Aankoop overlastgevende panden

AANKOOP OVERLASTGEVENDE PANDEN

1. Inleiding

De gemeenteraad heeft in het verleden besloten panden te verwerven ten einde overlast voor de woonomgeving te verminderen c.q. te voorkomen. Er is in het besluit een geografische beperking aangegeven; enkel het kernhorecagebied: Molenstraat, Bloemenmarkt en Markt zou in aanmerking komen voor verwerving ter voorkoming van overlast.

Op 25 april 2002 heeft de gemeenteraad een raadsprogramma vastgesteld waarin de hoofdlijnen voor het bestuur van de gemeente Roosendaal voor de periode 2002-2006 zijn vastgelegd. Het collegeprogramma, vastgesteld op 19 juni 2002, is een nadere uitwerking daarvan. Het legt accenten en maakt keuzes voor de komende bestuursperiode. Uit het collegeprogramma blijkt dat "de gemeente voornemens is door middel van strategische aankoop van panden het risico van ongewenste ontwikkelingen te verkleinen en het verhogen van het veiligheidsgevoel in de woonomgeving te stimuleren". Bij het vaststellen van het raads- en collegeprogramma zijn geen geografische beperkingen of andere restricties geformuleerd.

Inmiddels is de eerste aankoop een feit. Een pand in de Damstraat, de voormalige Otisbar, is op 28 november 2002 aangekocht en vervolgens aan de woningstichting Arwon verkocht met het oog op herontwikkeling in de vorm van woningbouw (appartementen).

2. Beleid

Aan de uitvoering van de voorgenomen aankopen zal het hierna te formuleren beleid ten grondslag liggen. De gemeente zou de panden alleen kunnen aankopen en herontwikkelen, maar zij kiest ervoor dit in samenwerking met andere partijen te doen die belang hebben bij het aanpakken van overlastgevende panden. Dit gezamenlijk belang zal dan ook gezamenlijk gefinancierd worden. Kansen en risico's worden gedeeld en ook het maken van beslissingen vindt gezamenlijk plaats. Voorwaarde daarbij is wel dat de gemeente van haar regierol gebruik kan blijven maken. Dit komt erop neer dat de gemeente in samenwerking met derden een ruimtelijke doelstelling probeert te realiseren. Wanneer dit niet, niet tijdig, of niet op de wijze die de gemeente voor ogen staat gebeurt, kan de gemeente realisatie afdwingen door middel van het inzetten van haar publiekrechtelijke instrumenten.

Zoals hiervoor reeds is vermeld, heeft het gemeentebestuur geen (geografische) beperkingen gesteld aan het aankopen van overlastgevende panden. Daaruit kan worden geconcludeerd, dat in principe elk overlastgevend pand binnen de grenzen van de gemeente in aanmerking komt voor aankoop.

Het voorgestane beleid zal uitgewerkt worden in een samenwerkingsovereenkomst. Samenwerkingsovereenkomsten, in verband met het aankopen van overlastgevende panden, kunnen gesloten worden met woningstichtingen en eventuele andere partijen die kunnen bijdragen aan een voortvarend verloop van de aankoopprocedure. In de samenwerkingsovereenkomst leggen partijen de uitgangspunten vast om te komen tot verwerving en zonodig herbestemming en/of herontwikkeling. Eventueel kan voor de uitvoering van de gemaakt afspraken een rechtspersoon opgericht worden die als opdrachtgever zal optreden voor verwervingsactiviteiten, planontwikkeling en uitvoering van die plannen. Het oprichten van een rechtspersoon brengt de volgende voordelen met zich mee (een en ander afhankelijk van welke rechtspersoon opgericht wordt):

bestuurbaarheid

flexibiliteit (toe- en uittreden)

fiscaal voordeel (transparantie, zelfstandig ondernemerschap)

vermogenstechnisch (aandeelhouders c.q. vennoten zijn niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag van hun inbreng).

boekhoudtechnisch

Een nadeel is dat de gemeente bij participatie in een rechtspersoon geen gebruik kan maken van haar vrijstelling voor overdrachtsbelasting.

