Nota Grondbeleid

1. Inleiding

1.1 Aanleiding

De vorige nota Grondbeleid is op 6 maart 2012 vastgesteld voor de duur van twee jaar. Deze geactualiseerde nota Grondbeleid is in de raadsvergadering van …. vastgesteld voor de periode van vier jaar: 2015-2019.

1.2 Doel van de nota grondbeleid

Grondbeleid is een instrument om de ambities en doelstellingen van de gemeente, zoals omschreven in onder andere de structuurvisie, woonvisie en overige (ruimtelijke) beleidsdocumenten, te verwezenlijken.

Grondbeleid is zowel in juridisch als financieel opzicht instrumenteel van aard, en is volgend ten aanzien van de doelstellingen die de gemeente heeft gesteld met betrekking tot de sectoraal gerichte beleidsvelden.

Het vaststellen van een nota Grondbeleid ondersteunt drie doelen:

Sturen: eenduidige en toetsbare kaders, beleid en werkwijze formuleren voor sturing en beheersing van het grondbeleid;.

Faciliteren: middelen, instrumenten en strategieën aandragen en met elkaar in relatie brengen om de (ruimtelijke) beleidsdoelstellingen van de gemeente te ondersteunen en te realiseren.

Informeren:zorgdragen voor een transparant grondbeleid door passende informatie over alle aspecten voor zowel het bestuur, de interne organisatie als voor externe partijen.

1.3 Nota grondbeleid en dualisme

De invoering van het dualisme in 2002 heeft geleid tot een duidelijke taakverdeling en verdeling van verantwoordelijkheden tussen de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders. Ook in het grondbeleid, is deze verdeling vertaald. De gemeenteraad stuurt op hoofdlijnen en stelt de kaders en het college voert het beleid uit binnen de gestelde kaders. De raad controleert vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden.

In onderstaand schema is de taak- en verantwoordelijkheidsverdeling nader uitgewerkt:

De gemeenteraad toetst de uitvoering door het college van het grondbeleid. De Jaarrekening, de Perspectiefnota, Bestuursrapportage en de Begroting dienen ervoor dat de raad in staat wordt gesteld zijn controlerende taak uit te voeren.

1.4. Wijzigingen c.q. aanvullingen ten opzichte van de vorige nota

Zoals hiervoor is aangegeven is de nieuwe nota grondbeleid weliswaar een geactualiseerde nota geworden, maar is er toch ook sprake van een aantal wijzigingen c.q. aanvullingen ten opzichte van de vorige. De belangrijkste wijzigingen en aanvullingen zijn:

• ·

  het kostenverhaal is uitgebreider omschreven doordat de structuurvisie handvatten biedt voor betere kostenverhaal op basis van beleidsmatige gronden;

• ·

  het vaststellen van taxatiemethodieken ten aanzien van de grondprijzen;

• ·

  het werken met een grondprijzenbrief in plaats van de grondprijzennota;

• ·

  een duidelijke werkwijze van nieuw te openen grondexploitaties;

• ·

  er is meer aandacht voor risico, weerstand en winst- en verliesnemingen.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 1 is ingegaan op de voornaamste wijzigingen/aanvulling ten opzichte van de vorige nota grondbeleid. Ook zijn de doelen van een nota grondbeleid aangegeven. Verder is ingegaan op het dualisme, oftewel kaderstelling en controle van het grondbeleid door de gemeenteraad en de uitvoering door het college.

In hoofdstuk 2 wordt de hoofdkeuze van het grondbeleid gemaakt. In hoofdstuk 3 en 4 staan de instrumenten centraal die passen bij een facilitair grondbeleid en actief grondbeleid. In hoofdstuk 5 en 6 is omschreven hoe de gemeente omgaat met het beheer van gronden en de uitgiftevormen. Ook wordt in hoofdstuk 6 aandacht besteed aan de grondprijzenbrief en methodieken. Hoofdstuk 7 en 8 zijn de financiële hoofdstukken met aandacht voor de werkwijze bij grondexploitaties, maar ook voor de manier waarop de gemeente denkt om te gaan met winst- en verliesnemingen in relatie tot grondexploitaties.

2. Grondbeleid

2.1 Vormen van grondbeleid

2.1.2 Faciliterend grondbeleid

Bij faciliterend grondbeleid kopen of hebben marktpartijen (vaak ontwikkelaars en corporaties) het eigendom van de grond. Zij voeren de grondexploitatie, maken de grond bouw- en woonrijp, verkopen de grond en bouwen de woningen. Het initiatief ligt bij de markt. De gemeente werkt mee aan het initiatief door het opstellen of slechts vaststellen van een bestemmingsplan. Met een exploitatieplan of door middel van een grondexploitatie-overeenkomst kunnen wettelijk toe te rekenen kosten verhaald worden. De regie is sinds de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) verbeterd. Zo kan de gemeente via een exploitatieplan de kaderstellende percentages voor woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan (sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap) uitwerken en het bouwtempo bepalen. Ook kunnen er kwaliteitseisen gesteld worden aan de openbare ruimte, aan voorzieningen en infrastructuur.

