Verordening VROM starterslening

Toelichting op de verordening VROM Startersleningen

Algemene toelichting

Doel van de starterslening

Het is bekend dat starters op de woningmarkt het moeilijk hebben. Met één modaal inkomen is het al niet mogelijk een goedkope nieuwbouwwoning van € 140.000 v.o.n. te kopen als er geen ‘eigen geld’ is. En lang niet alle starters beschikken over een modaal inkomen of eigen geld. Starters zijn dus veelal aangewezen op de (sociale) huursector, waar het door een stagnerende doorstroming lang kan duren om een woning te kunnen betrekken.

Vandaar dat eind 2002 het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) met de constructie van de starterslening kwam. Met behulp van een starterslening kan een beperkt aantal starters op de woningmarkt toch een goedkope koopwoning gefinancierd krijgen.

Vanaf 1 januari 2007 neemt ook het rijk (ministerie van VROM) deel aan de regeling, door een verdubbeling van het voor de uitgifte van startersleningen benodigde kapitaal.

De Starterslening is niet een voor iedereen in het hele land geldende regeling. Een aan het SVN deelnemende gemeente (zoals Zwolle is) kan ervoor kiezen om de Starterslening beschikbaar te stellen vanuit het voor de gemeente geoormerkte kapitaal in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voor laagrentende investeringen in de volkshuisvesting en stedelijke vernieuwing.

Op dit moment doen bijna honderd gemeenten mee aan het Startersleningenregime van het SVn.

De starterslening in het kort

De starterslening is aanvullende renteloze en aflossingsvrije lening van het SVn aan de starter, waardoor diens financieringscapaciteit toereikend wordt voor de aankoop van een goedkope koopwoning. Het SVn maakt daarbij gebruik van het voor de gemeente geoormerkte kapitaal in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voor laagrentende investeringen in de volkshuisvesting en stedelijke vernieuwing. De helft van de lening wordt gefinancierd uit dit kapitaal, de andere helft komt uit de door het ministerie van VROM beschikbaar gestelde kapitaal

De hoogte van de starterslening bedraagt het verschil tussen de maximaal toegestane lening volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de totale aankoopkosten van de woning. Starters die voldoende inkomen hebben om (volgens de normen van de Nationale Hypotheekgarantie) de gehele aankoopprijs van de woning te financieren met een ‘gewone’ hypotheek, krijgen dus geen starterslening.

De VROM Starterslening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning, dat is bij nieuwbouw de koopsom + 8% en voor bestaande woningen de koopsom + 12%.

De VROM Starterslening mag niet gecombineerd worden met de koopsubsidie op grond van de Wet bevordering eigen woningbezit (BEW+.)

Dit zijn geen gemeentelijke voorwaarden, maar rijkseisen, gekoppeld aan de 50%-rijksdeelname in het leningenkapitaal.

De starterslening is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Om de drie à vijf jaar wordt het inkomen getoetst. Groeit het inkomen na verloop van tijd, dan gaat het betalen van rente en aflossing hiermee in de pas lopen. De hierdoor terugvloeiende middelen kunnen opnieuw voor de uitgifte van startersleningen worden ingezet (revolving fund).

Deze kringloop van middelen komt alleen op gang als bij een substantieel deel van de kopers sprake is van (toekomstige) inkomensgroei. Is er weinig tot geen inkomensgroei, dan wordt er pas aan het eind van de looptijd van 30 jaar terugbetaald. Of eerder, als de woning wordt verkocht.

Ofschoon de starterslening een ‘financieel product’ van SVn is, en dus niet voor wijziging vatbaar, moet de gemeente toch een aantal keuzes doen. De gemeente bepaalt de doelgroep en het woningsegment waar het instrument op wordt ingezet.

De rolverdeling tussen gemeente en SVn bij de uitvoering

De uitvoering van deze regeling is voor het merendeel in handen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn).

Van de gemeente wordt alleen verwacht dat zij het eigen beleid bepaalt en in een (deze) verordening en (eventueel) beleidsregels vastlegt.

Verder beslist de gemeente over de toewijzing van startersleningen aan de individuele aanvragers.

De verdere afhandeling van de verstrekking van de lening en de complete nazorg (w.o. de periodieke inkomenstoetsingen) gebeurt door het SVn.

De samenhang tussen de verordening, de productspecificaties, de uitvoeringsregels van het SVn en Gemeentelijke beleidsregel VROM Startersleningen.

De Verordening VROM Startersleningen

In de Verordening VROM Startersleningen schept de gemeenteraad van Zwolle de juridische basis voor de verstrekking van startersleningen vanuit het voor onze gemeente geoormerkte kapitaal in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting.

De Productspecificaties VROM Starterslening

In de Productspecificaties VROM Startersleningen is het ‘financiële product’ beschreven dat het SVn onder de naam ‘VROM Startersleningen’ op de markt heeft gebracht. Dit product is niet voor gemeentelijke wijzigingen vatbaar.