Tussen de gemeente en de woningstichtingen Arwon en WSJ Beheer zijn onderhandelingen gaande over het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst die in principe heel Roosendaal bestrijkt. Er is voor gekozen prioriteit te geven aan het zoekgebied zoals aangegeven op de hierbij gevoegde kaart, omdat de meeste overlastgevende panden (met name horecapanden) zich hier bevinden.

Zoekgebied

3. Samenwerkingsovereenkomst

In de samenwerkingsovereenkomst zal het proces van verwerving en herontwikkeling beschreven worden, dat er in grote lijnen als volgt uitziet.

Alvorens besloten wordt tot verwerving van een bepaald pand, dienen er een aantal stappen genomen te worden:

• A.

  Overkoepelend:

  • -

    ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst;

  • -

    opstellen Plan van Aanpak.

• B.

  Per pand:

  • -

    stellen partijen vast dat sprake is van een 'overlastgevend pand';

  • -

    wendt de gemeente de tot haar beschikking staande strafrechtelijke en bestuursrechtelijk middelen aan om de overlast te beëindigen (handhaving en treiterbeleid);

  • -

    nemen partijen gezamenlijk de beslissing tot verwerving van het pand indien bovenstaande middelen geen soelaas bieden (aankoopbeslissing);

  • -

    stellen partijen gezamenlijk een uitvoeringsplan op;

  • -

    vindt zo mogelijk verwerving plaats.

A. Overkoepelend

Partijen stellen een Plan van Aanpak (hierna: PvA) op om een duidelijk zoekgebied en overkoepelende randvoorwaarden vast te stellen.

Onderdelen van het PvA zijn:

-Zoekgebied

Binnen het zoekgebied wordt door partijen vastgesteld welke panden voor verwerving in aanmerking komen. Vooralsnog wordt uitgegaan van de lijst met overlastgevende panden, die is opgesteld door het project Courage. Deze lijst kan zonodig worden uitgebreid op grond van informatie van het project Courage, wijkmanagers, politie en makelaars.

-Inventarisatie, categorisering en prioritering

Er wordt een inventarisatie opgemaakt van de in het zoekgebied aanwezige bebouwing, waarin de volgende aspecten opgenomen worden:

• ·

  eigendomssituatie;

• ·

  bestemmingsplangegevens;

• ·

  huidig gebruik;

• ·

  sprake van overlast ja/nee;

• ·

  sprake van potentieel overlast ja/nee;

• ·

  zijn er (her)ontwikkelingsplannen.

Vervolgens zal deze inventarisatie gecategoriseerd worden, op basis waarvan een prioritering gegeven kan worden aan de te verwerven panden. De te verwerven panden kunnen als volgt worden ingedeeld:

• ·

  Panden waarvan het aantoonbaar of aannemelijk is dat er overlastgevende activiteiten plaatsvinden;

• ·

  Panden waarvan het te verwachten is dat er overlastgevende activiteiten plaats gaan vinden;

• ·

  Panden met een aanschrijving als bedoeld in hoofdstuk III afdeling 2 van de Woningwet, althans met een slechte staat van onderhoud;

• ·

  Panden die reeds langdurig leeg staan.

Onder 'overlastgevende activiteiten' in verband met de bovenstaande opsomming worden panden verstaan met niet gewenste bedrijvigheid zoals horeca waarbij de overlast met name veroorzaakt wordt door late sluitingstijden, veel aanloop, af- en aanrijden en samenscholing in de directe omgeving. Zie ook verderop onder B, sub a de omschrijving van overlastgevend pand.