2.2 Keuzevorm van grondbeleid gemeente Westerveld

Ontwikkelingen in de woningbouwmarkt hebben in korte tijd duidelijk gemaakt dat gebiedsontwikkeling een risicodragende activiteit is. Steeds meer beperken overheden zich tot faciliterend grondbeleid en het vroegtijdig in het proces definiëren van de ruimtelijke randvoorwaarden, waarna de ontwikkeling van projecten steeds vroeger in het ontwikkelproces aan marktpartijen wordt overgedragen. Met de Wro van 2008 zijn er ook meer mogelijkheden gekomen voor kostenverhaal. Daardoor is de financiële drijfveer om zaken actief op te pakken minder geworden. Gezien de huidige realiteit lijkt het voor de hand liggend te kiezen voor een samenwerkingsvorm met marktpartijen waarbij het vertrekpunt faciliterend grondbeleid is. De markt krijgt hierdoor meer ruimte en de overheid kan zich meer op haar publieke taak richten. Ook de risico’s kunnen zo verlegd dan wel beter verdeeld worden. Bij bestaande/lopende grondexploitaties kan het echter nog nodig zijn, bepaalde gronden wel actief te verwerven. De werking van het nieuwe beleid is niet zodanig dat de bestaande grondexploitaties daarom moeten worden herzien.

Daar waar de gemeente een sterkere stempel wil drukken op de ontwikkeling c.q. het noodzakelijk is om een ontwikkeling conform de gemeentelijke randvoorwaarden te realiseren, kan onder voorwaarden actief grondbeleid worden ingezet.

Beleidsregel:

1. De gemeente Westerveld kiest ten aanzien van het te voeren grondbeleid primair voor een faciliterend grondbeleid. Daar waar de gemeente een sterkere stempel wil drukken op de ontwikkeling c.q. het noodzakelijk is om een ontwikkeling conform de gemeentelijke randvoorwaarden te realiseren, kan actief grondbeleid worden ingezet. Hierbij moet het financiële risico, ook op langere termijn, wel aanvaardbaar zijn. Dit geldt ook wanneer er eventueel sprake zou zijn van een financieel tekort, maar de gemeente het doel wel belangrijker vindt. Het financiële risico moet, ook op langere termijn, wel aanvaardbaar zijn. Bij de keuze voor actief grondbeleid wordt de raad altijd in kennis gesteld.

2. Bij contractsluiting moet het college de risico’s voor staatssteun en aanbestedingen extern en onafhankelijk toetsen. Daarbij moet worden uitgegaan van de laatste stand van zaken op het gebied van Europese wet- en regelgeving en jurisprudentie.

3. Instrumenten voor faciliterend grondbeleid

3.1 Inleiding

Daar waar de gemeente geen grondpositie meer heeft en afhankelijk is van een private partij is het mogelijk door de komst van de grondexploitatiewet in de Wro om als overheid de kosten te verhalen op de private partij. Naast kosten is het mogelijk om nadere locatie eisen te stellen. De kosten dienen voor vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad ‘anderszins’ verzekerd te zijn. Dit kan via de private weg met een anterieure grondexploitatieovereenkomst. Indien deze private weg niet lukt is het mogelijk om naast het bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. Beide publiekrechtelijke instrumenten dienen dan gelijktijdig ter vaststelling te worden aangeboden aan de gemeenteraad. De kosten kunnen dan via de bouwvergunning worden verhaald en de bouwvergunning kan worden geweigerd of aangehouden indien de ingediende vergunning niet voldoet aan het exploitatieplan.

3.2 Publiekrechtelijk spoor: het exploitatieplan

Een exploitatieplan bevat de stedenbouwkundige, civieltechnische en financiële uitwerking van een bestemmingsplan en geeft aan op welke wijze de kosten van het te realiseren

bestemmingsplan verhaald worden op de eigenaren. De begrenzing van het exploitatieplan is gelijk aan of kleiner dan het bestemmingsplan en omvat de met elkaar samenhangende ruimtelijke ontwikkelingsopgave. Er kunnen binnen één bestemmingsplan meerdere exploitatieplannen worden opgesteld, mits die onderling geen ruimtelijke samenhang vertonen.

Wanneer een exploitatieplan?

De raad moet een exploitatieplan vaststellen als er een bouwplan is voorgenomen in het bestemmingsplan, omgevingsvergunning met een maatregel op grond van art. 2.10 Wabo of uitwerkingsbesluit. Onder een bouwplan wordt verstaan (art. 6.2.1. Bro):

• ·

  de bouw van één of meer woningen;

• ·

  de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;

• ·

  de uitbreiding van een gebouw met tenminste 1.000 m² of met één of meer woningen;

• ·

  de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste tien woningen worden gerealiseerd;

• ·

  de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bedraagt;

• ·

  de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1.000 m².

De raad moet het exploitatieplan gelijk met de ruimtelijke planologische maatregel vaststellen. De raad kan verder besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als er ‘anderszins’ in het verhalen van de kosten is voorzien.

