den Hoorn liggen de meeste mogelijkheden voor nieuwbouw;

• −

  Het grootste deel van de nieuwbouw vindt plaats in Den Hoorn;

• −

  Voor de periode 2010-2015 zijn er nu circa 400 woningen gepland. Grootste locaties zijn Lookwest-Noord en het centrum van Den Hoorn;

• −

  Accent op jonge gezinnen en starters;

• −

  In Woonservicezone accent op nultredenwoningen;

• −

  De nieuwbouw kent een groen kleinstedelijk tot suburbaan karakter en relatief wat meer appartementen;

• −

  Stimuleren van alternatieve woonvormen op kleine schaal.

Schipluiden

• −

  Het aantal inwoners in Schipluiden neemt richting 2025 licht af, het aantal huishoudens groeit nog wel;

• −

  Dorpse karakter behouden;

• −

  Schaarse locaties (m.n. gemeentehuis) benutten voor vergroten mogelijkheden aandachtsgroepen, in het bijzonder starters en ouderen;

• −

  In nieuwbouw variatie in nultredenwoningen voor ouderen;

• −

  Inzetten op doorstroming met het oog op het vergroten van de kansen voor starters;

• −

  Woningbouw hoofdzakelijk op vervangingslocaties binnen het bebouwd gebied;

• −

  Kleinschalige nieuwbouw met dorpse uitstraling, hoofdzakelijk grondgebonden en in beperkte mate appartementen;

• −

  Stimuleren van alternatieve woonvormen op kleine schaal.

Maasland

• −

  Het aantal inwoners in Maasland neemt richting 2025 licht af, het aantal huishoudens groeit nog wel;

• −

  Opgave in vergroten aanbod nultredenwoningen door grote aantal en aandeel ouderen;

• −

  Aanpassen bestaande voorraad (huur en koop);

• −

  In nieuwbouw variatie in nultredenwoningen voor ouderen;

• −

  Inzetten op doorstroming met het oog op het vergroten van de kansen voor starters;

• −

  Appartementen op zeer beperkte schaal en gefaseerd;

• −

  Stimuleren van alternatieve woonvormen op kleine schaal.

Hoofdstuk 6. Organisatie en uitvoering

In dit hoofdstuk zetten we de stap naar de praktijk. Hoe werken we toe naar de visie-op-hoofdlijnen, en hoe zorgen we dat de beschreven maatregelen en instrumenten worden ingezet? Dit hoofdstuk beschrijft op welke manier de gemeente, samen met de partners, gaat werken aan de organisatie en uitvoering van deze woonvisie.

In de eerste paragraaf wordt beschreven hoe we als gemeente aankijken tegen de invulling van onze eigen rol en de samenwerking met anderen. De tweede paragraaf geeft een overzicht van het instrumentarium dat we tot onze beschikking hebben om het woonbeleid uit te voeren. De derde paragraaf bevat een uitvoeringsprogramma voor de korte termijn.

6.1 Rollen en samenwerking

We willen als gemeente Midden-Delfland nadrukkelijk een woonbeleid voeren, en willen wat er op de woningmarkt gebeurt niet louter laten afhangen van wat anderen doen. Tegelijk realiseren we ons dat de handelingsmogelijkheden van de gemeente beperkt zijn. Ons uitgangspunt is de eigen verantwoordelijkheid van bewoners op het gebied van wonen. Als gemeente voeren we regie op hoofdlijnen op basis van de koers die in deze woonvisie uiteen is gezet. We sturen op diversiteit en zetten onze instrumenten gericht in en werken actief samen met andere partijen.

De gemeente heeft geen omvangrijke (rijks)subsidies meer om het woonbeleid uit te voeren en is voor de uitvoering sterk afhankelijk van derden. Daarom zetten we onze instrumenten specifiek in om (activiteiten van) derden te sturen, te stimuleren en te faciliteren. Dit betekent dat we niet bij voorbaat kiezen voor één weg of één instrument maar dat we per project, gebied of opgave bekijken welke rolinvulling en welke instrumenten het meest passend zijn. Grofweg zijn drie verschillende rolinvullingen te onderscheiden:

• 1.