-Verwervingsplan

Het verwervingsplan geeft op basis van de gemaakte inventarisatie, categorisering en prioritering de verwervingsmethoden aan, geplaatst in de tijd. De verwervingsmethoden zijn te onderscheiden in minnelijke verwerving, het vestigen van een voorkeursrecht en eventueel onteigening (als stok achter de deur om onderhandelingen sneller te kunnen afronden).

-Programmatische uitgangspunten

De programmatische uitgangspunten voor de herontwikkeling van de aangekochte panden bevatten de hierna volgende onderdelen en worden door partijen gezamenlijk opgesteld:

• ·

  gewenste bestemmingen;

• ·

  en nader in het Plan van Aanpak aan te geven programmatische uitgangspunten.

  • -

    Knelpunten

Het Plan van Aanpak zal voldoende inzicht verschaffen in de knelpunten van het project en de oplossingen daarvoor. Aandacht zal worden besteed aan de wijze van huurbeëindiging, herhuisvesting en financiële regelingen.

-Financiële haalbaarheidsanalyse

Partijen stellen gezamenlijk, op basis van de overige onderdelen in het Plan van Aanpak en overige overeengekomen uitgangspunten, een integrale, minimaal sluitende, haalbaarheidsanalyse op volgens de daarvoor bij de gemeente gebruikelijke uitgangspunten, criteria en normen. Uitgangspunt is dat hierin in ieder geval alle gemeentelijke kosten, zoals omschreven in de gemeentelijke Exploitatieverordening, met betrekking tot de te nemen maatregelen, worden begroot.

-Communicatieplan

Er wordt een communicatieplan opgesteld ten behoeve van de informatieverstrekking richting derden, waaronder de bewoners in het zoekgebied.

Het PvA zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de besturen van de contractpartijen en het college van burgemeester en wethouders die op hun beurt eventueel het PvA voor wensen en bedenkingen kunnen voorleggen aan de gemeenteraad.

Het PvA zal jaarlijks up-to-date gemaakt moeten worden op basis van nieuwe ontwikkelingen en een monitoring.

B. Per pand

a. Overlastgevend pand

Overlast is een begrip dat zich moeilijk laat definiëren. Bedoeld wordt overmatige hinder veroorzaakt door bezoekers, eigenaren c.q. gebruikers ca. van panden, welke voornamelijk worden gebezigd voor horeca- en detailhandelsdoeleinden. De overlast bestaat dan onder meer uit lawaai, verpaupering, vandalisme, verkeer, criminaliteit, bedreiging, veel aanloop, late sluitingstijden, af- en aanrijden en samenscholing in de directe omgeving. Ook panden met een slechte staat van onderhoud, bijvoorbeeld blijkende uit een aanschrijving als bedoeld in hoofdstuk III afdeling 2 van de Woningwet, en/of die al geruime tijd leeg staan, kunnen worden gerekend tot de categorie overlastgevend. In het 'Actieprogramma drugsoverlast Roosendaal en Bergen op Zoom' d.d. 2 september 2002, ook wel bekend onder de projectnaam: 'Courage', wordt soortgelijke overlast beschreven.

Maatregelen zoals in deze paragraaf beschreven, worden alleen genomen voor overlastgevende panden die vallen onder het geformuleerde beleid en een in de samenwerkingsovereenkomst op te nemen definitie, waarmee de toepassing van de maatregelen afgebakend wordt.

b. Handhaving

Zodra vastgesteld is dat een pand overlastgevend is, zal de gemeente eerst trachten door middel van het gebruik van de tot haar beschikking staande strafrechtelijke en bestuursrechtelijke procedures te handhaven om zodoende overlast te voorkomen of te beëindigen. In het eerdergenoemde Actieprogramma Courage is op pagina 20 reeds een aantal methoden opgenomen om overlast aan te pakken. Handhaving door middel van gebruikmaking van bestuursrechtelijke procedures is bijvoorbeeld mogelijk op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening, de Bouwverordening, het bestemmingsplan en de Wet BIBOB. Er wordt een checklist opgesteld van te nemen maatregelen zodra een pand als (potentieel) overlastgevend wordt aangemerkt. Strikte toepassing van deze maatregelen vormen samen het zogenaamde treiterbeleid.