Er zijn twee manieren waarop dit kan:

• 1.

  de gemeente ontwikkelt zelf de bouwgrond en dekt de kosten uit haar opbrengsten (actief grondbeleid);

• 2.

  er is voor de vaststelling van het bestemmingsplan met alle eigenaren in het gebied een (‘anterieure’) exploitatieovereenkomst gesloten waarin een sluitende regeling voor het verhalen van de kosten is opgenomen.

Naast het kostenverhaal kan het exploitatieplan een uitwerking bevatten van de percentages in het bestemmingsplan voor de woningbouwcategorieën: sociale bouw (koop/huur) en particulier opdrachtgeverschap. Maar ook voor de volgende onderdelen: planfasering, verkaveling, inrichtingskwaliteit openbare ruimte en detailleringen tot op het niveau van een bestek.

Overigens kan sociale bouw (huur/koop) alleen worden opgenomen voor de in de gemeentelijke verordening omschreven doelgroep en waarvan de instandhouding voor tenminste één (koop) of tien (huur) is verzekerd.

Het exploitatieplan maakt het mogelijk de gewenste ontwikkeling tot in detail vast te leggen en de kosten daarvan, mits niet hoger dan de opbrengsten, volledig te verhalen op de eigenaar. Bij weigering van de eigenaar om binnen de aangeduide fasering mee te werken, verspeelt deze zijn zelfrealisatierecht. De gemeente kan de Kroon dan verzoeken deze eigenaar te onteigenen.

3.3 Privaatrechtelijk spoor: de anterieure overeenkomst

Tegenover al deze dwingende instrumenten staat de mogelijkheid open, met de markt langs private weg tot overeenstemming te komen met de anterieure exploitatieovereenkomst. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft met artikel 6.24 Wro een wettelijke grondslag gekregen en is het uitgangspunt van de Wro. De overheid sluit met de marktpartij of particuliere partij een anterieure overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd en afspraken zijn gemaakt over de locatie-eisen, het woningbouwprogramma, fasering en dergelijke.

Het privaatrechtelijk spoor geeft de gemeente meer (contracts)vrijheid in het maken van afspraken dan het publiekrechtelijk spoor.

4. Instrumenten voor actief grondbeleid

4.1 Inleiding

Om het grondbeleid uit te voeren worden grondbeleidsinstrumenten ingezet. De instrumenten die de gemeente kan gebruiken voor de verwerving van gronden zijn planmatige-, strategische en minnelijke verwervingen, onteigening en de Wet voorkeursrecht gemeenten. Hieronder zijn deze instrumenten van het grondbeleid op een rijtje gezet. Afhankelijk van de mate van concreetheid van de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen kunnen verschillende soorten verwervingen worden onderscheiden:

• 1

  De planmatige verwervingen.

• 2

  De strategische verwervingen.

Ad 1. Planmatige verwervingen

Onder planmatigeverwervingen wordt verstaan: het verwerven van onroerende zaken in exploitatiegebieden waarvoor de gemeenteraad al een grondexploitatie heeft vastgesteld. De verantwoording van deze verwervingen vindt in de betreffende grondexploitatie van het project plaats.

Ad 2. Strategische verwervingen

Kenmerkend voor de strategische verwervingenis dat deze plaatsvinden in gebieden waaraan nog geen vastgestelde grondexploitatie met uitvoeringskrediet ten grondslag ligt of zelfs nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is. Het gaat hier om gebieden waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden. Met de verwerving kan de gemeente haar sturingsmogelijkheden vergroten, zowel ten aanzien van commerciële bestemmingen als maatschappelijke bestemmingen. Volgens het proces van projectmatig werken vinden deze verwervingen doorgaans plaats in de fase voorafgaand aan de initiatieffase.

4.2 Planmatige verwerving

Minnelijke verwerving

Het uitgangspunt bij grondverwerving is de minnelijke verwerving. Hierbij is sprake van het doen van een aankoop van gronden waarbij de gemeente met een grondeigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente.

Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

De Wvg biedt gemeenten de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen. Dat wil zeggen dat eigenaren in het gebied waar het voorkeursrecht op is gevestigd verplicht zijn bij voorgenomen verkoop het eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden.

Het vestigen van een Wvg op gronden biedt echter geen garantie dat de gemeente de grond ook daadwerkelijk in handen krijgt. De verkoop vindt immers nog altijd plaats op basis van vrijwilligheid. Als de gemeente de grond persé in handen wil krijgen zal ook de samenhang met onteigening moeten worden bekeken.

Onteigening

De Onteigeningswet (verder Ow) biedt de gemeente de mogelijkheid om een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. Hiertoe is een zeer zorgvuldige procedure in de Onteigeningswet vastgelegd. Verder is, zoals aangegeven in paragraaf 5.2.1, het traject om tot minnelijke verwerving te komen van groot belang alvorens over kan worden gegaan op onteigening.