  Sturen en kaders stellen: de gemeente voert regie door heldere kaders te stellen waarbinnen ontwikkelingen plaats kunnen vinden. Zo is de woonvisie leidend voor de programmering van nieuwbouwprojecten;

• 2.

  Stimuleren en verleiden: andere partijen stimuleren of verleiden om de ambities uit deze woonvisie te realiseren. Dit kan bijvoorbeeld zijn: het verleiden van oudere bewoners om te verhuizen uit hun grote eengezinswoning, door ze te wijzen op interessante nieuwbouwprojecten of ze te ondersteunen bij de verhuizing;

• 3.

  Faciliteren: ruimte geven en mogelijk maken. De faciliterende rol betekent dat de gemeente het burgers mogelijk maakt om hun woonwensen te realiseren. De gemeente hoeft geen actie te ondernemen anders dan mogelijk maken. De burgers, de corporatie of ontwikkelaars krijgen de ruimte om dingen te doen, of te laten.

Op onderdelen waar de ambities niet vanzelfsprekend worden gerealiseerd, zoals de kansen voor de doelgroep of aanpak van lastige locaties binnen bestaand bebouwd gebied, neemt de gemeente een prominentere plaats in. Dan zullen we meer sturend optreden en middelen die we zelf ter beschikking hebben (zie volgende paragraaf) zoveel mogelijk inzetten. Deze instrumenten liggen niet alleen op het beleidsveld wonen en ruimtelijke ordening, maar ook bij welzijn en zorg en grondbeleid. De gemeente zal dan ook intern (tussen de verschillende afdelingen) de banden versterken.

Voor alle rollen geldt dat succes staat of valt met een heel goede samenwerking met partijen die het werk moeten uitvoeren. Dat zijn de woningcorporatie, de zorg- en marktpartijen en ontwikkelaars. Ook lokale belangenbehartigers zoals bewonersverenigingen en de volkshuisvestingsadviescommissie hebben een rol bij de organisatie en uitvoering van het woonbeleid.

6.2 Instrumentarium gemeente

Communicatie woonbeleid

De woonvisie zelf is een van de belangrijkste instrumenten die de gemeente heeft om het woonbeleid uit te voeren. Het is dan ook van cruciaal belang dat partijen waar we mee samenwerken, de woonvisie kennen en hier hun activiteiten zoveel mogelijk op afstemmen.

We zullen met kracht de ambities uit de woonvisie en het uitvoeringsprogramma uitdragen en communiceren via verschillende kanalen. Ook na vaststelling en publicatie van de woonvisie, blijven we de visie en het programma krachtig uitdragen. Belangrijk onderdeel daarvan is goede informatievoorziening voor bewoners (via internet, brochures, lokale pers en de corporatie) over projecten, activiteiten en regels op het gebied van wonen.

Regie en monitoring nieuwbouwprogramma

Als gemeente voeren we regie over het nieuwbouwprogramma om ervoor te zorgen dat het gewenste programma zoveel mogelijk gerealiseerd wordt. Dit doen we door de ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen goed op de hoogte te brengen van het gewenste programma én de achtergronden. Daarbij horen ook kwaliteitseisen ten aanzien van duurzaam bouwen en Woonkeur.

We houden de gerealiseerde en de voorgenomen woningproductie bij naar aantal, fase en samenstelling. Dit overzicht wordt periodiek (minimaal éénmaal per jaar) naast het gewenste programma gelegd. Dit geeft inzicht in hoeverre het progamma op koers ligt en maakt het mogelijk om tijdig bij te sturen en actie te ondernemen. Daarnaast gaan we in gesprek met ontwikkelaars en de corporaties om te bezien waar mogelijkheden liggen om de productie aan te passen en meer in lijn te brengen met het gewenste programma.

Ruimtelijke ordening

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) van kracht geworden. De nieuwe Wro biedt de gemeente diverse instrumenten om het gebruik van de ruimte (waaronder het wonen) te regelen. De Wro verplicht gemeenten om een structuurvisie op te stellen. De nieuwe Structuurvisie zal de komende periode opgesteld worden. Afstemming met de woonvisie is daarbij van belang.