Is gebruikmaking van deze middelen niet mogelijk of levert toepassing ervan niet het gewenste resultaat op, dan zal de volgende stap gezet worden.

c. Aankoopbeslissing

Partijen kunnen, wanneer straf- en bestuursrechtelijke middelen geen soelaas hebben geboden of kunnen bieden, gezamenlijk besluiten om tot verwerving van een overlastgevend pand over te gaan indien wordt voldaan aan de criteria zoals genoemd in het PvA.

Overigens is aankoop van een overlastgevend pand ook mogelijk, indien er - afgezien van de overlast - al een andere aanleiding is om tot verwerving over te gaan, bijvoorbeeld in het kader van een voorgenomen herontwikkeling ter plaatse.

d. Uitvoeringsplan

Om ervoor zorg te dragen dat na de aankoop van een overlastgevend pand het door de gemeente voorgestane beleid ook daadwerkelijk uitgevoerd wordt, wordt een uitvoeringsplan opgesteld ten tijde van de aankoop van een pand. Met name van belang is dat de overlast definitief wordt weggenomen en het pand een zodanige bestemming of ander gebruik krijgt, dat een rendabele exploitatie van het object mogelijk wordt, waarbij ook de mogelijkheid van volledige herontwikkeling (sloop en nieuwbouw) zal worden bezien.

Het uitvoeringsplan bevat de volgende onderdelen:

• -

  Een beslissing over en een eventuele uitwerking van een herbestemming;

• -

  Een beslissing over en een eventuele uitwerking van een herontwikkeling;

• -

  Knelpunten en oplossingen, met name met betrekking tot huurbeëindiging en vervangende ruimte.

e. Verwerven

Na het nemen van bovenstaande stappen, zal de verwerving plaatsvinden, volgens een door partijen overeen te komen aankoopprocedure.

Alhoewel het in eigendom hebben van vastgoed anders dan voor eigen gebruik of met het oog op gewenste ontwikkelingen geen kernactiviteit van de gemeente is, biedt het voordelen om de aankoop door de gemeente te laten verrichten, eventueel via een tussenpersoon. Het is fiscaal aantrekkelijker wanneer de gemeente aankoopt, omdat zij vrijgesteld is voor het betalen van overdrachtsbelasting. Ook indien minnelijke verwerving niet slaagt, heeft de gemeente de mogelijkheid bestuursrechtelijke instrumenten in te zetten om het pand in eigendom te verkrijgen, zoals onteigening op grond van een gewijzigde bestemming of de Wet Victor en het vestigen van een voorkeursrecht. Daar het een gezamenlijke aanschaf betreft zal de woningstichting voor de helft gerechtigd zijn op het pand. Wenselijk is dat de woningstichting het beheer van deze panden op zich neemt.

Indien niet gekozen wordt voor het oprichten van een rechtspersoon, van waaruit de financiële zaken geregeld worden, richten partijen ter uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst een 'revolving fund' op dat zal dienen als investeringsbudget. Partijen zullen alvorens tot daadwerkelijke verwerving overgegaan kan worden, een startkapitaal in dit fonds dienen te storten. De hoogte van dit startkapitaal zal bepaald worden aan de hand van het op te stellen PvA voor het betreffende zoekgebied.

Samenvatting

Resultante van het voorgaande is onderstaand proces voor de aankoop van overlastgevende panden. Van belang is dat in het oog gehouden wordt, dat dit een gezamenlijk proces met contractpartijen is, waarin een gemeenschappelijk belang gediend wordt, waarin in principe sprake is van gelijke beslissingsbevoegdheden, met een gelijke financiële deelname en risicoparticipatie.