4.3 Strategische verwerving

Zoals aangegeven is het voor actief grondbeleid essentieel dat de gemeente in een vroegtijdig stadium de te ontwikkelen gronden in bezit krijgt. Anders loopt de gemeente het risico dat de aankoop van de gronden hoger uitvalt of dat derden grondposities innemen in het betreffende toekomstige ontwikkelingsgebied. Dit betekent dat een slagvaardig strategisch verwervingsbeleid noodzakelijk is.

Afwegingskader bij strategische verwervingen

Bij de afweging of een strategische aankoop wel of niet wordt verricht moet onder meer rekening worden gehouden met de volgende punten:

Ruimtelijk belang: is het echt noodzakelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling dat de gemeente in een vroegtijdig stadium gronden verwerft?

De termijn:wanneer wordt het aangekochte gebied in ontwikkeling genomen?

Afbreukrisico: het risico moet worden ingeschat dat een ontwikkeling gewijzigd wordt, vertraagd wordt of zelfs niet doorgaat.

• §

  De aankoopprijs en mogelijke plankosten: bij een hoge prijs bestaat er al snel een hoog financieel risico, bij een lagere prijs is dit risico vanzelfsprekend lager. Daarnaast kunnen de plankosten hoger uitvallen dan geraamd, bijvoorbeeld door onvoorziene bodemsanerings-kosten.

• §

  Dekking:in het geval er een hogere prijs moet worden betaald dan de marktwaarde, is het van belang na te gaan in hoeverre een eventueel te treffen voorziening gedekt kan worden uit de Algemene reserve (zie ook hoofdstuk 9).

Beleidsregel:

4. Planmatige verwerving van gronden vindt plaats voor zover deze past binnen de vastgestelde exploitaties van de gemeente.

5. Indien nodig en mogelijk maakt de gemeente gebruik van de bevoegdheden die de Wet voorkeursrecht en de Onteigeningswet biedt.

6. Het college van B&W is bevoegd om strategische aankopen van gronden en/of opstallen te doen, waarbij het college van B&W de gemeenteraad achteraf informeert en om krediet vraagt.

Het college van B&W zal voordat zij overgaat tot een strategische aankoop een onafhankelijke taxatie laten uitvoeren.

5 Beheer van gronden

5.1 Inleiding

De gemeente Westerveld heeft gronden in voorraad die worden beheerd. Om kosten van

beheer en onderhoud en rente de dekken, worden deze gronden in verschillende vormen uitgegeven. De grondvoorraad valt onder te verdelen in:

• ·

  bouwgrond in exploitatie (BIE);

• ·

  niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG);

• ·

  ruilgronden;

• ·

  beheer openbare ruimte (niet functionele gronden & overhoeken).

Bouwgrond in exploitatie

Dezen gronden zijn in bouwgrondexploitaties opgenomen en worden gereed gemaakt voor

verkoop. Bijvoorbeeld nog onverkochte bouwkavels op een bedrijventerrein of een nog in productie te nemen volgende fase van een bouwplan. Voor deze gronden is de actuele beschikbaarheid van belang. Dergelijke gronden worden bij voorkeur verhuurd voor een kortere periode dan de termijn waarop ze beschikbaar moeten komen.

Niet in exploitatie genomen gronden

Gronden om eens in exploitatie te nemen zijn strategische gronden en vaak is daarvan al een voornemen. Pas als het bestemmingsplan in voorbereiding wordt genomen komt de einddatum voor het tijdelijke beheer in zicht. Deze gronden worden bij voorkeur jaarlijks verpacht of verhuurd.

Ruilgronden

Dit zijn gronden in voorraad en het betreft vaak agrarische gronden. Deze gronden dienen als doel om toekomstige verwevingen van strategische gronden te versnellen. Deze gronden worden ook bij voorkeur jaarlijks verpacht of verhuurd.

Beheer openbare ruimte (niet functionele gronden & overhoeken)

De openbare ruimte valt onder te verdelen in functioneel en niet-functionele gronden. Functionele gronden zijn gronden die belangrijk zijn voor openbare doeleinden en infrastructuur (wegen, groen, wateren, natuur, bossen). De beheerstaak en kosten zijn geregeld in de functionele begroting van beheer, wegen en groen. Niet functionele gronden zijn gronden van de openbare ruimte die niet meer voor eigen bedrijfsvoering noodzakelijk zijn en uitgegeven mogen worden. Indien uitgifte door verkoop niet lukt, blijven deze gronden in voorraad maar worden dan door huur of bruikleen uitgegeven.

Beleidsregel:

7.  Bij beheer van gronden streeft het college naar een zo’n economisch gunstige wijze van beheer waarbij op basis van functie een balans wordt gezocht tussen het doel waarvoor het eigendom wordt aangehouden en de duur van het beheer. De prijs zal daarbij gebaseerd worden op de pachtregelgeving en de grondprijzenbrief.

6 Uitgifte gronden en uitgifteprijzen

6.1 Inleiding

De uitgifte van bouwgrond geschiedt door verschillende vormen met daarbij behorende prijzen. Naast de vormen van uitgifte is het van belang te weten, hoe de prijs tot stand komt, welke voorwaarden worden gesteld en wat op de grond gerealiseerd dient te worden. Het gaat daarbij vaak om woningen, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen.