Een van de belangrijkste instrumenten uit de Wro is het bestemmingsplan, waarin de gemeente vastlegt welke bestemming een bepaald gebied heeft. Vanuit het streven naar meer keuzevrijheid en diversiteit (o.a. meer ruimte voor alternatieve woonvormen) zullen we bezien in hoeverre aanpassing of verruiming van bestemmingsplannen nodig is.

De nieuwe Grondexploitatiewet, onderdeel van de Wro, geeft de gemeente bovendien meer mogelijkheden dan voorheen om te sturen op de ontwikkeling van bouwlocaties waar de gemeente zelf geen grond in bezit heeft. In een exploitatieovereenkomst kan worden geregeld hoe de kosten voor algemene voorzieningen worden verdeeld of welke locatie-eisen van toepassing zijn. Dit laatste houdt in dat gemeenten kunnen eisen welk percentage sociaal wordt en welk deel bestemd is voor particulier opdrachtgeverschap. Als partijen niet tot overeenstemming komen, heeft de gemeente de mogelijkheid om het programma af te dwingen. De gemeente Midden-Delfland streeft echter naar overeenstemming middels overleg met de grondeigenaren.

Grondbeleid en grondprijsbeleid

In 2009 heeft de gemeente een nieuwe Nota Grondbeleid vastgesteld. Het uitgangspunt in de nieuwe nota is actief grondbeleid. In voorkomende gevallen zal bezien worden of faciliterend grondbeleid gewenst of nodig is.

Grondbeleid is volgend ten aanzien van de doelstellingen van sectoraal beleid, onder meer volkshuisvesting. Reguliere en strategische aankopen moeten dan ook passen binnen de vastgestelde (toekomst)plannen van de gemeente, zoals vastgelegd in de Gebiedsvisie 2025, de Visie Vitale Dorpen en deze woonvisie.

De gemeente hanteert voor de vaststelling van grondprijzen per gebruiksfunctie een grondprijsmethodiek. Voor sociale huur en koop hanteert de gemeente vaste grondprijzen per woning. Voor woningbouw in de vrije sector wordt de genormeerde grondquote gehanteerd, deze wordt berekend op basis van de residuele waarde. Deze grondquote neemt toe naarmate het prijsniveau van de woning stijgt. De grondprijzen worden jaarlijks gepubliceerd in een nota grondprijzen.

Woonruimteverdeling

De Huisvestingswet is de wettelijke basis voor regionale en lokale regels over woningtoewijzing, woningonttrekking en woningsplitsing. Per (vermoedelijk) 1 januari 2011 zal de nieuwe Huisvestingswet van kracht worden. Vertrekpunt vanuit de Huisvestingswet is het principe van vrije vestiging.

In Stadsgewest Haaglanden is een Regionale Huisvestingsverordening opgesteld in 2005, waarin onder meer afspraken zijn opgenomen over woonruimteverdeling. Verwacht wordt dat per 1 januari 2011 een nieuwe Regionale Huisvestingsverordening van kracht wordt. Aanvullend zijn in de Regionale Prestatieafspraken 2010-2014 afspraken gemaakt over woonruimteverdeling en in het bijzonder lokaal maatwerk.

In 2010 worden de lokaal maatwerkafspraken voor het jaar 2010 geëvalueerd en wordt de nieuwe huisvestingsverordening voorbereid. De gemeente Midden-Delfland zet daarbij in op meer aandacht voor lokaal maatwerk en het bevorderen van doorstroming.

Informatie en registratie

Goed inzicht in de woningmarkt en in de kansen van verschillende groepen op de woningmarkt is noodzakelijk om de woonvisie te kunnen uitvoeren en het beleid te evalueren. In regionaal verband worden al veel gegevens verzameld over het wonen, onder andere in het kader van de regionale prestatieafspraken en de regionale woningmarktmonitor.

Deze regionaal verzamelde informatie vullen we aan met lokale gegevens, onder meer in het kader van de eerder beschreven nieuwbouwmonitoring. We zorgen als gemeente voor het verzamelen van de informatie en vragen anderen de nodige informatie aan te leveren, bijvoorbeeld de corporaties met betrekking tot de sociale huursector en makelaars en projectontwikkelaars voor de overige sectoren.