De Uitvoeringsregels VROM Starterslening

In de Uitvoeringsregels VROM Starterslening wordt beschreven hoe de bepaling van de hoogte van de starterslening geschiedt en hoe de achtereenvolgende periodieke hertoetsingen plaatshebben. Deze uitvoeringsregels behoren ook tot het ‘financiële product’ van het SVn en zijn dus evenmin voor gemeentelijke wijziging vatbaar.

De Gemeentelijke Beleidsregel VROM Startersleningen

In de gemeentelijke beleidsregel legt het College verschillende zaken vast, waarvan in de verordening is opgenomen dat het om een bevoegdheid van het College gaat. Door deze in een aparte beleidsregel op te nemen behoeft de periodieke wijziging van bijvoorbeeld de maximale koopsom niet telkens een apart raadsbesluit.

De samenhang tussen Verzoek, Aanvraag en Toekenning

In hoofdstuk 4 van de Verordening (artikelen 7 t/m 9) is aan de orde op welke wijze een starterslening wordt aangevraagd en verkregen.

Een starter die een koopwoning wil kopen sluit daartoe een koop- of koop-/ aannemingsovereenkomst, doch onder de ontbindende voorwaarde dat de financiering kan worden geregeld.

Verzoek

Vervolgens verzoekt hij aan de gemeente om toezending van een op naam gesteld aanvraagformulier. Dit verzoek moet worden gedaan op een afzonderlijk formulier dat de informatie bevat die nodig is om te kunnen beoordelen of de verordening op de concrete situatie van toepassing is. Bij het verzoek moet in elk geval een kopie van de ondertekende koopovereenkomst (bij bestaande woningen) of koop-/aannemingsovereenkomst (bij nieuwbouwwoningen) worden gevoegd.

De achtergrond daarvan is dat het duidelijk moet zijn dat er voor een bepaalde woning maar één echte koper in beeld is, en wie dat is, zodat de starterslening uiteindelijk aan de enige echte koper van de woning beschikbaar kan worden gesteld.

De gemeente kan zelf in de gemeentelijke basisadministratie bevolking (GBA) nagaan of de verzoeker in Zwolle woont. Het is niet nodig dat verzoeker eerst een uittreksel uit de GBA opvraagt en die vervolgens weer bij diezelfde gemeente inlevert als bewijsstuk van het Zwollenaarschap.

De berekening van de hoogte van de starterslening geschiedt door het SVn en het Bemiddelend Orgaan te Hoevelaken. Dezen kunnen echter niet vaststellen of de kandidaatkoper voldoet aan de beleidscriteria van de gemeente.

Daarom is het van belang dat het eigenlijke aanvraagformulier op naam gesteld wordt. Bovendien gebeurt dat pas nadat de gemeente heeft vastgesteld dat de koper voldoet aan de gestelde eisen uit de gemeentelijke verordening en de daarop gebaseerde gemeentelijke beleidsregel.

Indien verzoeker voldoet aan de criteria, wordt hem het op naam gestelde aanvraagformulier toegezonden.

Indien verzoeker niet voldoet aan de eisen, moet het college zulks expliciet vaststellen en het verzoek afwijzen.

Dat wil overigens niet automatisch zeggen dat daarmee de koop van de woning niet doorgaat.

Aanvraag

De aanvrager vult het op naam gesteld aanvraagformulier in, voegt de door het SVn gevraagde bijlagen bij en zendt het geheel naar het SVn. Hier wordt de aanvraag verder behandeld.

Tot de behandelingsprocedure behoort dat het SVn aan het Bemiddelend Orgaan advies vraagt over de hoogte van de toe te kennen starterslening. Het Bemiddelend Orgaan berekent die hoogte aan de hand van de rekenregels die in de Uitvoeringsregels Starterslening SVn zijn vastgelegd.

Toekenning

De gemeente beslist uiteindelijk over de hoogte van de toe te kennen starterslening en volgt daarbij het advies van het Bemiddelend Orgaan, tenzij door de toekenning het toekenningenplafond zou worden overschreden. Deze beslissing heeft plaats in de vorm van een toekenningsbeschikking.

Op basis van de toekenningsbeschikking kan het SVn, ten laste van het Gemeenterekening VROM Startersleningen, de starterslening aan de aanvrager verstekken.

De verdere afhandeling, waaronder de periodieke inkomenshertoetsingen, gebeurt geheel door het SVn.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1

ad d Als “starter” wordt voor de toepassing van het startersleningenregime beschouwd: iedereen die voor het eerst een woning koopt, en die woning in Zwolle staat. Tenminste één van de aanvrager(s) dient in Zwolle te wonen.

ad f Behalve de aanvrager(s) kunnen ook eventuele andere leden van diens huishouden bij de draagkrachtbeoordeling worden betrokken. Daartoe is in de ‘Uitvoeringsregels VROM Starterslening’ ook het huishouden gedefinieerd en vastgelegd van welke leden van dat huishouden het inkomen wordt betrokken bij de draagkrachtbepaling.