6.2 Uitgiftevormen

Er zijn verschillende vormen voor gronduitgifte.

• ·

  Eigendomsoverdracht

  §collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)

• ·

  Erfpacht

• ·

  Opstalrecht

• ·

  Erfdienstbaarheid

• ·

  Pacht

• ·

  Verhuur

• ·

  Bruikleen

Eigendomsoverdracht & CPO

Het uitgiftebeleid van de gemeente is met name gericht op eigendomsoverdracht door verkoop daarbij kan gedacht worden aan het uitgeven van kavels. Een bijzondere vorm van eigendomsoverdracht is CPO: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (verder CPO). Dit is een afgeleide van het meer bekende particulier opdrachtgeverschap en is de laatste paar jaar steeds meer onder de aandacht gekomen als vorm van gronduitgifte. Bij collectief opdrachtgeverschap verwerven een aantal particulieren in groepsverband een perceel grond waarbij ze zelf de verkaveling bepalen.

CPO is in de ogen van de gemeente Westerveld een goed instrument om de gemeentelijke bouwopgave kwantitatief en kwalitatief, zoals opgenomen in de woonvisie, in te vullen. Daarbij sluit het aan bij de doelstelling van de Structuurvisie om mensen uit te nodigen en te stimuleren de juiste initiatieven te ontplooien, die bijdragen aan de hoofdkeuzes voor Westerveld.

De gemeente Westerveld wil het collectief opdrachtgeverschap stimuleren door het mogelijk te maken dat initiatiefnemers in aanmerking kunnen komen voor een financiële bijdrage. Deze financiële bijdrage en de daaraan verbonden voorwaarden zullen worden opgenomen in een nader op te stellen subsidieverordening.

Erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht als dan niet in combinatie met een opstalrecht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachthouder heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Het college kiest er niet voor, gronden in erfpacht en/of opstal uit te geven behoudens uitgifte van gronden voor sport en recreatie, maatschappelijke doeleinden, natuurterrein, nutsvoorzieningen en bij bijzondere uitgiften.

Opstalrecht

Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Vestiging van opstalrecht is van toepassing op bijvoorbeeld kabels en leidingen. In incidentele gevallen kan de gemeente ervoor kiezen andere opstalrechten te vestigen al dan niet in combinatie met erfpacht.

Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en mandeligheid

Waar wenselijk en van toepassing hanteert de gemeente overig privaatrechtelijke instrumentarium. Erfdienstbaarheden bij eigendomsoverdracht kunnen bijvoorbeeld worden toegepast bij zakelijk rechtstroken.

Pacht

Onder pacht wordt de verhuur van agrarisch gronden verstaan. Op pachtovereenkomsten is de pachtregelgeving in het Burgerlijk Wetboek ( BW 7 titel 5 ) van toepassing.

Verhuur

Verhuur van gronden kan plaatsvinden bij gronden die benodigd zijn voor projecten die op langere termijn tot ontwikkeling worden gebracht. Daarnaast biedt de gemeente Westerveld de mogelijkheid om overhoeken te huren.

Bruikleen

Indien de gemeente geen vergoeding stelt tegenover het gebruik van de grond is er sprake van bruikleen. Bij de gemeente Westerveld is het mogelijk om groenstroken/bermen aan de voorzijde van de woning in bruikleen te krijgen.

6.3 Grondprijzen

De prijs van bouwgrond is niet eenvoudig te bepalen omdat die afhankelijk is van diverse factoren waarvan de koper van de grond of het daarop te bouwen vastgoed weer zijn koopbeslissing laat afhangen.

Het meest aansprekend zijn de factoren, die bepalend zijn voor de prijs van grond, die wordt aangewend voor woningbouw, zoals:

• ·

  het typen en de prijsdifferentiatie;

• ·

  de kwaliteit van de materialisatie, de kleurstelling en de woonomgeving;

• ·

  de grootte van de vraag en van het aanbod van woningen;

• ·

  de ontwikkeling van de bouwkosten en de bijkomende kosten.

Er zijn diverse methoden ontwikkeld voor het bepalen van de grondprijs:

Kostprijsmethode

De meest oorspronkelijke methode voor het berekenen van de grondprijs telt alle kosten die gemaakt moeten worden om de grond als bouwgrond te kunnen aanbieden, bij elkaar op. Die kostprijs varieert er locatie en bestemming.

Comparatieve methode

Deze methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden en kwaliteit van de locatie.

Residuele grondwaardemethode

Bij de residuele grondwaardemethode wordt de marktwaarde van de bouwgrond afgeleid van de toekomstige marktwaarde van het totaalproduct (bouwgrond + gebouw). Door van de marktwaarde van het totaalproduct de bouw- en bijkomende kosten af te trekken, resteert een grondwaarde.