De stand van de woningmarkt is in elk geval jaarlijks onderwerp van gesprek tussen de gemeente en woningcorporatie Wonen Midden-Delfland. Daarbij wordt ten minste gekeken naar de resultaten van de woonruimteverdeling (mutatiegraad, kansen en wachttijden voor de verschillende groepen woningzoekenden enzovoorts) en de voortgang van nieuwbouw en vernieuwing.

Inzet van financiële middelen

De gemeente gaat startersleningen beschikbaar stellen, als na onderzoek blijkt dat dit financieel haalbaar is. In de komende tijd wordt uitgewerkt welke voorwaarden aan de starterslening worden verbonden en welk budget we beschikbaar stellen (zie voor nadere toelichting paragraaf 4.4).

Samenwerking intern

Voor een succesvolle uitvoering van de woonvisie is de samenwerking en communicatie binnen de gemeente tussen verschillende afdelingen cruciaal. Immers woonbeleid raakt andere beleidssectoren, zoals zorg en welzijn, grondbeleid en ruimtelijke ordening. Binnen de gemeente wordt intensief samengewerkt door de afdelingen Inwonerszaken (in het bijzonder zorg en welzijn), Locatieontwikkeling en BMH (bouwen, milieu en handhaving).

Samenwerking met derden

We hebben het voornemen nieuwe lokale prestatieafspraken te maken met de corporatie Wonen Midden-Delfland, in vervolg op de huidige prestatieafspraken 01/2007-07/2010. Kader voor de gemeente zijn de ambities en de inzet uit deze woonvisie. De prestatieafspraken moeten helder en meetbaar zijn. Onderwerpen zijn in het bijzonder de omvang en samenstelling van de sociale huurvoorraad, kansen voor woningzoekenden, positie starters, huisvestingsmogelijkheden voor ouderen en mensen met een zorgvraag, vernieuwing en nieuwbouw, duurzaamheid, inzet van constructies als Koopgarant en Te Woon en verkoopplannen op termijn. De gemeente voert regelmatig overleg met de corporatie. Tijdens het overleg zal ook de woonvisie als agendapunt worden meegenomen.

Het vraagstuk rond de vergrijzing is een opgave die door verschillende partijen zal moeten worden opgepakt en beslaat zowel het wonen als zorg en welzijn. De gemeente neemt vanuit de Wmo een sterke regierol en zet in op een nauwe samenwerking met aanbieders van zorg en welzijn.

Overleg en een goede samenwerking met projectontwikkelaars en bouwers is nodig om de ambities uit deze woonvisie, met name het nieuwbouwprogramma, te realiseren. We verwachten van ontwikkelaars dat zij bijdragen aan het realiseren van de ambities en plannen uit deze woonvisie. De uitgangspunten uit deze woonvisie zijn voor de gemeente dan ook de inzet van het overleg. Per locatie vertalen we de ambities in randvoorwaarden en aanbevelingen en leggen dit vast in een overeenkomst.

Midden-Delfland is een van de negen gemeenten van Stadsgewest Haaglanden. Er is een stevige samenwerking binnen het Stadsgewest op het gebied van wonen. Beleid is (onder meer) neergelegd in de regionale huisvestingsverordening, het regionale woonbeleid en prestatieafspraken. We blijven ons actief inzetten in de regio om de belangen van Midden-Delfland te vertegenwoordigen en de ambities uit deze woonvisie te realiseren.

Tot slot kan de gemeente niet zonder samenwerking met en het draagvlak onder bewoners. Een belangrijke onderlegger voor de woonvisie is dan ook het bewonersonderzoek. We betrekken daarnaast de diverse bewonersvertegenwoordigingen bij de uitvoering van beleid en bij concrete plannen. Via de gemeentelijke website en‘De Schakel’ worden bewoners op de hoogte gehouden van de plannen en (voortgang) van projecten (zie ook Communicatie woonbeleid).