Artikel 2

ad 1e lid. Hier wordt gedoeld op de deelnemingsovereenkomst waartoe de raad besloten heeft in zijn vergadering van 28 oktober 1996, nr. 96/159.

ad 2e lid In dit artikellid is geregeld dat er op grond van deze verordening ook een Gemeentelijke Beleidsregel VROM Startersleningen is, waarin het College enkele variabelen vastlegt, zoals de afbakening van de woningen waarvoor de startersleningenregeling is bedoeld, de maximale hoogte van de startersleningen en de gang van zaken rond de aanvraag. De gedachte is dat deze variabelen periodiek moeten kunnen worden aangepast aan zich voordoende ontwikkelingen, zonder dat daarvoor weer een apart raadsbesluit nodig is.

ad 3e lid Het ‘financieel product’ dat de starterslening nu eenmaal is, is geen gemeentelijk product maar een product van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn). Dat product is beschreven in de Productspecificatie VROM Startersleningen. De werkwijze van het SVn rond de berekeningswijze van de startersleningen en de periodieke inkomenshertoetsingen is vastgelegd in de Uitvoeringsregels VROM Starterslening. Dit zijn derhalve evenmin door de gemeente op- of vastgestelde regels.

Artikel 3

In dit artikel wordt geregeld dat de raad van Zwolle (een deel van) het voor Zwolle geoormerkte kapitaal dat bij het SVn beschikbaar is, expliciet bestemt voor de uitgifte van startersleningen en daartoe stort in een nieuw fonds, te weten de Gemeenterekening VROM Startersleningen.

De raad kan hierna aan hetzelfde kapitaal geen andere bestemming meer geven. De raad kan wel nieuwe, aanvullende stortingen doen. Artikellid 3 maakt dat mogelijk.

In artikellid 4 is bepaald dat er een maximaal toekenningenplafond is, dat niet mag worden overschreden. Artikel 4.25 lid 2 van de Awb regelt weliswaar reeds dat een subsidieplafond niet mag worden overschreden, echter de starterslening is geen subsidie, maar een lening. Vandaar dat in dit artikellid van deze verordening een vergelijkbare bepaling is opgenomen, met als doel te voorkomen dat aanspraken ontstaan waarvoor geen financiële dekking bestaat.

Zie ook artikel 6 lid 2.

Dat toekenningenplafond is gelijk aan het nog voor leningenuitgifte beschikbare kapitaal op de Gemeenterekening VROM Startersleningen.

Artikel 4

In artikellid 1 is geregeld dat het startersleningenregime is gericht op alle koopwoningen in Zwolle, met uitzondering van te verkopen huurwoningen. Als een huurder zijn huurwoning koopt, is er geen sprake van een verhuizing en wordt niemand geholpen bij de start op de woningmarkt. Met de corporaties is in het Convenant Partners in de Stad geregeld dat zij andere faciliteiten bieden aan huurders die hun huurwoning willen kopen.

Voorts is in artikellid 2 geregeld dat tenminste één van de kopers (als het om bijvoorbeeld een tweepersoonshuishouden gaat) in Zwolle moet wonen.

Artikel 5

Uit dit artikel blijkt dat het het College is dat de starterslening toekent en niet het SVn. Dit houdt verband met de omstandigheid dat met het toekennen van de starterslening het leningenbudget (aanwezig op de Gemeenterekening VROM Startersleningen, zie artikel 3 lid 1) wordt benut. De verdere afwikkeling, waaronder het uitbetalen van de lening, geschiedt door het SVn.

Teneinde het risico voor de gemeente te beperken is bepaald dat ook voor de starterslening een Nationale Hypotheekgarantie moet worden verkregen; hiervan is overigens ook in de Productspecificatie van het SVn uitgegaan.

Artikelen 6 t/m 9.

Deze artikelen regelen achtereenvolgens het verzoek om toezending van het aanvraagformulier, de eigenlijke aanvraag en tenslotte de toekenning van de starterslening. Deze gang van zaken is hier voor in de algemene toelichting toegelicht.

Inhoud

VERORDENING VROM STARTERSLENINGEN

Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen

Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen

Hoofdstuk 3 Toepassingsbereik

Hoofdstuk 4 Verzoek, Aanvraag en Toekenning

Hoofdstuk 5 Intrekken van de Starterslening

Hoofdstuk 6 Aflossing van de VROM Starterslening

Hoofdstuk 7 Slot- en overgangsbepalingen

TOELICHTING OP DE VERORDENING VROM STARTERSLENINGEN

Algemene toelichting

Doel van de starterslening 5

De starterslening in het kort 5

De rolverdeling tussen gemeente en SVn bij de uitvoering 6

De samenhang tussen de verordening, de productspecificaties, de uitvoeringsregels van het SVn en Gemeentelijke beleidsregel VROM Startersleningen. 6

De Verordening VROM Startersleningen 6

De Productspecificaties VROM Starterslening 6

De Uitvoeringsregels VROM Starterslening 6

De Gemeentelijke Beleidsregel VROM Startersleningen 6

De samenhang tussen Verzoek, Aanvraag en Toekenning 6

Artikelsgewijze toelichting 7