Grondquote methode

Met deze methode wordtde grondprijs vastgesteld op basis van een percentage van de v.o.n.-prijs (vrij-op-naam), waarbij aan de vaststelling van de quote vaak een berekening van de residuele waarde ten grondslag ligt. Bij deze methode wordt de grondprijs dus direct gekoppeld aan de marktwaardering van de woning.

6.4 Grondprijzenmethode & brief

De gemeente Westerveld gebruikt voor de vaststelling van grondprijzen per gebruiksfunctie een bepaalde grondprijsmethodiek. De grondprijs is immers mede afhankelijk van de locatie en de te realiseren bestemming op de betreffende gronden. De gemeente Westerveld hanteert de volgende grondprijsmethodiek per gebruiksfunctie:

Tabel 1 Methodieken grondprijzen

Indien gewenst kan het college van B&W gemotiveerd afwijken van de uitgangspunten en gehanteerde methodieken. Hierbij gaat het om locatiegebonden specifieke omstandigheden die een andere waardemethode dan wel grondprijs rechtvaardigen. Verder kan de gewenste kwaliteit in projecten leiden tot een bijstelling van de grondprijzen.

Grondprijzenbrief

Het college van B&W van de gemeente Westerveld stelt jaarlijks een grondprijzenbrief vast. De grondprijzen per functie worden berekend en geactualiseerd conform de grondwaardeprijsmethodieken uit tabel 1.

Beleidsregel:

8. Voor de vaststelling van grondprijzen hanteert de gemeente de grondprijsmethodieken per gebruiksfunctie zoals opgenomen in tabel 1.

9. Het college van B&W van de gemeente Westerveld stelt jaarlijks een grondprijzenbrief vast.

10. De gemeente geeft geen gronden uit in erfpacht, behoudens de huidige gronden die in erfpacht zijn uitgegeven en gronden voor sport, recreatie, natuur en maatschappelijke doeleinden.

7 Grondexploitaties en informatievoorziening

7.1 Inrichting van diverse complexen

Door regels voor de besluitvorming en informatievoorziening omtrent de grondexploitaties vast te leggen, wordt een uniforme werkwijze bevorderd.

Daarnaast brengen deze regels duidelijkheid over de verantwoordelijkheden tussen de gemeenteraad en het college van B&W binnen het duale stelsel. De gemeenteraad is verantwoordelijk voor de financiële kaders (het zogenaamde budgetrecht). Het college van B&W is verantwoordelijk voor de uitvoering van de grondexploitaties binnen de vastgestelde (financiële) kaders. Het naar eigen inzicht inrichten van de financiële organisatie is hier onderdeel van.

Om dit hoofdstuk in de juiste context te plaatsen is het proces van een ruimtelijke ontwikkeling verdeeld in zes fasen:

Tabel 1 Proces ruimtelijke ontwikkeling versus grondexploitatie

7.2 Grondexploitaties

De activiteiten van het grondbedrijf bij de (her)ontwikkeling van gronden dienen financieel geadministreerd te worden. Dit gebeurt in zogenaamde ‘financiële complexen’. Een financieel complex wordt aan het eind van de definitiefase, de aanloop naar een ontwikkeling, geopend en weer gesloten als de betreffende ontwikkeling is gerealiseerd (uitvoeringsfase) en overgegaan wordt naar de beheerfase. De gemeenteraad is het bevoegd orgaan voor het openen en sluiten van een financieel complex.

Voor elk complex waar sprake is van feitelijke activiteiten wordt een meerjarige berekening gemaakt van de te verwachten lasten en baten: de grondexploitatie. In de grondexploitatie worden alle componenten meegenomen. Aan de batenzijde zijn dat onder andere de grondverkopen, huuropbrengsten en subsidies. Aan de lastenzijde zijn dat onder andere de kosten van verwerving, planontwikkelingskosten, kosten voor toezicht, bodemsanering en bouw- en woonrijp maken. De grondexploitaties worden opgesteld met toepassing van de zogenaamde ‘Dynamische Eindwaarde Methode’. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente- en prijsstijgingen gedurende de looptijd van het project.

Vaststellen grondexploitaties

In paragraaf 8.1 zijn de fasen van een ruimtelijke ontwikkeling weergegeven. Binnen deze fasen zijn de twee (logische) momenten om een financiële verkenning dan wel grondexploitatie voor te leggen aan de raad: de definitiefase en de voorbereidingsfase.

·Definitiefase (fase 2)

Het financieel product van de definitiefase is een haalbaarheidsstudie. Dit is een ‘globale’ grondexploitatie waarbij het ruimtegebruik op basis van normen en kengetallen wordt bepaald. Het voordeel hiervan is dat nog geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan beschikbaar hoeft te zijn. Het resultaat van de haalbaarheidsstudie is kader stellend voor de verdere planuitwerking. Dit is ook het moment om een financieel complex te openen waarop kosten en opbrengsten kunnen worden verantwoord. Bij verliesgevende grondexploitaties moet tevens worden aangegeven, hoe het tekort wordt gedekt.