Monitoring en evaluatie

Jaarlijks wordt het nieuwbouwprogramma en uitvoeringsprogramma van de woonvisie gemonitord. Zowel wat betreft de voortgang als de aansluiting op ontwikkelingen in de markt. De monitoring wordt uitgevoerd door de gemeente en vindt plaats in overleg met betrokken partijen.

Eenmaal in de vier jaar wordt de woonvisie geëvalueerd om te bezien in hoeverre de ambities zijn nageleefd en of bijstelling nodig is.

Om te monitoren of de nieuwbouw in lijn is met de ambities uit de woonvisie, zal bezien worden op welke manier de instroom in de nieuwbouw geregistreerd kan worden. Zo wordt duidelijk of met de nieuwbouw een (lokale) starter, een doorstromer uit Midden-Delfland, een ‘terugkeerder’ (huishouden dat al eerder in Midden-Delfland heeft gewoond) of een ‘vestiger’ (huishouden van buiten de gemeente) is geholpen.

6.3 Uitvoeringsprogramma

De woonvisie beschrijft het beleid en de ambities voor de langere termijn (tot 2025), maar bevat ook een groot aantal acties en afspraken voor de korte termijn. In het onderstaande uitvoeringsprogramma staan in de eerste kolom de acties en afspraken samengevat. Het is een voortschrijdend programma, dat jaarlijks wordt geactualiseerd. De visie en ambities voor de lange termijn blijven de leidraad vormen. In de tweede kolom staat wie verantwoordelijk is voor of participeert in de uitvoering. In de derde kolom staat de termijn. Er is onderscheid gemaakt tussen 1) acties van de gemeente en interne samenwerking en 2) acties van en afspraken/ samenwerking met derden.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 29 juni 2010.

De griffier, de voorzitter,

A. de Vos, A.J. Rodenburg

Bijlage 1. Begrippenlijst

toevoeging:

Met 'starterswoningen' worden in het kader van deze woonvisie woningen bedoeld waarin een bewoner start en van waaruit men redelijk snel doorstroomt naar een meer passende woning. Het gaat hierbij dan om woningen van een fatsoenlijke kwaliteit en niet om woningen van de laagste instap, zoals bijvoorbeeld een HAT-eenheid. Deze woningen worden overwegend gerealiseerd via een financieringsconstructie om deze, kwalitatief goede, woningen betaalbaar te maken en te houden voor de volgende bewoner.

Bijlage 2. Interviews en woonvisiebijeenkomst

Interviews

Dhr. Noordam, Noordam makelaardij

Dhr. Den Breejen, ABB Ontwikkeling

Mevr. Weber-van Koppen en dhr. Versteeg, Wonen Midden-Delfland

Deelnemers woonvisiebijeenkomst 2 december 2009

Mevr. Weber-van Koppen, dhr. Versteeg en dhr. J. Poot, Wonen Midden-Delfland

Dhr. E. den Breejen, ABB Ontwikkeling

Mevr. de Haas, mevr. Pluimers en mevr. Van ’t Hoog, Voorlichting en Advies Commissie voor de Woningbouw Midden-Delfland

Dhr C. J. Harteveld, WMO-cliëntenraad

Dhr. Tuitel en mevr De Vos, Huurdersvereniging Maasland

Dhr. P. Huster, Huurdersvereniging Schiphoorn

Dhr. Loomans, Pieter van Foreest

Mevr. Zevenhuijzen-Koskamp, Coalitie Midden-Delfland Senioren CMS/ PCOB Schipluiden

Dhr. J. van der Wilk, Gemeente Westland

Dhr. O. Dorsman, Gemeente Maassluis

Mevr. K. van Rassel Architectenbureau Van Rassel B.V.

Marissa van Adrichem, jongere uit Midden-Delfland

Kevin Keyzer, jongere uit Midden-Delfland

Mevr. Woudstra, inwoner Midden-Delfland

Mevr. Van Nimwegen, wethouder gemeente Midden-Delfland

Dhr. Berkers, gemeente Midden-Delfland

Mevr. Stickel, gemeente Midden-Delfland

Dhr. Blanc, gemeente Midden-Delfland

Mevr. van Grinsven, RIGO Research en Advies

Mevr. Wilkens RIGO Research en Advies