·Voorbereidingsfase (fase 4)

Na afronding van de ontwerpfase wordt in de voorbereidingsfase de gedetailleerde grondexploitatie opgesteld. Deze grondexploitatie is de financiële vertaling van het definitieve uitgewerkte stedenbouwkundig ontwerp. Afwijkingen van de haalbaarheidsstudie uit de definitiefase worden verantwoord bij het voorleggen van de definitieve grondexploitatie aan de gemeenteraad.

Met het vaststellen van de financiële verkenningen of grondexploitaties op genoemde momenten stelt de raad de financiële kaders vast voor de verdere uitwerking van de betreffende ontwikkeling.

Herziening grondexploitaties - Reguliere herzieningen

Elke grondexploitatie dient één keer per jaar te worden herzien. Dit is noodzakelijk omdat grondexploitaties gekenmerkt worden door aanpassingen, lange looptijden en voortschrijdende planinzichten. Daarbij wordt de boekwaarde geactualiseerd en worden de lopende verplichtingen opgenomen, de ramingen worden vergeleken met de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar, het prijspeil van de grondexploitatie wordt aangepast en eventuele inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd.

De jaarlijkse herziening van de grondexploitaties worden ter vaststelling voorgelegd aan de raad bij de jaarrekening. Na vaststelling vormt de herziene grondexploitatie het financiële kader voor de verdere uitvoering van het project.

Afsluiting grondexploitatie

Indien de activiteiten die in het kader van de grondexploitatie dienen te worden gerealiseerd grotendeels zijn afgerond, kan de grondexploitatie door de raad worden afgesloten. Afsluiting kan plaatsvinden indien 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden zijn uitgevoerd en alle uit te geven gronden zijn verkocht en alle overige opbrengsten zijn gerealiseerd.

Afsluiting van een grondexploitatie gaat altijd via de gemeenteraad. Wanneer wordt gekozen om de grondexploitatie af te sluiten, dient er wel een voorziening te worden getroffen voor het betreffende project voor het restant van de te maken kosten.

7.3 Budgetten

Op de volgende momenten in het planvormingstraject dienen budgetten te worden aangevraagd:

• 1.

  bij de start van de initiatieffase zal een budget moeten worden gevraagd bij het college van B&W voor de uit te voeren werkzaamheden. Dit krediet wordt in eerste instantie gedekt uit de Algemene reserve;

• 2.

  bij het vaststellen van de haalbaarheidsstudie aan het eind van de definitiefase van een project door de gemeenteraad, wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd bij de gemeenteraad voor verdere planontwikkeling en eventueel overige noodzakelijkerwijs te maken kosten (bijvoorbeeld verwerving, onderzoekskosten). Met de vaststelling van de haalbaarheidsstudie (globale grondexploitatie) wordt een financieel complex geopend waarop de kosten en eventuele opbrengsten kunnen worden verantwoord. Het krediet wordt gedekt uit de globale grondexploitatie;

• 3.

  met het vaststellen van de definitieve grondexploitatie, na afronding van de voorbereidingsfase, kan het volledige uitvoeringskrediet worden aangevraagd bij de gemeenteraad.

Bij de vaste jaarlijkse herziening of tussentijdse herziening wordt het krediet indien nodig aangepast.

Beleidsregel:

11. De vaststelling van een grondexploitatie door de gemeenteraad vindt plaats na de definitiefase (haalbaarheidsstudie) en aan het eind van de voorbereidingsfase (definitieve grondexploitatie).

12. Afsluiting van de grondexploitatie door de gemeenteraad vindt plaats indien 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden zijn uitgevoerd en alle uit te geven gronden zijn verkocht en alle overige opbrengsten zijn verkregen.

13. (Voorbereidings)kredieten worden op de volgende momenten aangevraagd bij de gemeenteraad:

• 1.

  bij het vaststellen van haalbaarheidsstudie (globale grondexploitatie) (Definitiefase);

• 2.

  bij het vaststellen van de definitieve grondexploitatie (Voorbereidingsfase).

8 Risico’s, weerstandsvermogen en winst- en verliesneming

In het geval dat er bij ruimtelijke plannen wordt gekozen voor actief grondbeleid, heeft dit tot gevolg dat veel grote investeringen worden gedaan die gebonden zijn aan risico’s. Deze risico’s kunnen leiden tot imagoschade, financiële schade en het niet behalen van de beoogde doelstelling. Om de risico’s te beheersen en het bijsturen mogelijk te maken is het inzicht in risico’s noodzakelijk.

In dit hoofdstuk wordt het beleid van de gemeente Westerveld geformuleerd ten aanzien van risico’s, het weerstandvermogen en winst- en verliesneming.

8.1 Risico’s

Om de risico’s te beheersen en het bijsturen mogelijk te maken, is het inzicht in risico’s noodzakelijk. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen voorzienbare en onvoorzienbare risico’s.

Voorzienbare risico’s

De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties vormen een onderdeel van de risicobeheersing. Daarbij wordt per complex een inzicht in de risico’s gegeven. Deze exploitatierisico’s worden zoveel mogelijk gekwantificeerd en afgedekt binnen de betreffende grondexploitatie.

Onvoorzienbare risico’s

Voor onvoorzienbare risico’s wordt enerzijds in de grondexploitatie een post ‘onvoorzien’ opgenomen. Deze post voorziet in het afdekken van het eventueel hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. Anderzijds zijn er onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s, zoals renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Voor deze risico’s dient een dekking buiten het financiële complex en de grondexploitatie te bestaan. Deze dekking is het zogenaamde weerstandsvermogen waarover de gemeente dient te beschikken.

8.2 Risicoanalyse

Om de risico’s te beheersen voert de gemeente Westerveld jaarlijks per complex een scenarioanalyse uit. Het doel van deze analyse is om op gemeenteniveau inzicht te geven in het actuele en verwachte financiële resultaat van alle ruimtelijke ontwikkelingen. Deze analyse wordt zowel uitgevoerd voor de ‘lopende’ grondexploitaties (IEGG) als de vastgestelde haalbaarheidsstudies uit de definitiefase (NIEGG).

8.3 Algemene reserve

De gemeente Westerveld heeft geen aparte reserve grondexploitaties, maar werkt met de Algemene reserve (conform het besluit van de gemeenteraad). Aan de Algemene reserve is geen specifieke bestemming gegeven; deze middelen zijn daardoor vrij besteedbaar.

De Algemene reserve van de gemeente Westerveld heeft een zogenaamde ‘bufferfunctie’. Dit betekent dat de reserve ter dekking van onvoorziene zaken en incidentele tegenvallers is.

Omdat de Algemene reserve voor meerdere doeleinden kan worden ingezet, is het belangrijk om deze inzet te beperken tot het niveau van de benodigde weerstandscapaciteit (minimale omvang). De benodigde weerstandscapaciteit ten behoeve van de grondexploitaties van de gemeente wordt hieronder verder uitgewerkt.

8.4 Weerstandsvermogen

Het weerstandsvermogen van de grondexploitaties kan als volgt worden omschreven:

“De relatie tussen de weerstandscapaciteit en alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen, die van materiële betekenis kunnen zijn voor de financiële positie van de gemeente in relatie tot de grondexploitaties”.

Het weerstandsvermogen geeft daarmee de mate aan waarin de gemeente in staat is middelen vrij te maken om substantiële tegenvallers op te vangen, zonder dat het beleid behoeft te worden aangepast. Een algemene norm voor het weerstandsvermogen van gemeenten is er niet.

De benodigde weerstandscapaciteit

Om de onvoorzienbare financiële risico’s van grondexploitaties af te dekken heeft de gemeente Westerveld een bepaalde weerstandscapaciteit nodig. De aanwezige weerstandscapaciteit van de gemeente Westerveld omvat de Algemene bestemmingsreserves.

De benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties wordt met de scenarioanalyse inzichtelijk gemaakt en berekend als de som van de gekwantificeerde voorzienbare en onvoorzienbare risico’s.

8.5 Winst- en verliesneming

Winstneming

Winst nemen op grondexploitaties wordt binnen de gemeente Westerveld beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Winstneming kan in ieder geval plaatsvinden als er zekerheid is over de nog te ontvangen inkomsten en als de inkomsten groter zijn dan de nog resterende uitgaven.

Tussentijdse winstneming houdt in dat voordat de ontwikkeling helemaal klaar is, er al geld uit de grondexploitatie naar de Algemene reserve geboekt wordt. Dit kan worden toegepast bij grondexploitaties met een lange looptijd, met te onderscheiden deelprojecten, waar een substantiële winst verwacht wordt. Dit gebeurt echter alleen onder specifieke voorwaarden:

• ·

  wanneer een exploitatie een groot voorcalculatorisch overschot laat zien en er grote zekerheid is dat het overschot ook feitelijk gerealiseerd kan worden;

• ·

  wanneer de opbrengsten voldoende zeker zijn (geen belangrijke verkopen meer);

• ·

  de resterende kosten zijn goed in te schatten en toe te rekenen aan het niet-gerealiseerde deel van de grondexploitatie.

Tot winstneming moet op voordracht van het college van B&W expliciet worden besloten door de gemeenteraad.

Verliesneming

Verliezen worden genomen op het moment dat deze uit de jaarlijks op te stellen herziening van de grondexploitatie blijken. Voor deze te verwachten verliezen worden voorzieningen gevormd. De grootte van de voorziening is gelijk aan het te verwachten negatieve resultaat van de grondexploitatie per 1 januari van het betreffende boekjaar.

Beleidsregel:

14.  Jaarlijks wordt met een scenarioanalyse de ‘financiële gezondheid’ van de grondexploitaties van de gemeente inzichtelijk gemaakt.

15. Winst wordt genomen bij gedeeltelijk dan wel gehele afsluiting van de grondexploitatie.

16. Voor een geprognosticeerd verlies van een grondexploitatie wordt direct een voorziening ter grootte van het verwachte resultaat op contante waarde in het betreffende boekjaar genomen.